開發(fā)商對限貸最頭痛
專家、學(xué)者、開發(fā)商共同對市場形勢進(jìn)行分析
資金是企業(yè)的血液
眼瞅著房產(chǎn)限購政策取消或者變相取消的城市名單不斷拉長，實施3年多的鄭州樓市限購政策是否也應(yīng)取消，開發(fā)商對當(dāng)前樓市最頭疼的事情是什么？
昨日，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會主辦的2014全省上半年房地產(chǎn)市場形勢分析會上，專家、學(xué)者和國內(nèi)、省內(nèi)的知名開發(fā)商共同對市場形勢進(jìn)行分析。省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京表示，大家一致認(rèn)為，當(dāng)前河南房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定健康，金融政策是制約市場發(fā)展的關(guān)鍵因素。
鄭州晚報記者 胡審兵
限購政策取消成蔓延之勢
隨著近期濟南、蘇州、海口等城市陸續(xù)取消房地產(chǎn)市場限購政策，當(dāng)初實施限購政策的47個城市，取消限購的城市已近30個，沒有取消的城市，很多也都在變相取消或者沒有嚴(yán)格執(zhí)行。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，到今年6月底，已有多個城市的住宅庫存量大幅增加，如溫州市庫存量達(dá)到45個月，意味著如果不增加新房源、僅現(xiàn)有的住宅按照當(dāng)前的銷售進(jìn)度就得再賣近4年才能消化完。再有如西安、煙臺、寧波等城市的商住房庫存量都在30個月以上，已經(jīng)陷入市場調(diào)整、限購政策傳出松綁的城市如杭州、沈陽、天津等，庫存量均在24個以上。北上廣深的商住房庫存量也都在13個月到17個月之間。
鄭州房地產(chǎn)市場很健康
河南常綠集團董事長劉濤認(rèn)為，現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展比較好的城市、人口比較多的城市，房地產(chǎn)的需求量都還不錯，認(rèn)為房地產(chǎn)市場整體不好屬于唱衰市場的行為，像一些三四線城市需求量仍然很旺盛。
鄭州雅居樂房地產(chǎn)公司總經(jīng)理張春山認(rèn)為當(dāng)前市場出現(xiàn)的成交量萎縮主要受部分城市成交量下滑的大環(huán)境影響，以及輿論唱衰市場的影響，很多人不是對房子不需要，主要還是在當(dāng)前的市場情況下陷入了觀望狀態(tài)，主要是信心問題。
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日接受鄭州晚報記者采訪時也表示，與國內(nèi)其他城市相比，雖然出現(xiàn)了成交量下滑現(xiàn)象，但當(dāng)前鄭州房地產(chǎn)市場總體還比較健康，這種情況下取消限購反而會給人造成市場形勢不好了、政府要救市了的印象，對市場反而會起反作用。
如何看待當(dāng)前鄭州乃至河南的房地產(chǎn)市場，與會專家和企業(yè)均一致看好。孫中占就認(rèn)為，下半年鄭州市場價格會相對平穩(wěn)，企業(yè)要根據(jù)實際情況做差異化產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的附加值。鄭州農(nóng)工商華臻置業(yè)公司總經(jīng)理姚余海認(rèn)為，當(dāng)前河南的房地產(chǎn)市場形勢還很好，比國內(nèi)其他很多地方要好得多。
豫發(fā)置業(yè)有限公司董事長王建樹認(rèn)為，短期市場有憂慮，長遠(yuǎn)發(fā)展仍有期待，當(dāng)前河南的城鎮(zhèn)化剛剛起來，這幾年鄭州城市環(huán)境在加快改善，南水北調(diào)通水，鄭州提出的產(chǎn)城融合、以制造業(yè)帶動服務(wù)業(yè)的思路也很好，這些對房地產(chǎn)市場發(fā)展都是利好。
建業(yè)集團副總裁陳劍認(rèn)為，限購限貸政策影響不大，主要還是看企業(yè)自身的融資能力、在銀行的信譽度，鄭州市場仍然不錯。
省政府發(fā)展研究中心主任王永蘇認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場下行壓力大，但是房價下降不多，中國的市場需求大，城鎮(zhèn)化的發(fā)展?jié)摿薮�，房地產(chǎn)行業(yè)未來仍是支柱性產(chǎn)業(yè)。
限貸對市場影響很大
雖然是否取消限購政策是各家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人關(guān)注的話題，但限貸政策的實施，讓各家開發(fā)商更為頭疼。
分析會上，常綠集團董事長劉濤就認(rèn)為，現(xiàn)在雖然房子賣得還不錯，但是開發(fā)商遲遲拿不到錢，拿到錢的大多是上市公司或者是品牌公司，像一些中小開發(fā)商，按揭貸款、項目貸款幾乎拿不到，所以就會出現(xiàn)降價的情況，其實越降價越對市場產(chǎn)生一些不利影響。為此，劉濤認(rèn)為：“金融政策不改變的話，房地產(chǎn)市場仍會不景氣�！�
嘉億集團總裁馮愛萍也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市購買力的下降，影響因素有很多，關(guān)鍵是限貸政策的影響，限購政策在一些地方出現(xiàn)變通、回避，但是限貸是不容易回避的。王建樹認(rèn)為，如今限購政策不可怕，可怕的是限貸，如果金融環(huán)境不改變，取消限購意義不大。
■專家觀點
蛋糕在縮小，市場已分化
鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院院長、教授杜書云認(rèn)為，有漲有落才是正常的市場行為，但是一線城市城鎮(zhèn)化聚集人口的能力強，如果撐不住的話，對其他城市的影響會比較大。她對下半年的市場走勢提出預(yù)警，認(rèn)為下半年走勢不太樂觀，資金問題、金融機構(gòu)策略、開發(fā)企業(yè)洗牌等都會造成市場持續(xù)調(diào)整。
河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰認(rèn)為，目前市場已經(jīng)出現(xiàn)分化，部分三四線城市出現(xiàn)問題，一二線城市還不錯，將來企業(yè)也會分化，在不斷縮小的蛋糕里，上市公司、品牌企業(yè)拿到的份額會越來越多。
趙進(jìn)京認(rèn)為，上半年全省GDP達(dá)到15778.62億元，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1862.94億元，房地產(chǎn)投資占全省GDP的11.8%，房地產(chǎn)拉動我省經(jīng)濟發(fā)展的重要作用依然沒有減弱；鄭州的產(chǎn)業(yè)帶動、人口帶動、區(qū)位帶動，使鄭州已形成了一種市場化的剛性需求。
■算個賬
貸款基準(zhǔn)利率上浮20%
相當(dāng)于房價上漲10%以上
目前，首套房貸款利率大多在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%左右，高的甚至上浮25%、30%。
按照購買首套房，房子面積100平方米、每平方米8000元、房價總額80萬元來測算，最低首付30%，即首付24萬元、56萬元使用銀行按揭貸款，貸款20年，目前5年以上銀行貸款基準(zhǔn)利率為6.55%。
按照基準(zhǔn)利率貸款的話，實行等額本息還款法，需要支付貸款本息合計1006010.47元；按照在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%來測算，需要支付貸款本息1112493.55元。也就是說，根據(jù)靜態(tài)測算，因為貸款利率上浮，購房者需要多支付利息106483.08元，相當(dāng)于每平方米房價上漲了1064元，即相當(dāng)于房價上漲了13.3%左右。如果按照實行貸款后的房價折算，按照基準(zhǔn)利率貸款后，相當(dāng)于房價實際為10060元；按照基準(zhǔn)利率上浮20%后，相當(dāng)于房價實際為11124元，也即因為貸款利率上浮房價上漲了10.58%左右。
制圖 張一諾