提高二套房首付，抬高非戶籍購(gòu)房門檻，增加供地。5天6城密集出新規(guī)
二線樓市調(diào)控趨緊
本報(bào)記者 陸婭楠
【各城調(diào)控新措】
武漢
今年住房用地供應(yīng)比過(guò)去五年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上，明年比前五年均值增加10%。外地購(gòu)房者社保繳存年限延至兩年，限購(gòu)1套住房。調(diào)高第二套房貸款首付比例至70%以上。
南昌
今年住宅用地供應(yīng)量超計(jì)劃10%，明年為今年計(jì)劃供應(yīng)量的120%。外地購(gòu)房者社保繳存年限延至兩年。進(jìn)一步提高第二套房貸款首付比例。
廈門
今年住房用地供應(yīng)總量比前五年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%。提高第二套住房貸款首付款比例。外地購(gòu)房者需提供前2年內(nèi)連續(xù)繳納1年以上社保證明，且限購(gòu)1套住房。
長(zhǎng)沙
今年、明年住宅用地供應(yīng)量不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。主城區(qū)購(gòu)第二套新建商品房，進(jìn)一步提高首付比例。
沈陽(yáng)
今年中小戶型普通商品房、保障性住房用地供應(yīng)比重達(dá)到75%以上。居民家庭購(gòu)二套房貸款首付比例提至65%。外地購(gòu)房者社保繳存年限延至兩年以上。
南京
今年住宅用地供應(yīng)在前五年平均供應(yīng)量基礎(chǔ)上增加10%。進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例。
在北上廣深四個(gè)一線城市調(diào)控政策出臺(tái)后，年末的“樓市調(diào)控潮”由一線城市向二線城市蔓延。
11月26日，南京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(簡(jiǎn)稱“寧八條”)，使歲末突擊調(diào)控樓市的二線城市增至7個(gè)。值得注意的是，除鄭州是9月初發(fā)布新政，武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門、長(zhǎng)沙、南京6個(gè)城市的調(diào)控新規(guī)均是在11月22日至11月26日間出臺(tái)。
5天6城集中念起“樓市緊箍咒”，這讓剛剛經(jīng)歷過(guò)火熱“金九銀十”的樓市，平添了幾分寒意。
二線城市集中出手
調(diào)控延續(xù)以往思路，限購(gòu)限貸政策將使年末市場(chǎng)遇冷
“南京這調(diào)控挺溫和的，不像我們老家，一調(diào)控就先對(duì)外地人動(dòng)手，”畢業(yè)后留在南京工作的南昌人小錢，對(duì)樓市調(diào)控中非戶籍人口限購(gòu)內(nèi)容最敏感。
11月26日，“寧八條”一頒布，小錢就仔細(xì)閱讀，八條內(nèi)容中五條都涉及了保障房，根本沒(méi)提提高外地人購(gòu)房門檻。
而在3天前，南昌出臺(tái)的“昌六條”明確提出，非本市戶籍居民購(gòu)房需提供繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的年限，由連續(xù)一年調(diào)整為兩年。
需求側(cè)管理仍然是此輪二線樓市調(diào)控收緊的重點(diǎn)。
提高非戶籍人口購(gòu)房門檻，嚴(yán)格限制外來(lái)人口的購(gòu)房需求，一直是一線城市收緊調(diào)控的普遍做法，而在這一輪二線城市的樓市新政中，也有集中體現(xiàn)。
除了南昌，武漢、沈陽(yáng)均指出，非本市戶籍居民家庭購(gòu)買的住房需提供的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明年限由一年以上提高到兩年以上。鄭州的“限購(gòu)令”則指出，同時(shí)滿足“持有本市居住證3年以上”、“在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上”的非戶籍居民家庭，方可限購(gòu)1套住房。
提高二套房首付，也成為此輪二線城市調(diào)控新政的主要內(nèi)容。南昌、武漢、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、廈門、南京均不同程度“進(jìn)一步提高”二套房貸款首付比例。
在增加供給方面，幾乎所有城市都提到了增加住房用地供應(yīng)。
武漢提出，2013年住房用地供應(yīng)量比過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%，2014年比前5年均值增加10%；南京提出今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模在前5年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增加10%；廈門2014年住房用地供應(yīng)總量，比前5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%，同時(shí)嚴(yán)格查處閑置商品住房項(xiàng)目；南昌提出2014年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為今年的120%，力爭(zhēng)130%。
“從各個(gè)城市限購(gòu)限貸升級(jí)的角度看，基本都按照以往調(diào)控思路進(jìn)行�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，“限購(gòu)限貸的升級(jí)將會(huì)在短期內(nèi)抑制購(gòu)房需求的正常釋放，年末市場(chǎng)遇冷幾成定局。尤其是，多個(gè)城市表態(tài)將會(huì)擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，特別是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會(huì)在2014年保持穩(wěn)定或者有所擴(kuò)大，市場(chǎng)對(duì)明年房?jī)r(jià)上漲預(yù)期或會(huì)有所降溫。”
一線城市示范意義大
受年度調(diào)控目標(biāo)壓力，不排除其他二線城市跟進(jìn)調(diào)控
值得注意的是，這些密集出臺(tái)的調(diào)控政策有很多相似之處，幾個(gè)城市關(guān)于嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管，引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)，提高二套房首付比例等條款幾乎如出一轍，連土地供應(yīng)的增加比例、非戶籍人口購(gòu)房需繳納個(gè)稅的年限都極為相似。
在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)，這一輪二線城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策，多少有些為了應(yīng)付考核而“臨時(shí)站隊(duì)”的色彩。
“南京作為房?jī)r(jià)漲幅最快的二線城市之一，從政策力度上看卻是最近出臺(tái)政策城市里面力度最弱的，沒(méi)有提及限購(gòu)收緊，對(duì)二套房貸收緊也只是原則重申。這種站隊(duì)的臨時(shí)調(diào)控措施，后續(xù)可能有超過(guò)20個(gè)城市繼續(xù)出臺(tái)，以應(yīng)對(duì)年度調(diào)控目標(biāo)�！睆埓髠フf(shuō)。
所謂年度考核，是指今年2月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于樓市調(diào)控的“國(guó)五條”，要求全國(guó)省會(huì)城市除拉薩外要制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。按照此要求，多數(shù)城市年度目標(biāo)定為2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。
然而，10月，全國(guó)新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了21個(gè)，還有26個(gè)城市漲幅在8%—10%之間。不僅一線城市漲幅居首，多數(shù)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲幅都超過(guò)了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。面對(duì)“惱人”的房?jī)r(jià)漲幅，10月中下旬開(kāi)始，一線城市陸續(xù)出臺(tái)了新一輪的樓市調(diào)控措施。
“一線城市房?jī)r(jià)漲幅一直全國(guó)居前，此輪出臺(tái)收緊調(diào)控的細(xì)則，示范意義非常大。很可能引發(fā)價(jià)格上漲較快的二線城市在最近出現(xiàn)一波調(diào)控收緊。這有可能對(duì)四季度市場(chǎng)走勢(shì)有明顯影響�！睆埓髠フf(shuō)�！暗绻麤](méi)有實(shí)質(zhì)性增加供應(yīng)的舉措，2014年供需結(jié)構(gòu)依然難以緩解�！�
張旭也認(rèn)為，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，目前收緊調(diào)控政策的城市新建商品住宅價(jià)格同比都超過(guò)了10%。不排除房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的其他二線重點(diǎn)城市如福州、太原、杭州等城市也會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的政策收緊�！皬拈L(zhǎng)期來(lái)看，提高住房的持有成本，盤活存量規(guī)模，用稅收杠桿來(lái)抑制不合理的購(gòu)房需求，才能達(dá)到市場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間的供需平衡。”