明日，廣州停車場差別化收費(fèi)方案實(shí)施滿一周年。該方案中，廣州住宅和商業(yè)配套停車場收費(fèi)均比之前大幅上漲。最近，省發(fā)改委公布《廣東省定價目錄(2015年版)》，提出要放開住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場的停放保管服務(wù)收費(fèi)。這是否意味著廣州此前公布的住宅和商業(yè)配套停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將作廢呢？30日，廣州市發(fā)改委有關(guān)人員回應(yīng)南方日報稱，定價目錄如何實(shí)施他們正在研究之中，暫時還沒有具體的實(shí)施方案和時間表。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州中心區(qū)住宅小區(qū)配建的個人產(chǎn)權(quán)停車位月租大部分已經(jīng)超過政府制定的指導(dǎo)價。放開政府定價是否會導(dǎo)致住宅小區(qū)停車費(fèi)進(jìn)一步上漲呢？廣州市停車場協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前廣州的車主或者業(yè)主已有預(yù)期，放開定價不會引起巨大震蕩。該人士還分析稱，放開定價后，廣州車位售價或會上漲。
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焦點(diǎn)
哪些停車位將放開定價？
近八成泊位或?qū)⒎砰_定價
從去年8月1日起，廣州一類地區(qū)的咪表停車場上調(diào)為白天最高限價4元/15分鐘，一類地區(qū)商業(yè)配套停車場白天最高限價4元/15分鐘，一類地區(qū)內(nèi)街內(nèi)巷停車場月保最高限價450元，一類地區(qū)住宅停車場室內(nèi)月保最高限價500元。今年1月，國家發(fā)改委發(fā)文放開了包括住宅小區(qū)停車服務(wù)在內(nèi)的9項商品和服務(wù)價格。最近，《廣東省定價目錄(2015年版)》也放開了住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場的停放保管服務(wù)收費(fèi)。
在去年廣州調(diào)整停車場收費(fèi)前后，廣州市停車場協(xié)會曾多次表示，政府對商業(yè)和住宅停車場進(jìn)行限價沒有法律依據(jù)，是“撈過界”。當(dāng)時，廣州市物價局曾回應(yīng)稱，商業(yè)停車場和住宅區(qū)停車場是根據(jù)《價格法》和省物價局《廣東省物價局關(guān)于機(jī)動車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行政府指導(dǎo)價管理。這占全市總量近八成的泊位定價是否放開，將根據(jù)國家和省新的政策文件確定。當(dāng)時廣州市物價局有關(guān)負(fù)責(zé)人并未提及政策依據(jù)來自《廣東省定價目錄》。
國家和省發(fā)改委相關(guān)文件公布后，廣州的住宅和商業(yè)配套停車場的停放保管服務(wù)收費(fèi)是否會放開呢？機(jī)構(gòu)改革后，廣州市物價局已經(jīng)并入了廣州市發(fā)改委。30日，廣州市發(fā)改委有關(guān)人士回應(yīng)稱，目前對于定價目錄如何實(shí)施尚在研究，暫時還沒有具體的實(shí)施方案出臺，也沒有具體的時間表。
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焦點(diǎn)
小區(qū)停車費(fèi)會否猛漲？
車主已有預(yù)期，不會引起巨大震蕩
去年8月1日起，廣州住宅小區(qū)停車費(fèi)開始漲價，一類地區(qū)住宅停車場室內(nèi)月保最高限價500元。時隔一年，市面上真正的車位租金狀況如何呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州中心各區(qū)小區(qū)停車月保價格已經(jīng)普遍超過了一類地區(qū)住宅停車場室內(nèi)月保500元的最高限價。
廣州市停車場協(xié)會發(fā)布了一份去年7月和今年7月，天河、海珠、越秀、荔灣等區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)對比。根據(jù)這份調(diào)查報告，越秀區(qū)統(tǒng)計范圍內(nèi)的26個小區(qū)一年時間里車位月租由最高2000元、最低300元變成了最高2000元、最低450元，平均月租由980元漲到了998元，幾乎沒有變化。天河區(qū)44個小區(qū)車位平均月租由818元漲到了886元，上漲了約8%。荔灣區(qū)9個小區(qū)車位平均月租由927.78元漲到了946.67元，上漲了約2%。海珠區(qū)36個小區(qū)車位平均月租由943.89元漲到了976.94元，上漲了約3.5%。不過市停車場協(xié)會副會長潘國璠坦承，上面提到的平均價格并沒有進(jìn)行加權(quán)，只是直接平均所得，只能起到有限的參考作用。
潘國璠表示，隨著《物權(quán)法》的出臺，公民法律意識逐步增強(qiáng)，即使之前有政府指導(dǎo)價的情況下，在很長一段時間，停車泊位的產(chǎn)權(quán)擁有人，根據(jù)市場情況自行定價，這種情況在現(xiàn)實(shí)中長期存在。因此，把這種“黑市價”“臺底價”變?yōu)檎蠊饷鞯暮戏ǖ摹芭_面價”時，并不會因為政府有關(guān)部門聲明價格放開而引起巨大的震蕩。本次對天河、海珠、越秀、荔灣等區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)對比，就充分說明了這一點(diǎn)。
潘國璠強(qiáng)調(diào)，其實(shí)目前車主或者業(yè)主對于放開定價已經(jīng)有預(yù)期，放開定價不會引起巨大震蕩。
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焦點(diǎn)
物業(yè)亂漲停車費(fèi)怎么辦？
業(yè)主要積極自主與物管協(xié)商
不少市民擔(dān)心，一旦放開住宅配套停車場收費(fèi)，一些物業(yè)公司可能會以各種理由大幅提高停車費(fèi)。“我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)都漲過好幾輪了，物業(yè)公司估計早就想漲停車費(fèi)，只是礙于政府定價才不敢漲而已。”家住番禺一個大型樓盤的車主王先生擔(dān)憂地說。
據(jù)了解，上海、長沙等城市放開住宅配套停車場收費(fèi)后，都不約而同地出現(xiàn)了價格放開后，物管公司私自漲價或者將之前不出售的停車位改為出售。在廣州增城、花都等部分外圍地區(qū)的小區(qū)，也有物業(yè)公司在停車費(fèi)漲價之后就將露天停車場取消，逼迫業(yè)主只能將車停到室內(nèi)或者地下停車場，變相逼迫業(yè)主購買或者租用固定車位。
對此，潘國璠表示，對于包含小區(qū)道路、綠地改建成停車泊位的小區(qū)公共產(chǎn)權(quán)的停車泊位，按照《物權(quán)法》七十四條規(guī)定，這部分停車泊位收費(fèi)價格，是要通過小區(qū)業(yè)主大部分(也就是雙過半)同意才可進(jìn)行調(diào)整，即使在沒有政府管控的情況下，物管公司應(yīng)該不會亂提價，也要按照居民自治的原則，按照《物權(quán)法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。這種調(diào)整是不受小區(qū)是否有業(yè)委會限制的。有業(yè)委會的，可由業(yè)委會牽頭進(jìn)行“雙過半”調(diào)整；沒有業(yè)委會的，也可以由物管公司牽頭。無論誰牽頭做這件事，都必須按照《物權(quán)法》及《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定，遵循“雙過半”的原則進(jìn)行調(diào)整。
省發(fā)改委此前也表示，從長遠(yuǎn)看，放開價格管制，可以有效釋放價格信號，吸引社會資本投資建設(shè)停車設(shè)施，增加有效供給，合理調(diào)節(jié)需求，緩解停車難矛盾。特別是住宅小區(qū)停車服務(wù)，通過放開價格可以形成倒逼機(jī)制，由業(yè)主委員會或業(yè)主采取公開招標(biāo)的方式，比質(zhì)比價，選聘服務(wù)質(zhì)量更好、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更合理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)，從而迫使停車服務(wù)收費(fèi)主體更加注重健全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)，促進(jìn)形成公開、公平的市場環(huán)境。
不過對于這一說法，不少市民都表示，自己小區(qū)根本沒有業(yè)委會，如果物業(yè)提出要漲停車費(fèi)，可能很難找到愿意出面牽頭與物管協(xié)商的人�！靶纬傻贡茩C(jī)制，讓業(yè)主與物業(yè)平等協(xié)商，這個目標(biāo)是好的，但具體怎么執(zhí)行，最終行不行得通真的很難說�！奔易“自茀^(qū)一個小型社區(qū)的業(yè)主崔先生說。
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焦點(diǎn)
小區(qū)車位售價是否會變化？
車位售價可能會大漲
根據(jù)廣州市停車場協(xié)會對全市100個小區(qū)停車位售價所作的調(diào)查，廣州中心區(qū)小區(qū)車位售價普遍在30萬—60萬元之間，白云、番禺、海珠等地的部分小區(qū)最低的車位售價也在15萬元以上。其中售價最高的是越秀區(qū)的小北御景小區(qū)，其車位最高售價高達(dá)90萬元。另外，越秀的東山一品、天河的華標(biāo)品峰等小區(qū)車位售價也超過了70萬元。
據(jù)了解，廣州去年小區(qū)停車費(fèi)價格調(diào)整之后，有一些小區(qū)開發(fā)商將原本用于出租的車位漲價后出售。國家發(fā)改委發(fā)文放開住宅小區(qū)停車服務(wù)在內(nèi)的9項商品和服務(wù)價格后，媒體也有報道廣州出現(xiàn)了開發(fā)商惜售車位的案例。
潘國璠表示，停車費(fèi)越高，車位的售價必然會越高。有些產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商的地下停車位，由于此前政府指導(dǎo)價過低，導(dǎo)致開發(fā)商傾向于只賣不租，讓車位閑置。他預(yù)計，放開定價后，廣州車位售價的增長可能會比較大。
“中國人有一種觀念，租的就不如自己買下來，買下來安心。在這種情況下，我們有做一個小小的計算，就是越秀區(qū)一個樓盤，在8年的時間里增長了8倍，從5萬元增長到45萬元，這說明前幾年是一個很高的增長速度。但到了45萬元后，以后是不是會一年漲一倍呢，我估計這種情況是不存在的，以后增長會放緩的。但個人建議如果有車位出售的話，業(yè)主們還是早點(diǎn)買下來�！迸藝[說。
潘國璠說，按照國家《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅配建停車泊位在事先約定的情況下，是可以交易買賣的，它的出租和出售價格本來都是由市場決定的，因此法律不可能制定一個規(guī)則，讓發(fā)展商不能出售車位，只能出租。
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焦點(diǎn)
商業(yè)停車位會否漲價？
預(yù)計不會有大幅調(diào)整
去年停車實(shí)行差別化收費(fèi)調(diào)整后，廣州一類地區(qū)商業(yè)停車場收費(fèi)限價16元/小時。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州絕大部分商業(yè)停車場實(shí)際收費(fèi)均低于政府指導(dǎo)價。比如天河城和正佳廣場地下停車場仍然是工作日5元/小時，周末節(jié)假日5元/半小時。不過也有部分商場大幅提高了停車費(fèi)，比如太古匯，其日間停車由2.5元/15分鐘調(diào)整為4元/15分鐘，夜間停車維持原標(biāo)準(zhǔn)收取1元/15分鐘；24小時最高限價由80元漲至128元，漲幅達(dá)六成。
此外，廣州各大商圈的停車場還曾多次自發(fā)開展了一些降價活動以吸引客流。比如今年6月，廣州市各大商圈的12個停車場，還曾經(jīng)就與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，對于使用微信支付繳納停車費(fèi)的顧客，費(fèi)用在20元內(nèi)的僅需支付1分錢，20元以上的使用微信支付則可直接減免20元。位于天河商圈的時尚天河地下停車場，也曾推出過1元停車的優(yōu)惠活動。
根據(jù)廣州市停車場協(xié)會調(diào)查的廣州中心區(qū)20個商業(yè)停車場，只有6個是完全按照提價后的政府指導(dǎo)價來收費(fèi)，其余均低于指導(dǎo)價。潘國璠認(rèn)為，在具體實(shí)施過程中，商家更會從市場的角度考慮停車收費(fèi)問題。商業(yè)停車場價格的放開，其實(shí)是回歸到合理合法的市場自我調(diào)節(jié)狀態(tài)，預(yù)計即使放開了，價格也不會有大調(diào)整。
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焦點(diǎn)
沒有成立業(yè)委會的小區(qū)能否暫緩取消限價？
不是提價前提條件不能暫緩
潘國璠認(rèn)為，小區(qū)有沒有成立業(yè)委會并不是能不能提價的前提條件，因為沒有任何一個政府文件是這樣說的，而且從情理上來說也是不合理的，《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》未指出業(yè)委會有議價能力。
在私人產(chǎn)權(quán)這個領(lǐng)域，業(yè)委會不能干預(yù)別人的，在小公共產(chǎn)權(quán)這個領(lǐng)域，暫行辦法已經(jīng)說得很清楚了，它是由業(yè)主大會小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)決定的，是業(yè)主大會而不是業(yè)委會，因為業(yè)委會是要執(zhí)行業(yè)主大會的決議的，有議價能力的是業(yè)主大會。業(yè)主大會對公共部分產(chǎn)權(quán)有議價能力。
潘國璠提出，開發(fā)商在整體的車位出售的時候，政府可以規(guī)定要預(yù)留一定的比例來作為周轉(zhuǎn)車位，就是預(yù)留一定的比例是不可出售的，專門出租給沒有買車位的業(yè)主。按照香港的做法是5%—10%的預(yù)留，也就是說100個車位要預(yù)留10個或者5個是不能出售的。廣州到底預(yù)留多少，以后廣州市人大討論的時候可以把具體比例再定下來。
策劃：譚亦芳 撰文：南方日報記者 劉懷宇 成希 實(shí)習(xí)生 鐘志沅 楊慧