《人民日報》8月22日報道 8月16日，哈爾濱宣布樓市限購松綁，至此全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個城市尚未松綁，而已經(jīng)解除限購令的城市超總數(shù)八成。
“限購松綁潮”會刺激樓市成交量大幅回暖嗎？會帶來房價的大幅反彈嗎？調(diào)控新政會給調(diào)整期的樓市帶來哪些影響？
對樓市拉動效果有限
盡管放松限購被認為會刺激樓市回暖，但各地實際效果卻不大相同。像天津、長春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽環(huán)比下降9.2%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)冷是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動市場成交。國家統(tǒng)計局8月公布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬平方米，庫存仍處于歷史高位。
地方政府松綁意愿強烈
“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購松綁的沖動。像寧波，一天要還1個多億的債，政府怎么會不著急？”中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學教授張慧芳感慨。
不僅是寧波，今年上半年全國土地市場先熱后冷，3月以來土地市場明顯降溫。報告顯示，今年二季度，全國300個城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽等多個二、三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。
土地市場降溫還意味著樓市風險與金融風險、地方政府債務(wù)風險交織，局部風險可能引發(fā)系統(tǒng)性風險。不少地方政府出臺松綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運行，防范樓市風險。
不過，值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購的同時，還采取了財政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉嵤┗鶞寿J款利率的金融機構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財政補助。包頭市向當?shù)亍胺拷粫逼陂g購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財政補貼；購買首套新房的，契稅全免；購買二套以上（含二套）新房和非住宅，給予所納契稅50%的補貼。
“現(xiàn)在要警惕一些地方可能會對樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強刺激，干擾樓市正常調(diào)整。因此在把握調(diào)控力度上應(yīng)加強監(jiān)管�！睆埢鄯颊f。
根治土地財政“痼疾”
不少專家建議地方政府抓住樓市調(diào)整機遇，根治土地財政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場趨冷，主要是土地供應(yīng)無節(jié)制增加、價格累計升幅過大、有效需求不足等市場內(nèi)生性因素所導致。地方政府應(yīng)正確認識當前土地市場回調(diào)趨冷的性質(zhì)，順應(yīng)趨勢引導市場理性回歸，建立新的土地出讓金分配機制，減低地方政府推高地價的強烈欲望。
“由于土地財政依賴和土地金融需求，地方政府具有推高地價的強烈欲望。這使得我國多年以來地價指數(shù)遠在房價指數(shù)之上�！睆埢鄯冀ㄗh，為減低地方政府推高地價的強烈欲望，以及遵循土地“漲價歸公”的理念，建議將樓面地價年增長率超過房價年增長率所增加的土地出讓金上交中央財政，用以補充社會保障基金或補貼“三農(nóng)”等。