樓市冷、地市冷、房貸緊、調(diào)控緊……２０１４年樓市上半場(chǎng)在一片低迷中走向尾聲，然而下半場(chǎng)一開局便熱鬧起來，許多城市紛紛松綁限購，希望為市場(chǎng)注入新購買力，但市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)。
目前，全國不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)入修改完善階段。與之相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)稅制度也在穩(wěn)步推進(jìn)。專家表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)期管理制度將逐漸建立，政策接力出臺(tái)一定程度上降低了市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，購房者將從“買預(yù)期”向“買需求”轉(zhuǎn)變。
日前，山西省太原市房管局正式下文取消商品住房限購，執(zhí)行三年多的太原“限購令”正式退出歷史舞臺(tái)。
僅８月以來，就有青島、合肥及紹興等城市先后宣布不同程度地調(diào)整限購政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，超過30個(gè)城市采取直接或間接放松限購條件、放寬落戶條件、調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。
一方面，樓市正處于傳統(tǒng)的淡季，各地相繼調(diào)整限購政策恰好強(qiáng)化了購房者買漲不買跌的心態(tài)，觀望情緒更濃。另一方面，限貸政策依然嚴(yán)厲，貸款利率高企讓購房者望而卻步，同時(shí)，現(xiàn)有政策調(diào)整只是局部性松綁，對(duì)購房潛力的釋放作用有限。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財(cái)政壓力，還會(huì)有不同角度的松動(dòng)調(diào)控政策出臺(tái)。
購房者最關(guān)心的仍然是房?jī)r(jià)。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告指出，今年二季度整個(gè)成交狀況低于預(yù)期，房企和購房者的入市情緒較低迷。市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)在三季度會(huì)繼續(xù)延續(xù)，將會(huì)鞭策房企加大降價(jià)促銷的力度，但預(yù)計(jì)二線城市、中部城市的行情仍將保持略強(qiáng)的特征。
今年以來，在銀行房貸收緊、部分城市率先降價(jià)等因素的影響下，購房者觀望情緒濃厚，地方政府推地節(jié)奏放緩。開發(fā)商承受著較大的資金壓力，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的悲觀判斷，使得他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)格外謹(jǐn)慎。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截至７月１７日，２０強(qiáng)房企合計(jì)耗資１６４８．０１億元增加土地儲(chǔ)備，而在２０１３年上半年，２０強(qiáng)房企拿地總額高達(dá)１９７７億元。從萬科發(fā)布的最新公告來看，今年６月份，公司僅獲得３個(gè)項(xiàng)目，同比和環(huán)比下降幅度分別為８８．８％和７３．６％。
�。吩拢保度�，國土資源部發(fā)布《２０１４年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，二季度全國綜合地價(jià)水平保持溫和上漲態(tài)勢(shì)，環(huán)比增速進(jìn)一步放緩，同比增速在連續(xù)６個(gè)季度上漲后首現(xiàn)微降。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉判斷，今年土地市場(chǎng)下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷已經(jīng)定調(diào)，但不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模土地流拍。
上半年，涉房地產(chǎn)信貸環(huán)境異常嚴(yán)厲。央行近日發(fā)布的報(bào)告顯示，上半年末，個(gè)人購房貸款余額１０．７４萬億元，同比增長(zhǎng)１８．４％，增速比上季末低１．７個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加９３８９億元，同比少增２３９億元。
首付是否降低、房貸是否松動(dòng)將成為此輪調(diào)控調(diào)整的核心政策。張大偉認(rèn)為，買房的時(shí)機(jī)選擇必須看信貸的寬松程度。若信貸環(huán)境不變，調(diào)整持續(xù)，房企在下半年為了沖刺全年業(yè)績(jī)，市場(chǎng)將出現(xiàn)更多的促銷活動(dòng)，優(yōu)惠力度會(huì)較上半年更“誘人”，成交量和房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯走低。深圳世聯(lián)行地產(chǎn)認(rèn)為，總體上，信貸依然偏緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在調(diào)整仍將持續(xù)。
對(duì)于下半年樓市走向，業(yè)內(nèi)人士的看法基本是整體平穩(wěn)�！盁o論從需求來看，還是從目前的住房存量缺口來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間，不會(huì)崩盤�！敝袊缈圃撼鞘信c競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說，房地產(chǎn)正在逐步回歸正常軌道，購房需求還在增加，房?jī)r(jià)漲跌將由市場(chǎng)決定。 （徐海波）