住建部日前完成了《基本住房保障條例》草稿的起草工作。在草稿中，“購置政府投資建設(shè)保障性住房須和政府‘按份’共有產(chǎn)權(quán)”成為剛性規(guī)定，據(jù)參與草稿討論的專家介紹，共有產(chǎn)權(quán)將最大限度地制約保障性住房的牟利空間。
購置型保障住房主要包括兩限房和經(jīng)適房。近年來，一些地方的經(jīng)適房發(fā)揮了住房保障的積極作用，但也暴露出諸多問題，比如一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面臨住房困難，另一方面卻是本該用于住房保障的經(jīng)適房成為投資、投機(jī)客名下的“恒產(chǎn)”。是以，雖然千呼萬喚的住房保障立法最終“降格”為《基本住房保障條例》，但其對(duì)保障房牟利的規(guī)制依然被寄予厚望。
正如參與草稿討論的專家觀察到的，按照《民法》，在共有產(chǎn)權(quán)模式下，如果購置人有意出售保障房，只有兩種選擇，一是優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)人，從而實(shí)現(xiàn)了政府的優(yōu)先回購權(quán)；二是向政府購買共有部分的產(chǎn)權(quán)來獲得完全產(chǎn)權(quán)。在地方政府對(duì)房屋價(jià)格的確定擁有操作空間的情勢下，如果操作得當(dāng)，顯然會(huì)制約保障房交易環(huán)節(jié)的牟利空間。
但是，由于目前兩限房和經(jīng)適房往往是購置人的“恒產(chǎn)”，不僅僅存在保障房交易環(huán)節(jié)的牟利空間，還存在房屋保有環(huán)節(jié)的牟利空間，譬如轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。而《基本住房保障條例》草稿重點(diǎn)壓制了交易環(huán)節(jié)的牟利空間，在遏制保有環(huán)節(jié)的牟利空間上卻力不從心。
之所以不能遏制保障房保有環(huán)節(jié)的牟利空間，關(guān)鍵在于經(jīng)適房等購置型保障住房退出機(jī)制不健全，過渡性的保障性住房變成了購置人的“恒產(chǎn)”�！痘咀》勘Ｕ蠗l例》草稿第42條規(guī)定，承購人轉(zhuǎn)讓保障性住房的，直轄市、市、縣人民政府在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。在條例草稿中，只規(guī)定了購置人轉(zhuǎn)讓、出售保障房的條件，卻沒有涉及“按份”享有產(chǎn)權(quán)的地方政府“主動(dòng)”購買購置人共有部分的產(chǎn)權(quán)。這種情勢下，保障房變成“恒產(chǎn)”的格局并沒有被打破。
按照《物權(quán)法》的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)是指：不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有，共有包括按份共有和共同共有。既然購置人可以提議出售保障房，那么“按份”共有產(chǎn)權(quán)的地方政府也應(yīng)該有權(quán)提議對(duì)房屋重新配售，以體現(xiàn)法律意義上的權(quán)、責(zé)、利對(duì)等。換句話說，“按份”享有產(chǎn)權(quán)的地方政府，需要對(duì)配售的保障房進(jìn)行嚴(yán)格的年度審核，讓已經(jīng)不符合購置型保障房配售條件的購置人退回保障房，以增加保障房的流動(dòng)性，擴(kuò)大住房保障面。
杜絕在保障房上牟利，一方面靠立規(guī)，另一方面靠地方政府的從嚴(yán)審核和管理。當(dāng)然，在保障房轉(zhuǎn)讓和重新配售中，保證購置人產(chǎn)權(quán)部分的增值也是十分必要的，這是讓購置人理性退出保障房的前提要素之一。（京華時(shí)報(bào)）