一面是“關(guān)門(mén)大吉”的小業(yè)主 一面是擴(kuò)張瘋狂的大房企 商業(yè)地產(chǎn)矛盾前行
社區(qū)級(jí)商業(yè) 園區(qū)級(jí)商業(yè) 地區(qū)級(jí)商業(yè) 哪個(gè)適合投資———
眼下的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出兩種相互矛盾的景象。
一面是因租金飛漲難以維系導(dǎo)致的大量退店風(fēng)波，很難想象星巴克這樣經(jīng)營(yíng)有方的商家都被擠出CBD；而另一方面，卻是大量的開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，2009年，大興幾乎還沒(méi)有什么成規(guī)模的商業(yè)中心。而今，多家商業(yè)中心已在大興開(kāi)業(yè)落戶(hù)，在建項(xiàng)目也超百萬(wàn)平方米。目前還幾乎無(wú)任何配套的臺(tái)湖板塊，僅從去年至今，出讓的商業(yè)地塊已經(jīng)超過(guò)30萬(wàn)平方米。
據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告統(tǒng)計(jì)，今年中國(guó)新增購(gòu)物中心總數(shù)將創(chuàng)新高，在20個(gè)城市將有約150個(gè)新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，僅就北京而言，今年下半年就將有十余家購(gòu)物中心籌劃開(kāi)業(yè)。面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量井噴，租戶(hù)卻無(wú)法承擔(dān)日益高漲的租金，大品牌也在收縮擴(kuò)張計(jì)劃。這種扭曲的市場(chǎng)現(xiàn)象會(huì)不會(huì)讓那些品牌開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向的商業(yè)地產(chǎn)“藍(lán)海”，面臨新的危機(jī)。
難以支撐高租金 退店潮頻現(xiàn)
琢磨著開(kāi)間快餐店的楊先生，近期不斷走訪(fǎng)北京繁華商圈，期待租到一間面積合適、租金適當(dāng)?shù)匿伱�。然而，差不多一個(gè)月了，楊先生考察了東四環(huán)、北三環(huán)，甚至通州、天通苑等多個(gè)板塊，但是始終沒(méi)有找到合適的鋪面。
“待租的鋪面不少，可是核算成本后，總覺(jué)得不靠譜。按照我的計(jì)算，如果生意不溫不火的話(huà)，勉強(qiáng)可以抹平租金、人員、水電等固定成本；一旦生意不如預(yù)期，每天只要一開(kāi)業(yè)就意味著賠錢(qián)，因?yàn)樽饨鸶邔?dǎo)致我虧本的可能太大了。”楊先生說(shuō)。事實(shí)上，越抬越高的商鋪?zhàn)饨�，不僅僅使像楊先生這樣的“小本兒”生意人犯愁，不少大品牌企業(yè)也被租金折磨得以關(guān)店告終。
慈云寺橋東南角住邦2000的一層，偌大的TOTO衛(wèi)浴品牌店已經(jīng)有近半年無(wú)人打理，除了TOTO店頭還在，店門(mén)早已緊鎖，陳列設(shè)施破敗地被灰塵覆蓋。令人奇怪的是，TOTO衛(wèi)浴關(guān)店如此之久，該鋪面卻始終無(wú)人問(wèn)津。
“租金高啊，TOTO關(guān)門(mén)據(jù)說(shuō)就是因?yàn)樽饨鸬脑颉＿B這種一線(xiàn)品牌都受不了，可見(jiàn)在這里的成本壓力多大。哪有那么多受得起高租金的店面啊，要不也不會(huì)閑置這么長(zhǎng)時(shí)間。”生活在旁邊遠(yuǎn)洋天地小區(qū)的張先生推測(cè)。
據(jù)了解，東四環(huán)慈云寺橋住邦2000這一片商業(yè)，除了幾大銀行活得不錯(cuò)以外，即使是滿(mǎn)足周邊白領(lǐng)就餐需求的快餐店也像走馬燈一樣成了“流水席”。“前一陣剛開(kāi)業(yè)的面館，味道還不錯(cuò)，可是幾天沒(méi)去竟然已經(jīng)關(guān)門(mén)歇業(yè)了，我記得每天中午吃飯的人挺多的呀。簡(jiǎn)直邪了。”一位在遠(yuǎn)洋國(guó)際中心上班的白領(lǐng)表示。
根據(jù)周邊租戶(hù)反映，這一片商鋪的轉(zhuǎn)手率一直居高不下。“商戶(hù)們?cè)噹滋�，扛不住就都趁早轉(zhuǎn)讓了。都說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)‘金角銀邊’，但是在住邦2000，即使是所謂的‘金角’也在不斷易主。歸根到底還是租金成本太高了，很多都是維持贏(yíng)利。”一位住邦2000樓下的商戶(hù)說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士表示，租金的高低反映了一個(gè)商圈商業(yè)價(jià)值的大小。但是高租金下，商戶(hù)感受到的只有成本壓力，租金上漲已經(jīng)成為了眾多商戶(hù)最大的心理壁壘，由租金造成的退店、關(guān)店已經(jīng)不是個(gè)例。旗下?lián)碛蠴NLY、VEROMODA、JACKJONES等多個(gè)時(shí)尚品牌的綾致時(shí)裝，近兩年來(lái)也在收縮其在一線(xiàn)城市的開(kāi)店計(jì)劃，主要原因就是一線(xiàn)城市不斷上漲的租金。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，第二季度北京奢侈品銷(xiāo)售繼續(xù)放緩，奢侈品品牌繼續(xù)收縮在華的擴(kuò)張計(jì)劃，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)高端品牌的新增租賃需求極其有限。
難商業(yè)地產(chǎn)增速超過(guò)住宅 郊區(qū)化態(tài)勢(shì)明顯
租戶(hù)紛紛退場(chǎng)，而“東家”卻還在不斷擴(kuò)張。如今，在北京的幾個(gè)郊區(qū)新城，隨處可見(jiàn)大面積的圍擋，預(yù)告這里即將是一個(gè)大型綜合的商業(yè)中心。幾乎在每個(gè)新盤(pán)的介紹中，都可以看見(jiàn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)多少萬(wàn)平方米的大型商業(yè)配套、已確定簽約某某主力店等字眼。