每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自蘇州
進入2014年，房地產(chǎn)與金融的結(jié)合出現(xiàn)提速跡象。
諾承投資與投中研究院聯(lián)合發(fā)布的《2013人民幣房地產(chǎn)基金研究報告》顯示，去年人民幣房地產(chǎn)基金募集規(guī)模1381.1億元，較2012年增長近1倍，與2009年相比，近5年間基金募集規(guī)模增長達16倍。房地產(chǎn)基金能否成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流？
7月26日，在每日經(jīng)濟新聞報社主辦的“2014年中國價值地產(chǎn)年會”上，包括新城控股高級副總裁歐陽捷、景瑞控股執(zhí)行董事楊鐵軍等業(yè)界高層表示，目前國家并沒對房地產(chǎn)信托基金(REITs)在政策、稅收等方面給予支持，加上國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)收益率偏低，房地產(chǎn)信托基金要像發(fā)達國家成為房地產(chǎn)的主流融資模式仍存較大困難。盡管其發(fā)展迅速，但也面臨募集困難、人才缺乏、風險控制有待提高等難題，要進一步發(fā)展需要突破這些瓶頸。
缺乏稅收優(yōu)惠成最大障礙/
“中信證券此次發(fā)行的REITs是一個很好的嘗試，作為一種房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的產(chǎn)品，REITs是介于債券和股票之間的一種金融工具，它既類似于債券產(chǎn)品每年都有固定的收益，同時又能享受到房地產(chǎn)租金及資產(chǎn)增值帶來的資本增值，為個人投資者提供了可以投資大型房地產(chǎn)物業(yè)的資本平臺，因此REITs在美國、新加坡、中國香港等市場已經(jīng)發(fā)展得相當成熟�！泵绹鴿h斯地產(chǎn)中國副董事尤文沛在 “第四屆中國價值地產(chǎn)年會”論壇上表示。
海通證券發(fā)布的研究報告顯示，從經(jīng)濟發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)金融有望成為地產(chǎn)價值創(chuàng)造鏈的新環(huán)節(jié)。截至今年6月2日，美國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司只有36家，卻有244只REITs在美國上市，其中最大的REITs西蒙地產(chǎn)市值達517.25億美元，是美國最大開發(fā)商市值的6倍多。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，自1972年起，美國REITs的長期平均年化總回報率為13.7%，年均股息收入約為8.3%。
按照海通證券的預(yù)測，根據(jù)美國2010年上市REITs的規(guī)模，我國REITs最終規(guī)模有望達到7.72萬億元，能夠解決房地產(chǎn)開發(fā)16.34%的資金來源，資產(chǎn)證券化的提速有望促進商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰，從而推動更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)得到蓬勃發(fā)展。
但歐陽捷認為，受制于商業(yè)物業(yè)回報率較低以及缺乏政策優(yōu)惠支持，REITs至少在短期內(nèi)不具備快速增長的條件。
“像恒隆地產(chǎn)等香港房企之所以能在內(nèi)地經(jīng)營好商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是它的資金成本很低，幾乎接近于0的利率水平，且貸款期限很長，因此它持有商業(yè)物業(yè)可以保持較高的回報，也較容易通過REITs等方式實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。”歐陽捷認為，與之相對，目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)普遍的現(xiàn)狀是，租金回報率低于貸款成本，比如說大多數(shù)項目的融資成本接近10%，但租金回報只有5%，這意味著持有商用物業(yè)往往是負回報，要滿足投資者對于房地產(chǎn)信托基金的回報要求幾乎不可能，因此內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)幾乎是以散售為主。
事實上，REITs在內(nèi)地發(fā)展一直緩慢，世邦魏理仕的研究報告顯示，2005年底越秀房地產(chǎn)信托基金(00405，HK)在香港成功上市，成為第一只以內(nèi)地物業(yè)為交易對象的REITs。但由于相關(guān)法律還不完備，REITs一直未正式啟動，在近9年的時間里，僅有李嘉誠旗下的匯賢產(chǎn)業(yè)信托、內(nèi)地上市的首個酒店REITs產(chǎn)品開元信托基金以及擁有日資私募基金背景的春泉產(chǎn)業(yè)信托三只REITs成功上市。
在鉅派投資集團創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理蔣競看來，REITs無疑具備廣闊的發(fā)展前景，但由于國家并沒有對其提供國家金融政策、稅收政策的支持，因此要實現(xiàn)快速發(fā)展面臨重重障礙，中國的REITs市場發(fā)展成熟需要各方面的努力，
《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，REITs之所以在美國盛行，最大的優(yōu)勢在稅收減免的優(yōu)惠政策上。對投資人來說，由于REITs屬于利潤傳遞機構(gòu)，經(jīng)營利潤的絕大部分轉(zhuǎn)移給了REITs股東，因此REITs在公司層面是免征公司所得稅的。
國泰國證房地產(chǎn)指數(shù)分級基金經(jīng)理徐皓在接受記者采訪時表示，越秀房地產(chǎn)信托基金之所以能在2005年成功上市，很大程度上得益于它在上市前旗下的物業(yè)已經(jīng)通過股權(quán)交易轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)的境外離岸公司，才能逃離了內(nèi)地發(fā)展REITs所面臨的稅收等多重障礙，讓基金的年息回報率能維持在6%~7%的水平。
募集資金是目前最大困難/
與REITs相比，房地產(chǎn)基金在內(nèi)地卻呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長�！�2013人民幣房地產(chǎn)基金研究報告》顯示，2010年之前，內(nèi)地人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只，100億元左右的市場規(guī)模。自2010年起，房地產(chǎn)基金開始蓬勃發(fā)展，近3年房地產(chǎn)基金市場規(guī)模每年都保持近100%的增長。
“我看過一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在美國房地產(chǎn)基金所提供的資金支持占到了美國地產(chǎn)開發(fā)的70%，而在中國，這個比例還是非常小的，可以說在中國，房地產(chǎn)基金的發(fā)展還是大有空間�！庇任呐嬲J為。
盡管前景美好，但道路卻布滿荊棘。蔣競認為，房地產(chǎn)基金目前面臨的最大困難是募集資金。一方面，地產(chǎn)基金作為一個新生事物，大多數(shù)的管理公司缺乏良好的過往業(yè)績，基金團隊很年輕，能夠稱得上成熟的房地產(chǎn)基金公司少之又少，所以很少有投資人能夠買賬；另一方面，地產(chǎn)基金本身的復雜程度較高，要讓老百姓看懂這個東西，是哪個城市的地產(chǎn)項目、這個區(qū)域的供求關(guān)系怎樣、開發(fā)商買的地是便宜還是貴，這些事情很難通過單純的文字介紹讓普通投資者獲得充分理解，除非他們能親自到項目現(xiàn)場獲得一個感性的認識，因此對于很多基金管理公司而言，要說服投資者進行募集資金是非常困難的。
“除此之外，國家政策對于房地產(chǎn)基金銷售渠道又有大量限制，很多第三方機構(gòu)不能銷售，銀行銷售也有相當?shù)南拗疲@導致很多普通投資者沒有辦法通過他們常用的渠道購買房地產(chǎn)基金�！笔Y競表示，更重要的是，由于房地產(chǎn)基金是一個新興行業(yè)，它對人才的要求是復合性的，既要理解地產(chǎn)也要懂金融，恰恰這類人才在市場中特別少，很多房地產(chǎn)基金為了爭奪人才付出了很高的代價，人才缺口成為房地產(chǎn)基金發(fā)展的另一個重要因素。
尤文沛也認為，房地產(chǎn)基金的發(fā)展，最重要的是了解基金背后的投資人對于房地產(chǎn)基金產(chǎn)品的需求，在這方面實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富的外資企業(yè)顯然更具人才優(yōu)勢�！耙詽h斯為例，漢斯從1991年以來開始成立房地產(chǎn)基金，已經(jīng)發(fā)起成立了44個戰(zhàn)略性投資基金及許多一次性項目投資平臺，全球收購和開發(fā)總額超過243億美元。這些基金的投資者大部分都是機構(gòu)投資者。這些機構(gòu)投資者會有不同的風險偏好，會對房地產(chǎn)投資的區(qū)域市場、物業(yè)類型及投資策略有不同的投資要求，漢斯在房地產(chǎn)基金這方面有專門的資本市場的團隊跟這些機構(gòu)投資者進行專門的對接、溝通，及時了解這些機構(gòu)投資者的需求，從而去設(shè)計房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品�！�
此外，業(yè)界對房地產(chǎn)基金的擔心還來自于基金的風控措施不力�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，進入2014年后，有關(guān)房地產(chǎn)基金陷入兌付危機的消息此起彼伏�！�21世紀經(jīng)濟報道》稱，由于1.2億元房地產(chǎn)私募基金的兌付出現(xiàn)問題，中裕財富于2013年底在深圳中院起訴了港豐房地產(chǎn)開發(fā)(深圳)有限公司及其實際控制人何建華，索賠約1.36億元。
“房地產(chǎn)基金的發(fā)起者作為基金管理人，要對投資人負責任，需要對整個基金的投資方向及風險進行把控，需要基金整體層面的風險把控及具體投資項目的風險把控。投資到具體項目時的盡職調(diào)查是否充分、完善，對于可能出現(xiàn)的風險因素是不是都有解決方案或是做了有效規(guī)避等，這應(yīng)該是每一個及格的房地產(chǎn)基金都應(yīng)具備的風險控制能力�！庇任呐姹硎�。
(每經(jīng)記者尚希對本文亦有貢獻)