核心內容：一封“‘入伙通知書’公開異議函及瀚唐業(yè)主告知書”連同業(yè)主提供的圖片信息揭開了石家莊瀚唐交房現(xiàn)象：河北宇辰房地產開發(fā)有限公司(下稱河北宇辰)給業(yè)主發(fā)送了“入伙通知書”，交房流程規(guī)定，業(yè)主收房前要先簽訂律師委托書、交納契稅、維修基金，一次性交14個月1.8元/平米/月的物業(yè)服務費，最后才是驗房給鑰匙。業(yè)主質疑：交房為何要先交錢?買房時承諾1.2 元的物業(yè)管理費因何變卦?幼兒園、小學到現(xiàn)在還沒影兒，小區(qū)還沒有達到 入住要求，配套設施遠遠沒有到位，1.8元的物業(yè)收費標準遠遠高于石家莊市政府指導價，高額物業(yè)費侵害業(yè)主哪些權益?監(jiān)管部門應該承擔什么責任?更讓業(yè)主擔心的是，交給業(yè)主的房子居然沒有經過建設主管部門的驗收許可，開發(fā)商因何匆匆交房?業(yè)主到底收房還是不收?剛需購房者急等房住，收了有什么隱患?業(yè)主的利益能不能得到保護?

　　交房本是好事，可種種疑問，讓2014年10月26號的交房日變成業(yè)主聲討日，業(yè)主們奔走相告，四處咨詢，向石家莊市政府、房管局等部門投訴，請求法律援助，呼吁媒體關注，希望開發(fā)商給業(yè)主一個滿意的答復，業(yè)主說，時至今日，河北宇辰對業(yè)主的合理訴求無動于衷，未給業(yè)主任何解釋。
本網在收到反映情況后就涉及到的內容走訪了部分瀚唐業(yè)主，就交房流程涉及到的法律問題請教了專業(yè)人士，并一一解開瀚唐交房事件原由。
　　未挖槽先賣房 業(yè)主助推潮唐入“火爆門”
　　本網在公開信息查詢到，瀚唐位于體育大街與北二環(huán)交匯處，未來將是石家莊最具代表性、最有文化底蘊的城市核心區(qū)域。除外，3000畝濕地公園——東垣古文化公園，滹沱河、石津干渠、太平河三水環(huán)繞，也為瀚唐奠定了提升石家莊文化積淀、整合城市文化溯源不可替代的助推作用。
據業(yè)主介紹，瀚唐實際位于石家莊市北二環(huán)與體育大街交口北行3000余米處，全稱瀚唐城，規(guī)劃有回遷區(qū)、普通高層區(qū)、小高層區(qū)、別墅區(qū)，分四期開發(fā)。目前開發(fā)13棟樓。從開盤時間來劃分，1、2、3、4、10、11為一期.余下為二期，開發(fā)單位為河北宇辰。2010年底至2011年初，項目在沒有任何手續(xù)時開始認購，簽訂購房協(xié)議，12年延續(xù)認購， 13年，5、6、7、8、9、12、13棟樓陸續(xù)取得土地證，在“3000畝古文化公園”、“北京實驗二小聯(lián)合辦學”、“高檔成熟社區(qū)”等宣傳作用下，市民聞風而動，銷售火爆局面直逼央企大盤----保利家園。14年，一期依次取得土地證。

備受業(yè)主質疑的交房流程

　　業(yè)主說明，瀚唐一期售賣時，業(yè)主只能“望餅充饑”，看到的只有項目沙盤，懷著對石家莊北上發(fā)展的期望、3000畝文化公園的憧憬及對開發(fā)商信誓旦旦做好盤的信任，業(yè)主選擇了瀚唐并口口相傳，加上項目的步步推進，輿論造勢，一時間，瀚唐口碑深得人心。二期銷售前，眾人連夜排隊搶號。一期業(yè)主坦言，先期購買者都是全款，雖然在價格上有優(yōu)惠，但算上項目開發(fā)風險、時間成本、幾十萬資金幾年的占用，整體算來并沒太多優(yōu)勢。
　　2014年10月，全國地產市場步入低迷，石家莊卻異軍突起，保持穩(wěn)定局面。在業(yè)主千呼萬喚之下，已經延遲交房近一年的瀚唐一期終于臨近交房。
　　業(yè)主投訴，此時，河北宇辰置國家政策法規(guī)于不顧，儼然擺出“占領山頭”的跋扈，接連使出套拳，招招要錢，屢屢推責，令廣大業(yè)主大呼上當，紛紛群起討要說法。
　　北京實驗二小保駕護航 業(yè)主遭遇“忽悠門”
　　業(yè)主介紹，一期銷售時，不少業(yè)主是被“公園里的家”—緊臨的3000畝東垣古文化公園所吸引。這幾年，石家莊的空氣污染越發(fā)嚴重，讓不少市民對美好家園的塑造加上了環(huán)境選項，瀚唐的策劃推廣主打環(huán)境優(yōu)良牌，其中，最吸引購買者眼球的，無疑就是政府規(guī)劃的3000畝東垣古文化公園，與瀚唐隔路相對，讓人對家園的想象除了綠草、鮮花、清新空氣外，還侵入了更多文化底蘊。
　　二期銷售前后，配套完善是開發(fā)商的主打牌。購買者傾心的是與名牌學校的聯(lián)合辦學。業(yè)主回憶，當時，“北京實驗二小入駐小區(qū)”的標語一直在瀚唐有待完工的工地懸掛，在市區(qū)到處可見類似廣告宣傳欄。在學區(qū)房效應驅使下，購房者蜂擁而至：爺爺奶奶給孫子買學區(qū)房，爸爸媽媽給愛女搶一個上學名額，外地工作的適齡青年也為自己的后代提前做好在家門口上名校的打算。在一期業(yè)主、置業(yè)、開發(fā)商眾口鑠金下，二期銷售業(yè)績超群，1000多個房號瞬間掃蕩一空，沒有搶到房號買到合適房子的業(yè)主甚至發(fā)文嘆息遺憾。
　　業(yè)主感慨道，當時的火爆銷售歷歷在目，開發(fā)商的各種承諾猶如在耳，時隔一年多，二期交房日日臨近，一期交房一拖再拖，終于臨近交房，可幼兒園、小學的影子還沒見到，社區(qū)醫(yī)院、商業(yè)、活動中心更是畫餅充不了饑，整個小區(qū)，除了售樓部依舊高大上之外，在一期，只看到開發(fā)商交房之前匆忙種下的樹，美好家園夢能不能繼續(xù)，業(yè)主還真不敢想了。
　　業(yè)主說，大家誰也沒見過開發(fā)商與北京實驗二小聯(lián)合辦學的法律文書，小區(qū)今后能不能有一所好幼兒園、好學校，還真讓人擔心。業(yè)主對于配套不完善之事已多次詢問，對此，置業(yè)含含糊糊，開發(fā)商不做正面答復，業(yè)主的權益無端受到損害，令不少家有適齡兒童的業(yè)主再三感慨被忽悠。
　　修改違約金 業(yè)主無奈過“收費門”
　　業(yè)主反映，2014年四月起，一期業(yè)主陸續(xù)收到河北宇辰的短信與電話，通知交納“接口費”，每戶交納燃氣接口費2800元、暖氣接口費按每平40元交納，并規(guī)定了交費截止時間，且強調，逾時開發(fā)商將收回房子。此行為曾遭遇多數(shù)業(yè)主正面抵制，群情激憤下，業(yè)主自發(fā)組織起來維權，一名業(yè)主曾被十幾個不名身份人員毆打，囂張氣焰令人發(fā)指，業(yè)主直言此舉非偶然，懷疑有人幕后操作，只因無法求證只能再三緘口。
　　業(yè)主解釋，業(yè)主交納“接口費”后，河北宇辰收回最初購房協(xié)議，重新簽訂一個合同，業(yè)主俗稱“白皮合同”，此合同 唯一存在的意義，是將業(yè)主與河北宇辰之前簽訂的購房協(xié)議中延遲交房違約金一項，由萬分之一修改為萬分之零點一。業(yè)主笑稱，此舉是開了石家莊房地產業(yè)內的先河。而到交房之日才發(fā)現(xiàn)，賠付金額按照工作日計算才是河北宇辰的最終態(tài)度 。“白皮合同”很快壽終正寢，幾乎在簽訂此合同同時，河北宇辰與業(yè)主簽訂正式商品房買賣合同。
業(yè)主憤憤地說，不交接口費就不給簽正式商品房合同，不給辦貸款手續(xù)，并以單方退房做威脅，業(yè)主多次提出讓開發(fā)商出具收費發(fā)票，注明收費用途，開發(fā)商對業(yè)主的正當請求置若罔聞。業(yè)主再三表態(tài)，沒有正式合同，業(yè)主利益根本無法保障，相對弱勢的業(yè)主根本無法逃脫開發(fā)商設置的“收費門”，處于被動局面的業(yè)主只能連聲嘆息無奈接受。

接口費收據

　　2014年8月，開發(fā)商對10、11號樓業(yè)主又是如法炮制，再次收取“接口費”。據業(yè)主計算，只收取暖氣、燃氣接口費一項，河北宇辰入袋金額達1000余萬元，而業(yè)主交費后先是收到一個莫名收據，在簽訂正式合同時，此項費用已被開發(fā)商融合到總房價里，做到了無痕跡了。業(yè)主就算質疑，也只能望天興嘆了。
　　業(yè)主咨詢得知，該項收費不符合國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》〔2011〕、石家莊市《關于規(guī)范我市天然氣管網工程建設費的通知》(2009)、國家計劃發(fā)展委員會《關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(2001)、河北省物價局《河北省天然氣價格管理辦法(試行)》[2010]、《河北省物價局關于重申停止征收熱力貼費問題的通知》(2002)相關規(guī)定。
　　業(yè)主調侃，河北宇辰在多重規(guī)定之下，硬闖紅線，怎一個“利“字當先!對此，石家莊市物價局的一位工作人員稱，業(yè)主購房簽訂協(xié)議時間在國家做出相關政策后，開發(fā)商就應該以調整后的政策來對待業(yè)主。按規(guī)定，暖氣配套費和燃氣接口費應該包含在房價中，不能另行收取。
　　業(yè)內律師分析此事件時指出，暖氣、燃氣如同水、電一樣均是公共基礎設施事業(yè)，通常業(yè)主只交納水費、電費，而不用交納鋪設水管、電網所需要的管網費，這是一個不爭的事實。因此，房地產開發(fā)商也無權收取暖氣、燃氣管道集資費。此費本屬于城市基礎設施配套費，在開發(fā)商取得土地使用權時就已經由其繳納，開發(fā)商要求業(yè)主交納上述費用，那依法應由全體業(yè)主享有管道的所有權，然而現(xiàn)實中該管道所有權卻不屬于業(yè)主，也就是說，如果業(yè)主交納了等于替開發(fā)商進行了投資。如果拿乘車作比喻的話，相當于業(yè)主不僅買了乘車的車票，而且還為客運公司出資購買了車，這顯然是不合法不合理的。
　　律師指出，房地產開發(fā)商提供業(yè)主的前期合同文本在法律上稱為“格式條款”，格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。故而開發(fā)商要求購房者另行繳納上述費用的行為其實已構成加重購房者責任的行為，依據合同法之規(guī)定，該條款屬于無效條款。開發(fā)商在違反法律的情況下收取此費用，業(yè)主有權向開發(fā)商索要此款項。
　　交房流程“霸氣側漏 ” 瀚唐陷“驗收門”
　　按照瀚唐“入伙通知書”交房流程規(guī)定，業(yè)主要拿到鑰匙，要先走交費關：先簽訂律師委托書、交房屋契稅與維修基金、交納14個月物業(yè)管理費，最后是驗房拿鑰匙。用業(yè)主的說法，此交房流程呈現(xiàn)了河北宇辰的“霸氣”作風，那就是逼迫就范，請君入甕。而這樣做的目的只有一個，就是錢入袋，責任推開。
　　經業(yè)主多方證實，瀚唐并沒有通過綜合驗收，沒有取得驗收合格證，沒有在市建設局備案 ，也就是說，瀚唐沒有達到交房條件。沒有達到交房條件就強行交房，業(yè)主質疑，河北宇辰房如此強悍交房，底氣從何而來呢?
　　房屋驗收由施工單位自檢，建設、勘察，監(jiān)理、施工單位等聯(lián)合組織進行，驗收報告需在建設主管單位審核備案，并由建設主管單位核發(fā)《建筑工程竣工驗收備案證》。
我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。瀚唐業(yè)主手持的《石家莊市商品房買賣合同》第十四條規(guī)定：商品房達到 交付使用條件后，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同 第十條規(guī)定的證明文件(該商品房經驗收合格、該商品房經綜合驗收合格、該商品房經分期驗收合格、該商品房取得商品房住宅交付使用批準文件)，并簽署房屋交接單，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

入伙通知書標注收費項

　　瀚唐多位業(yè)主表示，河北宇辰是行家，應該很清楚什么樣的房子能交，什么樣的錢不能收，交房就應該出示《商品房質量保證書》《商品房使用說明書及》及《建筑工程竣工備案表》、《商品房面積測繪技術報告書》(蓋測繪隊公章)等。瀚唐明明沒有經過驗收，怎么就硬讓業(yè)主收房呢?
本網向石家莊市行政大廳建設局窗口求證得知，瀚唐沒有備案。
　　六毛品質服務遭吐槽 至善物業(yè)巧過“招標門”
交了全款等待了三年多，一期業(yè)主急待收房之際，被當頭潑了冷水，業(yè)主憤怒之余紛紛吐嘈抱怨：“同等條件下或者條件比瀚唐好的小區(qū)，物業(yè)費都是每平1.2元，瀚唐明明就是普通住宅，非要收別墅的價錢，這不坑爹嗎?”“當初買瀚唐就是被3000畝的文化公園吸引過來的，公園里的家是不敢奢望了，可是幼兒園、小學不能沒有啊，配套都沒有全呢，開發(fā)商應該免除物業(yè)費，啥時配套全了再收錢。”“做買賣都是明碼標價，值多少給多少，要1.8元的物業(yè)費，硬件設施又不全，服務標準沒有，違約責任沒有，收了錢不做事或者做不到位，是不是要倒賠業(yè)主錢?”“明明就是基礎服務，偏偏單列出來多收六毛，當業(yè)主是傻子嗎”“石家莊明文規(guī)定收取物業(yè)費最長不能超一年，至善憑什么收14個月?”抱怨內容均指向收費標準與服務不對等。
　　瀚唐的前期物業(yè)是石家莊至善物業(yè)服務有限公司(以下稱至善物業(yè))，業(yè)主提供的公開資料顯示，至善物業(yè)為臨三級資質，公司法人與河北宇辰法人為同一人。至善物業(yè)給業(yè)主出示的物業(yè)服務標價表一欄中，醒目地標志了兩項收費標準，一為基礎服務費1.2 元/平米/月，一為品質服務0.6 元/平米/月�；�礎服務標注為開展物業(yè)服務的基礎服務，品質服務則標注為樓宇精裝服務、維保費、綠化、水系維護。
　　業(yè)主提出，《石家莊物業(yè)企業(yè)資質管理辦法》明文規(guī)定了三級資質物業(yè)服務企業(yè)不可以承接20萬平方米以上的住宅項目管理，瀚唐1--13號樓的建筑面積31萬平方米，資質不達標的至善物業(yè)為何中標?業(yè)主在質疑至善物業(yè)資質的同時，也對開發(fā)商與物業(yè)的“父子”關系提出懷疑，直指物業(yè)招標存在暗箱操作。
業(yè)主提出，石家莊普通住宅政府指導價最高不超1.2 元/平米/月，更何況瀚唐未達到交房要求，配套設施跟不上，業(yè)主權益受到損害，物業(yè)收費標準應從實際出發(fā)，合理收取。至善所收的六毛品質服務內容，房屋維修部分，業(yè)主已經交了房屋維修基金;綠化、樓宇對講、水系維護、維保都屬于正常物業(yè)服務范疇。業(yè)主認定，所謂品質費屬二次收費，多重收費，就此，業(yè)主多次向石家莊市物價局、房管局、市長熱線反映情況，問題始終沒有得到解決。
　　業(yè)主說，瀚唐業(yè)主與河北宇辰簽訂的《石家莊市商品房買賣合同之補充協(xié)議》說明：根據《物業(yè)管理條例》買受人與物業(yè)管理 公司另行簽訂物業(yè)管理協(xié)議，并按規(guī)定交納物業(yè)管理 費及相關費用。業(yè)主強調，物業(yè)借交房之機強收14個月高額物業(yè)費，強行簽訂服務協(xié)議，已經違背了補充協(xié)議。
　　石家莊2010年3月1日實施的《石家莊物業(yè)服務收費管理實施辦法》中，對一級物業(yè)服務的基礎條件、房屋管理、設施設備維修養(yǎng)護、公共秩序服務、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理、綜合管理服務均做出明確規(guī)定，并明確了一級服務的收費標準為1元/平米/月。2014年9月1日實施的《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》第七條規(guī)定：業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價。辦法第十六條規(guī)定 ：物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務費、裝修電梯使用費。經業(yè)主提供票據證實，至善物業(yè)仍舊收取裝修押金。
　　房管部門監(jiān)管無力?業(yè)主呼喚維權
潮唐業(yè)主向本網說明，對于業(yè)主質疑的至善“中標門”及1.8元/平米/月的物業(yè)費問題，石家莊市房管局物業(yè)處答復，至善三級資質的確不能承接瀚唐物業(yè)管理，為了爭取中標，河北宇辰將瀚唐進行了分解，使用了分段招標。另外，至善物業(yè)認為，9號樓是200平米以上大戶型，又是中央空調，可以按照非普通住宅對待，實施市場調節(jié)價。業(yè)主進一步提出，瀚唐為整體小區(qū)，招標也應統(tǒng)一進行，分段招標顯然逾越紅線，物業(yè)費實施政府指導價還是市場調節(jié)價，是政策法規(guī)說了算還是物業(yè)單位說了算?招標程序是至善有意鉆空子還是房管部門監(jiān)管無力?對至善物業(yè)的有意行為有沒有懲治措施?對此，石家莊市房管局沒有做出正面回答。

至善物業(yè)收費標價表

　　業(yè)主說，物業(yè)招標文件在房管局都有備案，業(yè)主多次申請備案信息，請求石家莊市房管局物業(yè)處公開至善物業(yè)招標中標流程，中標價格及服務標準，以便核實至善物業(yè)招標價格是否與實施價格一致，至今，業(yè)主未見招標信息。
　　本網以業(yè)主身份致電石家莊市房管局物業(yè)處，對于六毛品質服務費一說，物業(yè)處稱第一次聽說，對至善物業(yè)列為品質服務的樓宇對講、維保、綠化、水系維護等，房管局物業(yè)處確認屬于物業(yè)基本服務范圍。
　　業(yè)內人士指出，針對瀚唐現(xiàn)狀，業(yè)主收房時應在交房文書中注明“未驗收”，并建議盡快成立業(yè)主委員會，以便正當維護業(yè)主權益。

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