以下是演講全文，文章來(lái)自中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇。

 

　　各位下午好！祝賀很多上市公司都取得非常好的業(yè)績(jī)。研究宏觀肯定是要研究房地產(chǎn)的，具體房地產(chǎn)哪些板塊會(huì)表現(xiàn)好，我們也有研究。今天對(duì)立面行業(yè)也是比較好的機(jī)會(huì)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行，政策在放松，我們看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的勢(shì)頭還在延續(xù)，我們固定資產(chǎn)投資增速10%，我們目標(biāo)是15%，M2的增速10.2%，目標(biāo)是12%，種種跡象表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于加速下行中。這種下行從趨勢(shì)來(lái)看還會(huì)延續(xù)的，從政策放松來(lái)講的話，政策肯定會(huì)降準(zhǔn)降息，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也是好事情。

 

　　從房地產(chǎn)投資增速來(lái)看，4月份房地產(chǎn)投資幾乎是0增長(zhǎng)，下個(gè)月可能會(huì)略微有反彈，反彈之后還是會(huì)繼續(xù)下行，5月份房地產(chǎn)投資增速可能會(huì)有上行。從土地開(kāi)工面積來(lái)講也是處于下行過(guò)程中，表明我們投資，對(duì)于未來(lái)的預(yù)期還是比較謹(jǐn)慎悲觀的。好的跡象也有的，目前來(lái)講，房地產(chǎn)銷(xiāo)量出現(xiàn)了明確回升的勢(shì)頭，這對(duì)我們房地產(chǎn)企業(yè)資金是很好的改善。4月份一線城市環(huán)比超過(guò)50%，二線城市略微差一些，從銷(xiāo)售來(lái)看行業(yè)出現(xiàn)全面復(fù)蘇的跡象，開(kāi)發(fā)商資金面也有所好轉(zhuǎn)。

 

　　我們房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控下也出現(xiàn)一段時(shí)間資金回收的困難，庫(kù)存增加，現(xiàn)在政策已經(jīng)放松了，所以政策的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了，去庫(kù)存的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了，隨著銷(xiāo)量的增加，供給還是比較慢的，價(jià)格也出現(xiàn)一定程度的收漲，尤其在一二線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)得到確認(rèn)，一線城市在4月份上漲0.4%，這跟我們政策持續(xù)的刺激有關(guān)。13年出臺(tái)國(guó)五條，要求加強(qiáng)這方面的調(diào)控，持續(xù)房地產(chǎn)的成交面積下滑16億，對(duì)放款首套房的按揭比例，說(shuō)明政策拐點(diǎn)的效果慢慢體現(xiàn)出來(lái)。

 

　　未來(lái)房?jī)r(jià)為什么會(huì)漲？因?yàn)榉績(jī)r(jià)跟供求關(guān)系有比較大的相關(guān)性，一方面需求在上升，另外一方面供給沒(méi)有跟上。無(wú)論是新開(kāi)工面積，還是拿地這兩方面的意愿不強(qiáng)，一方面需求在回升，行業(yè)供給有滯后，這個(gè)滯后需要6到9個(gè)月，從下半年開(kāi)始新開(kāi)工面積會(huì)下行，會(huì)影響今年下半年房地產(chǎn)的供給，如果供給要增加得等到明年。原來(lái)為了去庫(kù)存可以壓低價(jià)格，現(xiàn)在不急得賣(mài)了，反正市場(chǎng)需求在增加，不漲價(jià)就已經(jīng)是很好了。

 

　　第二個(gè)方面我們發(fā)現(xiàn)從15年的數(shù)據(jù)來(lái)看，供給面積同比增長(zhǎng)3.2%，3月份的新增供給低于去年同期，對(duì)今年下半年銷(xiāo)售有利。由于買(mǎi)地的意愿下降了，銷(xiāo)售利潤(rùn)在增加，這樣的話，土地購(gòu)買(mǎi)金額和銷(xiāo)售的占比在下降，這樣資金鏈的改善對(duì)于利潤(rùn)的提高也有促進(jìn)的作用。

 

　　第三個(gè)方面由于資本市場(chǎng)的繁榮，像定增，債券等等上市公司的融資手段增加，融資成本下降。

 

　　第四個(gè)方面是政策的寬松，宏觀政策除了降準(zhǔn)將息之外，購(gòu)房政策支持力度也明顯。這些政策的出臺(tái)也跟我們宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)相關(guān)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)要維持平穩(wěn)，單純靠基礎(chǔ)建設(shè)投資拉動(dòng)是有限的，因?yàn)榛�礎(chǔ)建設(shè)投資對(duì)于過(guò)剩產(chǎn)能的消化是有利的，但如果沒(méi)有房地產(chǎn)這么強(qiáng)的力量，穩(wěn)定投資增速也是困難的。

 

　　第五個(gè)方面是不可忽視的財(cái)富效應(yīng)，牛市已經(jīng)進(jìn)入中后段，不少個(gè)人選擇退出。

 

　　對(duì)于這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖表現(xiàn)是怎樣的，我們觀點(diǎn)是一線城市反彈明顯，房?jī)r(jià)漲幅高，二線城市次之，交易量比較大，漲幅低于一線城市。三線城市還是面臨去庫(kù)存比較大的壓力，因?yàn)槿�線城市無(wú)論投資總額占比50%，新開(kāi)工的占比60%，三線城市需求偏弱，這樣他的投資信息能否恢復(fù)，還要看房地產(chǎn)去庫(kù)存的情況，我們的判斷就是會(huì)有新一輪的上漲。