在經(jīng)過(guò)熱切期望后，自住房很快讓購(gòu)房者感到失望。隨著房?jī)r(jià)松動(dòng)，辛苦搖號(hào)得來(lái)的自住房卻遭遇棄購(gòu)率的顯著上升。在當(dāng)前的樓市下行周期中，這個(gè)面向“中端群體”的惠民住房品種，正在面臨“高不成低不就”的尷尬。從業(yè)者指出，即便拋開(kāi)市場(chǎng)背景，自住房的供應(yīng)方式，還決定了其品質(zhì)必然難盡如人意。
今年以來(lái)，住建部首次提出建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)。由于在收益分配中的“共有”性質(zhì)，自住房被看做是共有產(chǎn)權(quán)住房的一種嘗試。但業(yè)內(nèi)人士指出，兩者并非同一概念，土地出讓中的“市場(chǎng)化”，以及定價(jià)中的“行政化”，使得自住房的性質(zhì)難以界定。這一品種的大量入市，也將給北京樓市帶來(lái)諸多“副作用”。
價(jià)格優(yōu)勢(shì)漸失
今年6月23日下午，北京首個(gè)自住房項(xiàng)目“金隅·匯星苑”進(jìn)入搖號(hào)階段，此次搖號(hào)共釋放1882套房源。劉偉成了這次搖號(hào)的“幸運(yùn)兒”，他進(jìn)入了“正選組”。開(kāi)始時(shí)，劉偉頗為興奮，并向親戚朋友宣稱，這套房子“要定了”。
但隨后，劉偉慢慢發(fā)現(xiàn)自己“高興得太早了”。因?yàn)樵凇敖鹩纭R星苑”所在的管莊區(qū)域，一些二手房的單價(jià)已經(jīng)降至24000元左右的水平，和匯星苑22000元的價(jià)格大致相當(dāng)，部分房源價(jià)格甚至已經(jīng)持平。且相比之下，這些純商品房的交通、配套優(yōu)勢(shì)更為明顯，使得“匯星苑”的吸引力大大降低。
5天后，劉偉果斷放棄了選房機(jī)會(huì)。和他一同放棄的，還有另外300多戶家庭。最終，“金隅·匯星苑”首次選房的棄選率達(dá)到20%。
隨后進(jìn)行選房的幾個(gè)自住房項(xiàng)目，同樣遭遇了棄選的尷尬�！笆讋�(chuàng)悅都匯”和“當(dāng)代采育滿庭春”均在7月進(jìn)行了選房，選房結(jié)果顯示，上述三個(gè)項(xiàng)目的首次棄選率均在50%以上。
有專家向中國(guó)證券報(bào)記者表示，自住房棄選有諸多的綜合因素，但價(jià)格是其中的首要理由。
緣何價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)最終消失呢？
按照程序，自住房的銷售價(jià)格在土地出讓過(guò)程中就被確定。與此前的限價(jià)房、經(jīng)適房等保障房品種一樣，這種方式有助于競(jìng)買者核算成本，同時(shí)也有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但根據(jù)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，從土地出讓到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，最快也要半年時(shí)間。就自住房而言，從土地出讓到搖號(hào)、選房，其周期也往往在半年左右。
業(yè)內(nèi)人士指出，這半年的時(shí)間差是造成自住房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)盡失的主要因素。一方面，從去年年末以來(lái)，北京樓市陷入成交低迷期，整體樓市的成交均價(jià)也有不同程度的下調(diào)，極大蠶食了自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。另一方面，為應(yīng)對(duì)自住房帶來(lái)的沖擊，不少商品房項(xiàng)目主動(dòng)采取降價(jià)策略，這一時(shí)間差恰好提供了調(diào)整的契機(jī)。
北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目在定價(jià)中會(huì)考慮項(xiàng)目類型、成本、市場(chǎng)走勢(shì)等很多因素。如今，周邊自住房的價(jià)格也會(huì)納入其中，“如果項(xiàng)目周邊有價(jià)格特別低的自住房，那么肯定賣不好。”
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在經(jīng)過(guò)半年的“量跌”之后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，剛需房的價(jià)格調(diào)整尤其明顯。相比之下，自住房的定價(jià)仍然按照之前的市場(chǎng)行情來(lái)確定，導(dǎo)致其在當(dāng)下的市場(chǎng)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。
有專家分析，就北京市場(chǎng)而言，房?jī)r(jià)仍然長(zhǎng)期看漲，自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)在未來(lái)逐漸凸顯。但短期來(lái)看，行政化的定價(jià)方式正在使得自住房處于尷尬的境地，這種尷尬能持續(xù)多久，主要取決于本輪樓市的調(diào)整時(shí)間有多長(zhǎng)。
品質(zhì)飽受關(guān)注
在價(jià)格之外，自住房的品質(zhì)也成為飽受詬病的對(duì)象。多數(shù)受訪者認(rèn)為，由于自住房的售價(jià)低于市場(chǎng)平均水平，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有限，因此在房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面難免“偷工減料”。
“開(kāi)發(fā)商想通過(guò)蓋自住房來(lái)賺錢是不可能的，由于它的不完全市場(chǎng)化性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)過(guò)程中的功能接近于‘代建’�！睆埓髠フf(shuō)。很多專家都認(rèn)為，在自住房建設(shè)中，要求企業(yè)具有極強(qiáng)的成本控制能力。
北京某上市房企向中國(guó)證券報(bào)記者表示，從利潤(rùn)核算的角度，建設(shè)自住房是很不劃算的，因此公司會(huì)盡量避免獲取自住房地塊。但在北京土地市場(chǎng)，很多自住房地塊被納入到商品房土地中“捆綁”出讓，使企業(yè)不忍放棄。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，從去年以來(lái)，北京已供應(yīng)含自住房的土地47塊，合計(jì)約供應(yīng)自住房5萬(wàn)套。在上述自住房地塊中，超過(guò)半數(shù)是“捆綁”出讓。
這種出讓方式被認(rèn)為是出現(xiàn)品質(zhì)問(wèn)題的根源。在北京很多綜合地塊的出讓中，土地的成本甚至高于配建自住房的售價(jià)，“從平均成本的角度說(shuō)，在這部分土地上建設(shè)自住房，不僅不賺錢，反而是虧錢的�！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商說(shuō)，“在自住房上虧的錢，必須要在商品房上找回來(lái)。”
為了“找回來(lái)”，唯一的辦法就是抬高商品房的售價(jià)。具體做法為，在保證自住房配建規(guī)模的前提下，盡量提高自住房的容積率。相應(yīng)地，商品房的容積率則被有意壓低，使之變成低密度、高售價(jià)的高端住宅。表現(xiàn)在項(xiàng)目布局上，自住房的建設(shè)傾向于“又高又密”，商品房則表現(xiàn)為“低而稀疏”。這就是所謂的“拉高”與“做低”，且自配建制度誕生以來(lái)，該做法就已在北京廣為使用。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該種方式造成了兩個(gè)主要后果。
其一，“拉高”之后，自住房的居住舒適度會(huì)明顯下降。在提高建筑密度的同時(shí)，戶型設(shè)計(jì)、景觀搭配等都會(huì)受到影響，并為此后的房屋質(zhì)量和物業(yè)管理等問(wèn)題留下隱患。
其二，“做低”之后，商品房“豪宅化”的趨勢(shì)更為明顯，整體住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也就容易發(fā)生扭曲。一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至表示，如果自住房大量推廣，那么北京市場(chǎng)今后會(huì)只存在兩種住房類型——自住房和高端商品房，普通商品房的空間越來(lái)越小。
產(chǎn)權(quán)邊界模糊
今年“兩會(huì)”期間，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出，今年將增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。其中，“共有產(chǎn)權(quán)住房”的提法，還是首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。隨后，住建部明確了北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。
北京市正在大力推行的自住型商品房，是否就等同于共有產(chǎn)權(quán)住房？業(yè)界持有不同看法。
張大偉認(rèn)為，自住房就是“加強(qiáng)版的限價(jià)房”。因?yàn)閮烧咴谕恋爻鲎�、定價(jià)機(jī)制、出售利潤(rùn)分配方式上極為類似，僅有一點(diǎn)細(xì)微的差別：自住房的定價(jià)比限價(jià)房略高。
所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及房屋將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。
張大偉表示，北京的自住房并不等同于共有產(chǎn)權(quán)住房，因?yàn)樽宰》坎⑽疵鞔_雙方的產(chǎn)權(quán)分配比例�！啊鲎屖找娴�30%上交財(cái)政’的規(guī)定，并不意味著雙方的產(chǎn)權(quán)比例為3：7。如果產(chǎn)權(quán)比例為三七開(kāi)，應(yīng)該將出讓價(jià)格的30%上交財(cái)政，而不是上交差價(jià)的30%”。
來(lái)自開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)則認(rèn)為，在自住房土地的出讓中，北京市政府部門并未真正讓渡土地出讓收益，而是將其轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊中，同樣不符合“共有產(chǎn)權(quán)”的原則。此外，共有產(chǎn)權(quán)住房帶有保障性質(zhì)，而自住房面向“中端群體”，兩者同樣有所差異。
鑒于其土地出讓中的“市場(chǎng)化”性質(zhì)，以及定價(jià)中的“行政化”，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為自住房的性質(zhì)難以界定。有專家建議，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)比例分配入手，盡快完善制度，在自住房的土地出讓、房屋定價(jià)、住房分配、收益處置等方面做到統(tǒng)一和規(guī)范，使之真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。 □本報(bào)記者 張敏