本案法律適用，不僅反映了司法實(shí)踐對(duì)合同法適用的偏差，也是守約方合法權(quán)益以及正常交易安全未得到切實(shí)保護(hù)的寫照。因此特提出以下問題，供讀者批評(píng)指正。
“一房二賣”是合同解除原因
賣房人擅自將房屋賣給第三人，并辦理過戶手續(xù)，一審認(rèn)為“房屋買賣合同客觀上已經(jīng)無法繼續(xù)履行”，支持買房人張強(qiáng)解除合同的訴訟請(qǐng)求;二審也作出同樣認(rèn)定。兩審均肯定了買房人行使合同解除權(quán)的訴訟請(qǐng)求，但均將合同解除權(quán)的發(fā)生事由認(rèn)定為“合同客觀上已經(jīng)無法履行”，這種觀點(diǎn)值得商榷。根據(jù)合同法第110條及相關(guān)規(guī)定，“法律上或事實(shí)上不能履行”只是排除當(dāng)事人繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)的事由，并非法定合同解除權(quán)發(fā)生的獨(dú)立原因。合同法第94條規(guī)定了當(dāng)事人可以解除合同的五種情形，其中第四項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。這一規(guī)定確立了判斷合同法定解除權(quán)的“根本違約”標(biāo)準(zhǔn)。換言之，合同解除權(quán)產(chǎn)生的根本原因并不在于“客觀不能履行”的狀態(tài)，而在于導(dǎo)致他方當(dāng)事人合同目的無法實(shí)現(xiàn)的重大違約行為。
在商品房交易領(lǐng)域，“一房二賣”是實(shí)踐中最為常見的嚴(yán)重?fù)p害買房人利益的重大違約行為。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條即明確規(guī)定，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，這一規(guī)定是合同法領(lǐng)域罕見的允許判決懲罰性賠償?shù)那樾沃�。為防止出賣人“一房二賣”，本案合同明確約定“按已付房?jī)r(jià)款的一倍支付違約金”，補(bǔ)充協(xié)議約定按“房屋總價(jià)款的20%”支付違約金。法律規(guī)定與當(dāng)事人的一再重申，足見此種違約行為的嚴(yán)重程度以及其與買房人核心利益關(guān)聯(lián)的密切性。即使先后作出兩次明確約定，賣房人仍單方將房屋賣給第三方，導(dǎo)致買房人合同目的完全落空。這是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的根本原因，卻被法院認(rèn)為“出于對(duì)‘新國(guó)五條’實(shí)施后買房人能否履行合同的擔(dān)憂而采取的不適當(dāng)措施”，掩蓋了本該重點(diǎn)考量的關(guān)鍵情節(jié)，導(dǎo)致法律適用偏頗。
買房人有過錯(cuò)嗎?
依據(jù)合同法以及雙方當(dāng)事人簽訂的相關(guān)協(xié)議，張強(qiáng)有權(quán)主張解除合同，并要求賠償因?qū)Ψ竭`約造成的損害。但張強(qiáng)本身是否具有過錯(cuò)，進(jìn)而減免賣房人周先生的損害賠償責(zé)任，成為本案的另一個(gè)關(guān)鍵問題。一審認(rèn)為，造成合同無法履行的原因既包括張強(qiáng)未及時(shí)辦理完相關(guān)手續(xù)，也包括對(duì)方所采取的不當(dāng)措施，雙方均有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)分擔(dān)合同損害。二審亦將“買房人取得購(gòu)房資格的時(shí)間問題”作為其存在過錯(cuò)的理由。這兩種觀點(diǎn)顯然都誤解了合同法的規(guī)范方式。根據(jù)合同法第107條、第120條規(guī)定，違約責(zé)任的確立以存在違約行為為已足，當(dāng)事人的過錯(cuò)并不在考量范圍。事實(shí)上，判定當(dāng)事人是否存在過錯(cuò)，須以其存在違約行為為前提。張強(qiáng)簽訂合同時(shí)中不具有購(gòu)房資格，但之后積極采取措施并于3月22日取得購(gòu)房資格，并無任何違反合同的行為，過錯(cuò)問題根本無從談起。
退一步講，張強(qiáng)唯一可“指責(zé)”(不是法律意義上)之處，在于簽訂合同時(shí)不具購(gòu)房資格，或未及時(shí)取得購(gòu)房資格(事實(shí)上這點(diǎn)也并不一定成立)。一、二審判決的觀點(diǎn)之所以值得商榷，即在于購(gòu)房資格欠缺與“合同無法履行”之間并無法律關(guān)聯(lián)。造成“合同客觀上無法履行”的原因是賣房人另行出賣房屋并過戶。問題是，他另行出賣房屋是否有合法依據(jù)?答案顯然是否定的。其一，對(duì)于買房人而言，只要在約定的履行期限內(nèi)能夠取得購(gòu)房資格并保證償付房款的能力，就不會(huì)存在合同履行不能的問題。張強(qiáng)購(gòu)房資格的欠缺狀態(tài)只要是“暫時(shí)”而非永久存在，完全不會(huì)影響賣方之后交付房屋并過戶義務(wù)的履行，當(dāng)然不能援引為“擔(dān)憂”合同無法履行的理由。
其二，賣方真正擔(dān)憂的問題是:因“新國(guó)五條”而產(chǎn)生的稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)，但這無論如何也與“合同無法履行”毫無關(guān)聯(lián)。張強(qiáng)在“新國(guó)五條”出臺(tái)之前未及時(shí)取得購(gòu)房資格，只是可能發(fā)生額外的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)(只是推測(cè)，并無現(xiàn)實(shí)法律法規(guī)依據(jù))，而稅費(fèi)的承擔(dān)并非合同的主給付義務(wù)，完全可以通過補(bǔ)充協(xié)議或任意性條款確定分擔(dān)方式，根本不可能造成合同的履行不能。
其三，賣方的“擔(dān)憂”雖表面上屬人之常情，但卻沒有任何法律依據(jù)。根據(jù)合同法第68條規(guī)定，即使是符合行使法定“不安抗辯權(quán)”的情形，后履行一方當(dāng)事人也只能中止履行合同，且仍須及時(shí)通知對(duì)方并負(fù)擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而本案賣方不僅不具有“不安”的法定情形，也未履行相關(guān)義務(wù)，而且徑行將房屋賣給第三人，完全置對(duì)方的合同權(quán)利于不顧，是嚴(yán)重的違約行為。
還有兩個(gè)問題值得商榷
第一，賠償數(shù)額，應(yīng)該和違約人受益程度“掛鉤”嗎?
根據(jù)合同法第113條規(guī)定，損害賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)“相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”�？梢�，本案中，損害賠償制度功能在于填補(bǔ)守約人的損害。而法院在確定賠償數(shù)額時(shí)的考慮因素之一，是“本院考慮賣方將房屋以相同價(jià)格賣與他人并未獲取其他利益”。違約人的獲益程度能否成為考量因素尚值得爭(zhēng)論，以違約人未獲得收益而減輕其賠償責(zé)任合理性尤其值得考量。
第二，判決為何對(duì)評(píng)估報(bào)告只字不提?
一審判賠30萬元，二審判100萬元，雖然這屬于法官自由裁量權(quán)范疇，但由于判決并未對(duì)為什么判這么多作出解釋，判決讓人多少有些隨意的感覺。實(shí)際上，判賠多少，最重要的依據(jù)，應(yīng)該是房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告。以它為依據(jù)，根據(jù)雙方過錯(cuò)程度確定賠償數(shù)額，才是正確做法。但兩審判決均對(duì)其合法性、客觀性與關(guān)聯(lián)性只字不提。如此確定的賠償數(shù)額，即使實(shí)際上公正合理，也難以說服當(dāng)事人。
(作者系法學(xué)博士、北京化工大學(xué)文法學(xué)院講師)