房企利潤不斷下滑已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。
8月25日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048.SH）發(fā)布2014年半年業(yè)績。今年1-6月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入339.99億元，凈利潤為38.22億元，同比增幅12.19%，凈利潤率僅為11.2%。此前，保利地產(chǎn)2013年年報顯示的凈利潤增幅，雖然比去年上半年已有下降，但也超過了25%。
此前，金地（集團(tuán)）股份有限公司（600383.SH）公告稱，2014年上半年，凈利潤1.58億元，同比下降49.91%，凈利潤率僅1.7%；銷售金額170億元，僅完成其全年銷售目標(biāo)的28%。
目前，在已公布中期業(yè)績的50家上市房企中，半數(shù)企業(yè)凈利潤下滑甚至虧損，同時，房企完成2014年全年銷售目標(biāo)也頗具難度。業(yè)內(nèi)人士分析，為盡力完成銷售目標(biāo)，下半年，房企降價跑量是大勢所趨。
金地上半年凈利潤率1.7%
根據(jù)保利地產(chǎn)2014年半年報，其營業(yè)收入達(dá)到339.99億元，歸屬上市公司股東的凈利潤為38.22億元，同比分別增長11.31%和12.19%。凈利潤增幅明顯不敵去年同期的35.7%。
在去年上半年的基礎(chǔ)上，保利地產(chǎn)2013年全年，利潤同比增幅為27.4%。一系列數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)的凈利潤增長正不斷收窄。
不止保利地產(chǎn)一家，房地產(chǎn)企業(yè)利潤走低已經(jīng)成為一種常態(tài)。
金地集團(tuán)公告，今年1-6月，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入90.84億元，凈利潤1.58億元，同比分別上升3.29%和下降49.91%。這也意味著其上半年凈利潤率僅1.7%。
Wind最新數(shù)據(jù)顯示，已有27家A股房地產(chǎn)上市公司發(fā)布半年報。計(jì)入業(yè)績預(yù)告，在滬深兩市及港股發(fā)布中期業(yè)績的房企已有50家，其中，有一半企業(yè)出現(xiàn)凈利潤下滑或虧損。
其中，與去年上半年相比，嘉凱城集團(tuán)股份有限公司（000918.SZ）中期虧損1.27億元，凈利潤大幅下滑716%，降幅暫在行業(yè)內(nèi)居首。此外，受杭州等地成交量和成交價縮水影響，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（002244.SZ）凈利潤下降51.67%，宋都基業(yè)投資股份有限公司（600077.SH）凈利潤下降46.53%。今年上半年，綠城中國控股有限公司（03900.HK）的凈利潤為6億多元，同比下降12億元。
朗詩集團(tuán)總裁田明多番表示，高昂的土地價格，居高不下的稅收和建安成本，導(dǎo)致房企業(yè)的利潤空間越來越小。
“下半年重在降價跑量”
保利地產(chǎn)半年報顯示，1-6 月，實(shí)現(xiàn)簽約面積501.22萬平方米，同比減少10.82%；實(shí)現(xiàn)簽約金額651.39億元，同比增長2.35%。
此前，保利地產(chǎn)曾公布2014年銷售目標(biāo)較2013年要實(shí)現(xiàn)20%增長，達(dá)1500億元，以此計(jì)算，其上半年完成率不足一半。
2014年上半年，金地集團(tuán)銷售面積131萬平方米，銷售金額170億元，分別較上年同期下降13%和14%。按金地集團(tuán)今年600億元銷售目標(biāo)計(jì)算,其上半年僅完成全年銷售目標(biāo)的28%。
有開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人表示，受到中報業(yè)績壓力，不少企業(yè)都選擇在6月份放量促銷，如果沒有這輪促銷，上半年業(yè)績會更難看。
而為加速銷售回款，萬科企業(yè)股份有限公司（萬科A，000002.SZ；萬科企業(yè)，02202.HK）在杭州、北京等多個城市的項(xiàng)目都出現(xiàn)了降價銷售情況。此外，保利地產(chǎn)也曾推出零首付等“颶風(fēng)行動”。
進(jìn)入7月以來，各地放松限購政策，但是企業(yè)的銷售情況并未得到明顯好轉(zhuǎn)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，28家房企公布了2014年前7個月的銷售業(yè)績，7月單月銷售額合計(jì)為843.57億元，相比6月份的1298.24億元下降35%，也低于5月份的978.63億元。28家企業(yè)，前7月同比業(yè)績，依然有11家下降。大部分企業(yè)完成2014年度銷售目標(biāo)的可能性都越來越低。
以佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（01638.HK）為例，2014年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)合約銷售金額約112億元，同比增長1.3%，實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)的37%，前7個月合約銷售約130億元，目標(biāo)完成率為43%。根據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)全年的供貨量來看，2013年存量貨源價值180億元，2014年上半年和下半年新推貨源分別價值99億元和284億元，可以看出佳兆業(yè)集團(tuán)上半年主要以消化存量房源為主，下半年的推案量大幅增加。
上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人稱，集中推盤勢必會引發(fā)價格的松動，促銷將會是下半年的一大看點(diǎn)。
據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，8月，上海有多達(dá)139個樓盤進(jìn)行打折促銷；9月，上海市外環(huán)外的剛需項(xiàng)目占據(jù)全部推盤量的75%。隨著“金九銀十”即將到來，一些房企在價格方面將更為親民。
房企轉(zhuǎn)型正當(dāng)時
集中推盤和促銷只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控期的一種被動方式，從長期看，已有不少企業(yè)正積極擺脫拿地-銷售的傳統(tǒng)盈利模式，尋求長期的經(jīng)營收入。
以萬科為例，不斷加大投資收益，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合作或商業(yè)資產(chǎn)處置而實(shí)現(xiàn)收益，隨著“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”模式的推廣，這類收益將成為一種常態(tài)。2014年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)投資收益13.1億元，同比大幅增長237.8%。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，隨著利潤和銷售量的雙重下滑，房企不能再拘泥于傳統(tǒng)的營收模式。目前，恒大集團(tuán)新建公司進(jìn)軍乳業(yè)，陽光城集團(tuán)股份有限公司（000671.SZ）、泰禾集團(tuán)股份有限公司（000732.SZ）等投資醫(yī)療教育，有些則進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)園、科技園區(qū)。
“房地產(chǎn)企業(yè)不再是單純的造房子的企業(yè)，而是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的載體，擔(dān)任起城市配套商的角色，除房地產(chǎn)銷售收入之外，營收模式中，持久的經(jīng)營性收入占比應(yīng)不斷提升�！标愱烧f。