周末，不少市民一家大小齊出動(dòng)去看房。南方日?qǐng)?bào)記者 王昌輝 攝
2014年惠州樓市迎來(lái)翹尾。不單在市場(chǎng)端出現(xiàn)成交回暖，在政策導(dǎo)向?qū)用嬉差l現(xiàn)利好。繼今年9月末，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)推出“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸救市政策，11月21日下午，央行再度下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。這引起惠州樓市各方廣泛關(guān)注，行業(yè)專家楊錦斌指出，央行降息直接降低市民購(gòu)房成本，最重要的則是傳遞了政府的導(dǎo)向和后續(xù)市場(chǎng)信號(hào)，切實(shí)推動(dòng)樓市供需雙方積極應(yīng)對(duì)。
央行降息惠州公積金跟進(jìn)
11月21日下午，中國(guó)人民銀行宣布，自2014年11月22日起，決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該次利率調(diào)整的重點(diǎn)是要發(fā)揮基準(zhǔn)利率的引導(dǎo)作用，有針對(duì)性地引導(dǎo)市場(chǎng)利率和社會(huì)融資成本下行，促進(jìn)實(shí)際利率逐步回歸合理水平，緩解企業(yè)融資成本高這一突出問(wèn)題，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供中性適度的貨幣金融環(huán)境。
然而，降息政策在這個(gè)敏感的市場(chǎng)階段推出仍引起各方猜測(cè)。惠州樓市資深評(píng)論人余鶴皋直言，這就是“救市2.0版本”。之前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的“9·30”新政推行效果并不理想，惠州的很多銀行放貸基本維持原有政策。“降息是立竿見(jiàn)影的，一推行立馬可以在實(shí)際購(gòu)房中體現(xiàn)出來(lái)�！庇帔Q皋介紹。
事實(shí)上，降息政策的推出與房地產(chǎn)市場(chǎng)本就密不可分。23日下午，惠州市住房公積金中心負(fù)責(zé)人向記者透露，根據(jù)央行此次的降息通知，惠州市住房公積金貸款也將從22日起開(kāi)始調(diào)整。1到5年貸款利率從4.0%下調(diào)到3.75%，5年以上貸款利率從4.5%下調(diào)到4.25%。2014年11月22日以前發(fā)放的住房公積金貸款，22日后仍執(zhí)行原利率，不分段計(jì)息，但從2015年1月1日開(kāi)始，執(zhí)行調(diào)整后的新利率。而22日以后發(fā)放的公積金貸款，則直接按新政執(zhí)行。
樓市預(yù)期向好最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)出現(xiàn)
央行降息新政對(duì)樓市的影響，在周末的市場(chǎng)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。23日，位于江北惠博沿線的東奧御園開(kāi)盤(pán)推新，現(xiàn)場(chǎng)吸引了近300批次客戶前來(lái)選購(gòu)。市民劉先生介紹，正好趕上銀行降息，吸引力很大。
另外在“微信圈”中，惠州、深圳、南昌各地樓盤(pán)負(fù)責(zé)人也頻頻刷屏。此前在惠州合生任職，目前于南昌操盤(pán)樓盤(pán)力高瀾湖郡的地產(chǎn)人鐘春文就貼出項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)并配文：“開(kāi)盤(pán)日光，感謝央媽降息支持！”
對(duì)此，惠州資深地產(chǎn)專家、中城嘉信地產(chǎn)董事總經(jīng)理?xiàng)铄\斌介紹，央行降息在很大程度上對(duì)于此前的房貸政策給予強(qiáng)化，而且對(duì)首套置業(yè)的剛需群體和改善置業(yè)需求都切實(shí)減少了購(gòu)房成本。
楊錦斌同時(shí)指出，政策推出對(duì)于市場(chǎng)更重要的意義表現(xiàn)在信心的提升。樓市增速放緩，成交裹足不前，政府在行政層面一直沒(méi)有確定的指向，市場(chǎng)主體也開(kāi)始變得猶豫。然而，本次降息政策的適時(shí)推出打消了疑慮，政府對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的指向更加清晰，樓市供需雙方可以做出有效預(yù)期。
市場(chǎng)預(yù)期的走高短期內(nèi)并不會(huì)改變當(dāng)下樓市“低價(jià)走量”的策略。上周剛剛推新產(chǎn)品的惠州中鍇華章?tīng)I(yíng)銷總監(jiān)閆增喜介紹，項(xiàng)目在目前的營(yíng)銷策略下走量效果良好，歲末仍會(huì)以回饋市民、優(yōu)惠策略為主。隆生地產(chǎn)品牌總監(jiān)吳景華同樣指出，政策的實(shí)施效果還有待市場(chǎng)驗(yàn)證，目前仍以既有的優(yōu)惠方式符合企業(yè)發(fā)展方向和市場(chǎng)定位。
“樓市優(yōu)惠頻發(fā)，銀行利好頻現(xiàn)，本次利息下降，基本宣告最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)出現(xiàn)�！睏铄\斌介紹，政策導(dǎo)向逐漸明確，后期的市場(chǎng)預(yù)期向好，樓市很可能將進(jìn)入新一輪的上升期。
■算筆賬
70萬(wàn)商貸20年省3.94萬(wàn)元
根據(jù)央行最新利率調(diào)整情況。以購(gòu)房者購(gòu)買總價(jià)100萬(wàn)房源計(jì)算，首付三成則需辦理按揭貸款70萬(wàn)元。不考慮利率上浮，以20年期為例，按未調(diào)整之前6.55%利率計(jì)算，本金和利息需要償還共計(jì)125.75萬(wàn)元，月供為5239.64元。按降息后6.15%利率計(jì)算，同樣按揭模式，本金和利率總額121.81萬(wàn)元，每月還款為5075.78元。月供可少還163.86元，20年總共可省3.94萬(wàn)元。
50萬(wàn)公積金貸款月省67元
同樣以購(gòu)房者辦理公積金貸款，夫妻兩人名義貸款限額50萬(wàn)元為例，期限20年。按原公積金基準(zhǔn)利率4.5%計(jì)算，本金和利息供需償還75.92萬(wàn)元，月供3163.25元。以調(diào)整后利率4.25%計(jì)算，同樣的貸款方式，本金和利息還款總額74.31萬(wàn)元，月供3096.17元。相比較而言，每月減少67元，20年共省1.61萬(wàn)元。(記者/張峰)