繼“限購”之后，地方版的樓市調控進一步加碼。

　　日前，陜西省住建廳、物價局聯合發(fā)文，要求該省各城市要劃定區(qū)域分區(qū)域測算住房項目成本，將商品房的合理利潤率控制在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。

　　《中國經營報》記者了解到，盡管這一被稱為陜西版樓市限利的調控新政初衷被當地政府描述為“防止房價反彈，讓老百姓對商品房成本心中有數”，但是以行政方式干預商業(yè)活動的強硬調控引來各方質疑。業(yè)內人士擔心，相對于西部土地成本節(jié)節(jié)攀升的客觀現實，限利新政調控房價的初衷將成一紙空文。

　　加碼調控

　　新政明確要求，開發(fā)商須一次性公開全部房源，實行“一房一價 明碼標價”對外銷售。

　　記者從陜西省住建廳獲悉，上述樓市限利新政標明的下發(fā)日期為10月16日。新政要求，各城市要劃定區(qū)域并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間。按照土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009年《陜西省建設工程工程量清單計價規(guī)則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發(fā)成本，確定合理利潤率并控制在10%左右，同時在廣泛征求開發(fā)建設單位和群眾意見的基礎上，通過當地新聞媒體向社會公布各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間，引導商品住房價格滿足自住型和改善型住房需求。同時，新政明確要求，房地產開發(fā)企業(yè)在取得預售許可10日內，須一次性公開全部房源，實行“一房一價 明碼標價”對外銷售。

　　事實上，在持續(xù)了近兩年的房地產調控大背景下，陜西省推出該新政，意味著地方版樓市調控加碼之意。而這樣的加碼政策，亦是在當地房地產價格“明降暗升”的實際狀況下應聲而出的。陜西省住建廳房產處處長張繼剛表示，該省此次推出的調控新政，是響應中央地產調控要求，是對房地產價格備案制的進一步落實和細化。

　　一個客觀的背景是，從房地產調控近兩年來，國內一線城市樓市銷量低迷，部分城市樓市價格出現下跌，從而令曾經持續(xù)高燒的房地產開發(fā)亦開始降溫。據國家統計局數據顯示僅2012年前9個月，全國房地產開發(fā)投資增速同比下降16.6%，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%。

　　西安交大房地產研究所所長楊東朗指出，此時地方政府加碼樓市新政，對于整個房地產市場的心理影響肯定較大。陜西地方版的加碼調控政策，也或許將引來其他省市效仿。

　　限利落實之難

　　新政要求房企合理利潤率控制在10%左右，首先可能因難以核算利潤而只能停留在紙面意義上。

　　但當地業(yè)內人士則認為，限利政策操作難度較大，最終或流于一種博人眼球的形式性政策。一方面開發(fā)商認為，政府干涉市場房產定價，而不干預土地出讓定價的行為，未來將讓房企的日子更不好過；另一方面，張繼剛也解釋說，此政策不會全面鋪開，并不是專門干涉地產商商品房定價權的政策。事實上，限利的地方版樓市調控政策并非是第一次出現。早在2007年的時候，南京市就曾推出商品房銷售利潤上限8%的政策，并實行了房產“政府指導價”。但是該政策當年在南京市實施效果不佳。陜西房產評論業(yè)內人士苗雨指出，南京當年的政策，導致了開發(fā)商捂盤、新房轉二手房銷售等怪現象。此后，隨著全球經濟危機的爆發(fā)而不了了之，其實施效果顯示該政策并沒能有效調控房價。

　　西安市一位不愿具名的開發(fā)商負責人就在接受記者采訪時表示，陜西樓市新政中要求房企合理利潤率控制在10%左右，首先可能因難以核算利潤而只能停留在紙面意義上。由于每個項目在核算成本方面，并非只包括陜西省住建廳公布的那些成本。開發(fā)商的一些隱性成本，比如融資成本、公關成本等實際上是很大的，但是政府部門核算的成本并不包括這些成本。而如果成本難以核算，利潤測算就更難。