7月1日起，北京、上海、廣州和武漢四地啟動(dòng)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作，時(shí)隔3個(gè)多月，上周末，首款“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)產(chǎn)品才正式出爐，雖未知成效如何，究竟是否能長(zhǎng)久執(zhí)行。保險(xiǎn)企業(yè)觀望，人們觀念的轉(zhuǎn)變，相信“以房養(yǎng)老”被實(shí)施接受大概還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。
難點(diǎn)一：房子得留給子女
以房養(yǎng)老保險(xiǎn)已被提議多年，但推廣開(kāi)來(lái)仍有很多難點(diǎn)。家住金水區(qū)的尚老太太談到這件事以后直搖頭，“我有兒子，去養(yǎng)老院養(yǎng)老本身就丟人，更何況還將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，兒子媳婦肯定覺(jué)得自己會(huì)背上罵名。
對(duì)于“以房養(yǎng)老”，大多數(shù)老人都不支持，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為“房產(chǎn)是用大半輩子積蓄換來(lái)的，再怎么也得留給子女”。
而不久前媒體報(bào)道的成都“以房養(yǎng)老第一人后悔”的消息，更給這一新生事物潑上一盆冷水：2012年10月，時(shí)年79歲的鐘大爺與所在社區(qū)管理機(jī)構(gòu)簽署協(xié)議，規(guī)定由社區(qū)安排人員照顧他的衣食住行、看病就醫(yī)。協(xié)議還規(guī)定，鐘大爺去世后，房產(chǎn)將過(guò)戶給社區(qū)。2014年鐘大爺接受采訪表示，自己的生活質(zhì)量沒(méi)有得到明顯改善，他實(shí)際上沒(méi)有用到社區(qū)的錢，甚至自己的錢都很難支取。鐘大爺表示對(duì)以房養(yǎng)老這件事很后悔。
有專家指出，“以房養(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老模式，能否得到市場(chǎng)認(rèn)可涉及很多問(wèn)題，比如傳統(tǒng)觀念問(wèn)題�！皞鹘y(tǒng)思想影響依然很大，住房反向抵押養(yǎng)老要被老百姓認(rèn)可有不小的難度。按照中國(guó)的傳統(tǒng)觀念，房子作為一種家庭財(cái)產(chǎn)是需要留給下一代的，有子女的家庭通常不愿意接受這種方式�！背酥猓@種養(yǎng)老方式還涉及很多法律問(wèn)題，比如財(cái)產(chǎn)糾紛、繼承等等�！皞鹘y(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變、法律制度的完善、社會(huì)對(duì)老年人權(quán)益保護(hù)的認(rèn)知水平等因素都可能決定未來(lái)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是否能成功推行�！�
難點(diǎn)二：房?jī)r(jià)漲跌難測(cè)風(fēng)險(xiǎn)大
“我愿意選擇‘以房養(yǎng)老’這種方式，前提是保險(xiǎn)公司給我的錢要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于將房產(chǎn)出租所獲得的租金。但是，由于住房市場(chǎng)的走勢(shì)不企穩(wěn)，前景難預(yù)測(cè)，因此險(xiǎn)企無(wú)法做保險(xiǎn)精算，也就無(wú)法保證一直給付我那么多的錢，而這種不確定性不光增加了險(xiǎn)企的風(fēng)險(xiǎn)，同樣也影響了我對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的選擇。”
其實(shí)以房養(yǎng)老最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于不可預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)。有專家指出，若房?jī)r(jià)上升，房屋未來(lái)增值的那部分是投保者無(wú)法享受到的。若房?jī)r(jià)下跌，則對(duì)養(yǎng)老者來(lái)說(shuō)是有利的，可以將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)�！澳壳皝�(lái)看，相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)試點(diǎn)比較謹(jǐn)慎，大家最擔(dān)心的是推行住房反向抵押養(yǎng)老可能會(huì)導(dǎo)致自身利益受損，得不償失�！�
值得注意的是，我國(guó)住宅用地的使用年限一般只有70年，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故時(shí)，使用年限更是所剩無(wú)幾。那么，險(xiǎn)企或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。
保險(xiǎn)公司一般會(huì)在評(píng)估房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和收益完畢后，就給投保的老人每月定額發(fā)放生活費(fèi)，不會(huì)再隨便進(jìn)行調(diào)整。目前中國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)比較大，如果根據(jù)房?jī)r(jià)去調(diào)整支出的生活費(fèi)，成本很大。此外，很多時(shí)候二手房市場(chǎng)還涉及有價(jià)無(wú)市的問(wèn)題，最終賣出價(jià)可能并沒(méi)有市場(chǎng)叫價(jià)那么高，那么就此去調(diào)整生活費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)也比較大。且每次調(diào)整還要進(jìn)行評(píng)估和重新計(jì)算，相當(dāng)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
另一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是，誰(shuí)來(lái)評(píng)估房屋的價(jià)值?雖然《指導(dǎo)意見(jiàn)》中要求試點(diǎn)保險(xiǎn)公司須必備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)，并具備開(kāi)展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)所必須的專業(yè)技術(shù)、管理能力和各類專業(yè)人員。但其評(píng)估是否權(quán)威?投保人對(duì)其評(píng)估是否認(rèn)可?此外，第三方市場(chǎng)評(píng)估房屋體系是否成熟?估高了，保險(xiǎn)公司或?qū)⒊惺芴潛p的風(fēng)險(xiǎn);估低了，會(huì)讓老人感到吃虧，政策難以延續(xù)。
“最大的風(fēng)險(xiǎn)是我們無(wú)法預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)�！币晃浑U(xiǎn)企的負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)具有很大的不確定性，“而當(dāng)初為何以北京、上海、廣州、武漢為試點(diǎn)，除了考慮一線城市的老人比較容易接受新生事物之外，還有就是一線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)剛性，預(yù)期看漲的可能性更大�！�