從世界各國(guó)的發(fā)展歷史來(lái)看，當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過(guò)30%的時(shí)候就進(jìn)入了高速發(fā)展階段，根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)我們現(xiàn)在實(shí)際城鎮(zhèn)戶籍大概只有30%，所以恰恰在高速發(fā)展過(guò)程中。世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率大多數(shù)已經(jīng)超過(guò)了80%。中央政府提出了2030年希望我們達(dá)到65%，如果按照這樣一個(gè)發(fā)展水平，中國(guó)要想達(dá)到70%或80%，路還很長(zhǎng)，可能要走20年到30年，房地產(chǎn)必然是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。
中國(guó)進(jìn)入了一個(gè)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)階段，改革開(kāi)放之后，我們的增長(zhǎng)曲線已經(jīng)和韓國(guó)、日本有點(diǎn)類(lèi)似，按照這樣的發(fā)展曲線，未來(lái)的發(fā)展過(guò)程一定是持續(xù)增長(zhǎng)的過(guò)程，去年GDP完成了47萬(wàn)多億，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即使降一點(diǎn)，也會(huì)超過(guò)50萬(wàn)億。
如果按照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展來(lái)看，把世界100多個(gè)國(guó)家的城市化率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)比就能看到這個(gè)規(guī)律，人們有錢(qián)就會(huì)進(jìn)城。但是中國(guó)有兩大障礙，第一是土地障礙，第二是供應(yīng)障礙，所以我們的城市化率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平兩者不相匹配，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是高于城市化率的，原因是什么？原因在于我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)被土地制度所限制。
土地制度限制的第一個(gè)重點(diǎn)就是國(guó)有土地和非國(guó)有土地之間價(jià)格差別的斷崖。正常情況下離城市中心越遠(yuǎn)的土地價(jià)格越低，但是中國(guó)有一個(gè)差，差是什么呢？國(guó)有土地可以自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢再I(mǎi)賣(mài)，但農(nóng)村土地不可以自由轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)賣(mài)，在國(guó)有土地上蓋的房子叫商品房，在農(nóng)村土地上蓋的房子叫小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)有土地在拍賣(mài)中取得很高的價(jià)格利潤(rùn)，而農(nóng)村的土地沒(méi)有拿到應(yīng)得的價(jià)值。
從土地供應(yīng)的情況看為什么在房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致了價(jià)格差，其中一個(gè)重要原因就是土地供應(yīng)不平衡。在2004年我們實(shí)行土地831制度之前，在實(shí)行土地招拍掛制度之前，每年土地供應(yīng)指數(shù)平均是40%，但到2005年基本變成了低增長(zhǎng)和負(fù)增長(zhǎng)的階段，2006年完全進(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)階段。在2007年，一下子打開(kāi)閘門(mén)，那就一定是反彈。因此2007年的11月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出兩防，防止投資過(guò)熱和防止通脹。
但兩防的結(jié)果是什么？2008年以后我們?cè)僖淮慰吹降氖峭恋貎r(jià)格下滑，所以到2009年全年保持了持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)，而且是大幅度的負(fù)增長(zhǎng)。到2009年12月份全國(guó)土地供應(yīng)是負(fù)18.9%。但是2008年我們提出了4萬(wàn)億，2009年我們?cè)黾恿?0萬(wàn)億的信貸，資金又開(kāi)始充裕了。
當(dāng)2009年把這些房子賣(mài)出去之后，才換來(lái)了在2010年迅速增長(zhǎng)的新開(kāi)工、新土地儲(chǔ)備以及新的消費(fèi)增長(zhǎng)。于是我們?cè)僖淮纬雠_(tái)了新的政策，2011年以后就開(kāi)始持續(xù)地下滑。國(guó)土部門(mén)已經(jīng)提出很多城市目前的土地供應(yīng)是完成了當(dāng)年計(jì)劃的10%，很多媒體報(bào)道縣級(jí)政府或地方政府的財(cái)政因?yàn)橥恋刎?cái)政的原因大幅度下滑，有的下滑了17%，有的下滑了50%多。持續(xù)下滑的結(jié)果是什么？我得出的結(jié)論是明年3月份以后就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，原因就是從2006年和2005的土地供應(yīng)下降看到了2007年出現(xiàn)的暴漲，2009年土地負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了2010年的價(jià)格上漲，而2012年的統(tǒng)計(jì)持續(xù)了負(fù)增長(zhǎng)，肯定是類(lèi)似于2009年的持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，因此后一輪緊跟著就是價(jià)格暴漲，因?yàn)槲覀儧](méi)有更多的供應(yīng)量。
北京市在年初的時(shí)候?qū)⒔?5萬(wàn)套的可銷(xiāo)售房屋到現(xiàn)在不到7萬(wàn)套，現(xiàn)在的月銷(xiāo)售量已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)多套。由于土地變化也導(dǎo)致今年的住宅新開(kāi)工以及所有的新開(kāi)工都是迅速下降的，完全是負(fù)增長(zhǎng)。如果扣除了保障性住房，大概跟一年前相比商品住宅下降會(huì)超過(guò)50%。
是不是因?yàn)?8億畝紅線導(dǎo)致的呢？18億畝紅線和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系。招拍掛土地的用地量只有8%，是最低的，剩下92%的土地都干別的了，沒(méi)有用于建設(shè)。所以18億畝紅線設(shè)計(jì)的土地消耗量和開(kāi)發(fā)上沒(méi)什么關(guān)系，和建設(shè)也沒(méi)多大的關(guān)系。我們只用了8%的土地或者平均16%的土地用于平均建設(shè)。這么少的土地怎么能把所有的征地、拆遷、農(nóng)田占用的原因都推向開(kāi)發(fā)商？到底我們土地夠不夠用？其實(shí)我們的土地不但夠用，而且用得很少很少。不是我們的土地不夠用，而是我們的土地沒(méi)用在居住上。美國(guó)的國(guó)土面積3.1%作為城市建筑用地，美國(guó)國(guó)土面積本來(lái)就沒(méi)我們大，他的人口比我們小4倍，他3億人口，我們13億人口。他用的地比我們多了好幾倍，美國(guó)人均使用城市建設(shè)用地相當(dāng)于中國(guó)的人均城市建設(shè)用地的100倍。日本人均資源用地比我們少得多，4.2%的土地用于人口居住，它的人口只有1億多，按人口密度算，中國(guó)為1%，他也比我們的大。為什么其他國(guó)家能行？英國(guó)一平米工業(yè)用地配5—7平方米的住宅用地，中國(guó)1平方米工業(yè)用地配了不到0.7平方米的居住用地，所以我們才會(huì)出現(xiàn)工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地等等其他用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們的居住用地和城市建設(shè)用地。這個(gè)毛病不是我們開(kāi)發(fā)商有什么毛病，而是因?yàn)槲覀冊(cè)谕恋刭Y源配置上出了毛病。中國(guó)的毛病出在我們土地制度，而不是出在開(kāi)發(fā)商。（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）