核心與非核心商圈零售物業(yè)新增供應量
在近日舉辦的萬達集團半年工作會議上，王健林提到，上半年萬達百貨收入111.3億元，完成全年目標的44%、上半年目標的108%，同比增長62%。這是萬達的百貨業(yè)務3年來第一次全面完成半年目標。王健林表示：“這也證明，盡管線上購物發(fā)展迅速，但線下業(yè)務只要調(diào)整到位、方法對頭，同樣可以創(chuàng)造好成績，‘百貨已死’的說法是站不住腳的�！�
隨著電商的盛行和供應的井噴，傳統(tǒng)零售物業(yè)壓力劇增，面臨著“變或可存，不變則削”的命運。有業(yè)內(nèi)人士指出，如何轉變固有的思維方式，或是商業(yè)地產(chǎn)尋求突破的最大難點。
餐飲在購物中心內(nèi)的租戶占比
未來趨勢≥40%
以往15%-20%
升級求“人氣”
上周末，筆者在多個購物中心觀察到，餐飲、兒童游戲等區(qū)域的人氣比一般服裝門店高出許多。多數(shù)餐飲店門口都排起長龍，而服裝門店卻“門可羅雀”。
“我一般逛街會找個飯店多的商圈，逛完街和朋友吃飯休息，養(yǎng)足精神后還能繼續(xù)逛�！薄拔屹I衣服一般在網(wǎng)絡上買，但是一些大牌子的貴的衣服，我就會到店里去買，以防假貨�！毕M者如是告訴筆者。
近年來，電商大行其道，消費者的消費習慣也隨之做出改變。據(jù)高緯環(huán)球近日發(fā)布的上海零售物業(yè)市場報告顯示，今年前五月社會消費品零售總額較去年同期增長7.5%，相較2012、2013年的增長幅度繼續(xù)下滑。
對此，盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示，“電商的沖擊，再加上同質化嚴重，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)可謂‘傷痕累累’。”
在此背景之下，上海僅今年就有多家購物中心暫停營業(yè)，以求升級轉型。
近日，上海雅居樂國際廣場以全新面目開業(yè)。據(jù)悉，今年初雅居樂國際廣場便做出調(diào)整，先后替換掉70%的原有商家品牌，并將商場劃分為時尚名品區(qū)、夢想體驗區(qū)、健康生活區(qū)、藝術展覽區(qū)及創(chuàng)意餐飲區(qū)。
據(jù)透露，經(jīng)過半年多的調(diào)整轉型，其招商簽約率超過90%。而且，商場的客流量也有了提升。
除此之外，南京路金鷹購物廣場也于今年5、6月暫停營業(yè)，以求升級；上海商業(yè)面積最大的綜合體、月星集團首個商業(yè)地產(chǎn)項目——環(huán)球港，近日也被傳出內(nèi)部租戶或將調(diào)整的消息。
轉型求突破
從土地市場來看，未來三年上海商用物業(yè)的供應將出現(xiàn)井噴，屆時商業(yè)地產(chǎn)面臨的競爭將更加殘酷。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年上海已出讓的商用土地總量已超過400萬平方米，其中，預計在2016年年底前開業(yè)的項目總量超過330萬平方米。而未來三年，年均商用物業(yè)的供應量將達到112萬平方米，這一數(shù)字達到了此前年份的3.4倍。
對此，戴德梁行高級助理董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務部主管范紅娟認為，當前商業(yè)地產(chǎn)面臨的激烈競爭主要來自兩方面，除電商的步步緊逼之外，供應量過大，產(chǎn)品同質化日趨嚴重也將在未來一段時間考驗上海的商用物業(yè)市場。
范紅娟介紹，為應對電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)界近年來熱衷于打造體驗型產(chǎn)品，例如提高體驗館和餐飲類的比重等。
而為了應對供應井噴之下的同質化問題，商業(yè)地產(chǎn)項目奇招頻出，力圖改變目前“千盤一面”的現(xiàn)狀。
例如去年年中開業(yè)，被稱作商業(yè)地產(chǎn)“文藝青年”的淮海中路K11，該項目將商業(yè)與藝術融合，在上海商業(yè)地產(chǎn)界獨樹一幟，獲得了消費者和業(yè)內(nèi)的一致認可。
轉變思維更關鍵
對于目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題，陳立民認為，房企的思維方式必須要做出改變。他說，“國內(nèi)房企多以住宅起家，思維還停留在快速銷售的開發(fā)模式，而商業(yè)地產(chǎn)與住宅不同，注重的是前期定位和后期的經(jīng)營。在這方面，房企比較缺乏經(jīng)驗�！�
對此，范紅娟表示，無論是前期定位還是后期經(jīng)營，都要求房企有更為“發(fā)散”的思維，甚至有些時候要跳出地產(chǎn)的圈子看問題。例如萬達的線上“萬匯網(wǎng)”，只推出商品的優(yōu)惠券，消費者購買優(yōu)惠券后還是必須到萬達商場購買商品，這樣的方式即達到了線上互動，也吸引了客流，正是房企轉變思維迎合當下市場環(huán)境的一個較好的示范。
除思維方式外，高力國際中國區(qū)商鋪服務部董事洪菽慧指出，當前商業(yè)地產(chǎn)還面臨資金和人才兩大問題。“前期定位需要專業(yè)的研測人才，而后期的經(jīng)營更需要優(yōu)秀的運營人才，而這兩方面同時都需要大量的資金支持，”她表示，“一般商業(yè)類項目要到開業(yè)3年后才會有盈利，如果資金不到位，一個商業(yè)項目恐怕很難堅持到這個時候�！�
商圈外擴 “體驗式”仍是轉型重點
據(jù)統(tǒng)計，上海商用物業(yè)未來新增供應量合計超過400萬平方米，供應量主要集中在新興商圈。隨著城市人口逐步向城市邊緣遷徙，外加市中心核心地段土地稀缺，上海的商圈分布逐步向城市外圍擴展。
這也導致了非核心商圈的零售物業(yè)市場一片繁榮。
據(jù)高緯環(huán)球近日發(fā)布的2014年第二季度上海零售物業(yè)市場報告顯示，今年非核心商圈的零售總額增長率顯著高于核心商圈。僅以今年5月份為例，據(jù)上海購物中心協(xié)會統(tǒng)計，郊區(qū)和浦東新區(qū)的營收增長率分別達到20.9%和11.5%，遠超中心城區(qū)的2.3%。
此外，該報告顯示，2014年第二季度，餐飲已經(jīng)成為購物中心創(chuàng)造營收的主力。以淮海路為例，將于年底開業(yè)的陽光新業(yè)購物中心內(nèi)，餐飲占比預計接近總面積的50%；香港廣場在舒適堡健身中心租約期滿后將迎來大面積租戶整改，5000多平方米新增空置面積中餐飲企業(yè)也將成為主要租戶。
高緯環(huán)球亞太區(qū)零售商租戶代表部董事寧孝言表示：“未來，體驗式需求的增長將繼續(xù)推動餐飲業(yè)的擴張，促其成為提高入住率、吸引客流的關鍵�！薄醯禺a(chǎn)評論員 蔡琦雯