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    房地產(chǎn)下滑或成定局 學者稱政策趨定向調(diào)整

    2014-10-29 11:08:00 來源:人民網(wǎng)

      “我對剛才任志強的觀點有一點懷疑!毙鲁强毓杉瘓F歐陽捷在昨天的一場地產(chǎn)論壇上“不留情面”,在他發(fā)言之前,任志強表態(tài)“樓市不會繼續(xù)下滑”后的掌聲還在擾動。

      “我個人覺得,房地產(chǎn)市場不會繼續(xù)下滑。前提條件是已經(jīng)出臺的政策用好、到位。如果已經(jīng)出臺的政策不用好或者不到位,那就沒準了!比沃緩娬J為目前出臺的政策集中在利好因素,而政府出臺政策的初衷,也并不是為了救房地產(chǎn),而是為了讓宏觀經(jīng)濟更加平穩(wěn)過渡。

      當然,支撐任志強“房地產(chǎn)市場不會繼續(xù)下滑”觀點的還有其多年重彈的“老調(diào)”:未來中國的城鎮(zhèn)化進程仍將保持穩(wěn)定增速。

      顯然,歐陽捷對于支撐任志強觀點中“城鎮(zhèn)化增速”的論據(jù)并不認同。“如果分析這幾年全國的城鎮(zhèn)化速度,就會發(fā)現(xiàn)全國城鎮(zhèn)化實在放緩。在需求端每年城鎮(zhèn)化增速是1個百分點,住房建設速度每年是5個百分點的增長,4個百分點增長靠存量人口消化,而增量人口跟不上來。這就是我們目前面臨的為什么房地產(chǎn)行業(yè)普遍供大于求的局面。”歐陽捷分析說。

      歐陽捷還進一步列舉數(shù)據(jù)指出,在2005年到2009年,全國住宅土地年均供應面積是6.48萬公頃,2010年到2013年這一數(shù)字為12.23萬公頃,“幾乎翻了一番!贝送,現(xiàn)在全國在建施工面積達到65億平方米,2013年住房竣工面積為7.8億平方米,這意味著需要8年的時間才能竣工,而2000年時只需要2年多時間,而未來除了在建施工面積和大量土地儲備囤積,還將會有更多的新增土地供應。

      “目前房地產(chǎn)行業(yè)的首要工作是去庫存,否則房地產(chǎn)市場還會繼續(xù)惡化。”歐陽捷判斷,“但是在未來至少5年時間里,房地產(chǎn)投資規(guī)模和增幅還會繼續(xù)下降,新開工面積和土地購置面積也會繼續(xù)下降。這些是必然的!

      不過,任志強則認為,在限貸政策松綁以后,市場已經(jīng)產(chǎn)生影響,比如明顯看到的是主要大城市的二手房交易開始回暖,因為進行二手房交易的購房者多是改善性需求,之前被限購、限貸政策限制,政策松綁后需求也被釋放,此外,東部沿海地區(qū)的銷售也開始回升。

      “我認為從新政落實情況看,落實得不好的話,房地產(chǎn)市場將會是底部延長線,但是繼續(xù)向下的可能性不太大;如果落實得好,就會呈U字型逐漸開始回升!比沃緩娧a充說,“這種回升狀態(tài)非常緩慢,因為還有5.7億平方米的庫存量,消化庫存至少需要9到10個月的時間!

      針對目前房企的庫存量及大量的土地項目儲備,歐陽捷則更加悲觀。“大量的土地儲備消耗了大量的財務成本,而現(xiàn)在的囤地模式不適合中國房地產(chǎn)市場!睔W陽捷在會上透露說,“在香港的資本市場,已經(jīng)不把土地儲備作為房地產(chǎn)企業(yè)的加分項!

      即便是來自對宏觀經(jīng)濟的觀察,與會者也同樣認為,這一輪的房地產(chǎn)調(diào)整有異于2009年,調(diào)整時間和周期將會更加漫長。

      “盡管9月底限購限貸政策已經(jīng)退出,但是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整我傾向性的意見是恐怕需要兩年甚至更長的時間!鼻迦A大學教授李稻葵分析,主要原因有兩個,其一是城市居民目前的基本住房需求已經(jīng)得到滿足,僅9成家庭都擁有住房;其二,這一輪房地產(chǎn)調(diào)整所面臨的金融環(huán)境有所不同,李稻葵認為投資者或個人投資、保值增值的興奮點已經(jīng)從房地產(chǎn)行業(yè)轉向了金融產(chǎn)品。

      “這一輪房地產(chǎn)調(diào)整直接影響著國家的GDP宏觀增長。我計算過一個數(shù)字,假如今年前9月房地產(chǎn)投資開發(fā)的增長速度不是12%,而是和整個固定資產(chǎn)投資的增速齊平,也就是16%的水平,那么宏觀經(jīng)濟的增長速度,將從今年一季度到三季度累計上漲0.3%,也就是從目前GDP平均增速7.4%上升到7.7%。”李稻葵測算說。

      “由于目前整個房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整,經(jīng)濟增長的下滑壓力還是比較大的。因此,在明年甚至后年,整個貨幣政策可能都會定向調(diào)整!崩畹究詈笱a充說,“對單個產(chǎn)業(yè)而言,包括針對房地產(chǎn)提供一定的金融支持,比如首次購房或改善性購房的貸款利率有所調(diào)整,都會是接下來政策取向。”(余燕明)

    編輯:崔 凡