毫不意外地，曾經(jīng)的百億房企恒盛地產(chǎn)控股有限公司（00845.hk，以下稱恒盛）的業(yè)績出現(xiàn)了大面積的下滑。
繼去年銷售額跌破百億元之后，恒盛的銷售疲軟態(tài)勢仍在延續(xù)，上半年的合約銷售收入再現(xiàn)大幅滑落。
業(yè)績下滑帶來的連鎖反應(yīng)，則是恒盛愈發(fā)凸顯的資金壓力，其年內(nèi)到期債務(wù)總額已經(jīng)超過50億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過集團的現(xiàn)金及銀行結(jié)余。
業(yè)績4年持續(xù)下滑
根據(jù)恒盛昨日晚間發(fā)布的截至2014年6月30日的中期業(yè)績報告，上半年其錄得綜合銷售額23.46億元，較去年同期相比下降20.6%。已交付面積由去年上半年的404453平方米下降至今年上半年的170097平方米，下降幅度達(dá)到57.9%。
同時，其上半年合約銷售額為19.11億元，同比減少52.8%。合約銷售面積124542平方米，同比減少63.8%。股東利潤從去年同期的盈利2.25億元滑落至今年虧損2.21億元。
恒盛在2013年年報中提及，預(yù)計今年公司會有22個項目的物業(yè)推出市場，可供出售的樓面面積達(dá)到160萬平方米，以此計算，恒盛目前的去化率，仍不足1成。
將恒盛與多家已經(jīng)公布了半年業(yè)績的房企進行橫向比較，其業(yè)績下滑幅度依然名列前茅。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至7月中旬，在全國30家公布了半年銷售業(yè)績的房企當(dāng)中，恒盛銷售業(yè)績52.8%的下滑幅度僅次于瑞安房地產(chǎn)，瑞安房地產(chǎn)上半年僅完成該公司年度目標(biāo)的21.68%。
實際上，恒盛并不是首次出現(xiàn)業(yè)績下滑的情況。
人民網(wǎng)記者從恒盛近年來披露的財務(wù)數(shù)據(jù)了解到，從2010年至今，其合約銷售額整體呈現(xiàn)出下滑的狀態(tài)。據(jù)恒盛年報，其2010-2013年的合約銷售額分別為126.8億元、133.2億元、109.3億元、73.11億元。已經(jīng)連續(xù)4年，恒盛都未完成最初的銷售目標(biāo)。
業(yè)績的逐年下滑，也倒逼恒盛嘗試做出改變，但結(jié)果顯然并未如愿。
去年11月，恒盛大股東張志熔計劃以每股1.8港元的價格進行私有化。但在隨后的法庭投票環(huán)節(jié)，出席法院會議的眾多小股東卻投下反對票，最終其私有化計劃未獲通過。按規(guī)定，此次未能在法院會議上獲得通過意味著恒盛在一年內(nèi)將不可重提私有化。恒盛復(fù)牌后股價當(dāng)天下跌近30%。
私有化失敗后不久，恒盛即宣布行政總裁兼執(zhí)行董事劉寧及首席財務(wù)官兼副總裁姜永進離職的消息，公司方面澄清上述兩人離職與私有化計劃失敗無關(guān)，但這并沒有扭轉(zhuǎn)市場對公司前景的悲觀看法，恒盛的股價在高層人事動蕩發(fā)生后一日跌去了7.4%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，恒盛業(yè)績的持續(xù)下滑，或在于其過于集中的項目布局以及滯后于市場的定價策略。
“恒盛地產(chǎn)的管理層不愿大力促銷優(yōu)質(zhì)項目，但又不能快速處理缺乏吸引力的項目，導(dǎo)致跌入慢周轉(zhuǎn)的陷阱。建筑進度慢、投資者信心消失和融資難度增加形成了惡性循環(huán)�！币晃涣私夂闶⒌姆治鋈耸拷忉尅�
對于業(yè)績的連續(xù)下滑，恒盛在2013年年報和2014年中期報告中均表示，集團的新推項目較少以及多個項目建筑工期的延遲，是導(dǎo)致其銷售下滑的主要原因。
年內(nèi)需償還50億
銷售業(yè)績的大幅下滑，則給恒盛帶來巨大的資金包袱。其資本負(fù)債率，已經(jīng)從去年末的87.4%飆升至今年上半年的107.1%。
更大的現(xiàn)金流壓力，來自于恒盛今年需要償還的短期債務(wù)。根據(jù)中報，其年內(nèi)到期的借款金額達(dá)到50.08億元，但其現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅為16.67億元，比去年末的29.53億元下降43.55%。這也意味著，恒盛的現(xiàn)金結(jié)余，仍不足以支付其年內(nèi)需要償付的短期債務(wù)。
此外，上半年恒盛的債務(wù)總額從去年末的190.85億元增加到211.82億元，增長11%。其中就包括今年5月份與中融信托成立的信托計劃。根據(jù)合作協(xié)議，中融信托將成立信托計劃為恒盛全資子公司上海恒申籌集不超過7億元的資金。
“恒盛的資金鏈近幾年均較為緊張，企業(yè)在港上市成功后，贏得了投資行業(yè)認(rèn)可，融得了部分資金，前期拿地較為積極，導(dǎo)致大部分資金沉淀在土地上，后期項目開發(fā)資金較為緊張。公司領(lǐng)導(dǎo)人出現(xiàn)事故后，企業(yè)難以贏得投資人信任，不惜采用高利貸融資，無疑推高了融資成本。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示。
中報數(shù)據(jù)顯示，恒盛今年的融資成本為12.31億元，主要包括銀行借款利息以及2015和2018年到期的優(yōu)先票據(jù)所支付的利息。
房地產(chǎn)分析人士嚴(yán)躍進也表示，恒盛的土地儲備比較大，所以對項目的運營資金需求比較大，從而會依賴包括短期借款在內(nèi)的各類融資方式。
推高的償還金額，也讓國際評級機構(gòu)對恒盛的流動性表示擔(dān)憂。
穆迪高級分析師何卓榮稱：“恒盛今年迄今為止的合約銷售額低于穆迪的預(yù)期，反映了其流動性和再融資風(fēng)險加劇�！逼浔硎�，今年上半年銷售額下降對恒盛償還債務(wù)的能力進一步形成挑戰(zhàn)。
穆迪在報告中稱，恒盛上半年的合約銷售業(yè)績極弱，對其具有負(fù)面信用影響。如果未來幾個月恒盛的合約銷售情況沒有顯著改善，穆迪將會重新評估恒盛Caa1的公司家族評級和Caa2的高級無抵押債務(wù)評級。這些評級的展望現(xiàn)在仍為負(fù)面。
標(biāo)準(zhǔn)普爾在近期的一份報告中稱，由于執(zhí)行緩慢，銷售遲滯和短期債務(wù)顯著，恒盛的財務(wù)表現(xiàn)可能會維持疲弱，這些因素可能會進一步削弱恒盛地產(chǎn)的流動性。
標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，由于恒盛高度依賴新的借款來償付短期債務(wù)，該公司將很容易受到信貸狀況收緊的沖擊。并表示，由于銷售不佳，債務(wù)上升和利潤率下降，恒盛地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流覆蓋率繼過去兩年的惡化后，未來一年內(nèi)仍將疲弱。因此標(biāo)準(zhǔn)普爾將恒盛的財務(wù)風(fēng)險評估為“極大”。