王則楚
評論眼：住宅停車是住戶的一種剛性需求，是保證車輛停放的必須要求。開放小區(qū)停車場的停放保管服務(wù)收費要能夠真正體現(xiàn)市場調(diào)節(jié)，必須真正支持業(yè)主自我管理。而真正的業(yè)主自我管理需要的是：一、明確配套小區(qū)停車場是共有物業(yè)，如果已經(jīng)出售或歸開發(fā)商專有，其停車收入的1/3應(yīng)該交付業(yè)主委員會，由業(yè)主大會決定是否支付給物業(yè)公司補充物業(yè)管理費不足；二、召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會并通過規(guī)范的議事規(guī)則。但愿這會成為事實。
報載，最新版《廣東省定價目錄》8月15日起實施，其中包括開放住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場的停車管理收費定價。這讓小區(qū)住戶感到十分糾結(jié)。因為自己沒有買車位，現(xiàn)在的停車費已經(jīng)遠遠高于物價局原來的限定，如果放開，停車費瘋長，自己真是停不起車了。
盡管省發(fā)改委表示，價格放開后，企業(yè)提高住宅小區(qū)停車場停放服務(wù)收費也會受相關(guān)法律法規(guī)約束。如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：對業(yè)主共同管理的重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(也就是我們通常所說的“雙過半”)，因此對業(yè)主共同所有的車位、車庫，企業(yè)調(diào)整收費標準也要依照法律法規(guī)規(guī)定程序進行。
但廣東現(xiàn)在住宅樓盤的地下停車場，基本沒有認定屬于“業(yè)主共同所有”，而絕大多數(shù)屬于開發(fā)商登記所有。因為，沒有哪個樓盤的地下停車場在樓盤發(fā)售之后，根據(jù)規(guī)劃建設(shè)要求，認定屬于全體業(yè)主共有。
對于早期沒有對地下面積收取土地出讓金、作為人防工程建設(shè)而減免了稅收的地下停車場，按理說，其物權(quán)中應(yīng)該有國有成分，而且土地已經(jīng)隨樓面地價一起出售給全體業(yè)主了，這些配套的地下車庫，理應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。但我們的土地和房產(chǎn)登記制度，只對開發(fā)商發(fā)出土地使用證和建筑物的大確權(quán)，把土地和共有的建筑物都登記成開發(fā)商的。至今沒有哪個樓盤在出售房產(chǎn)后，在業(yè)主的房產(chǎn)證上進行相關(guān)的標注，注明共有物業(yè)。即使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證上注明了分攤的共有面積，但沒有注明具體的共有物業(yè)，還是一筆糊涂賬，有的樓盤共有面積和分攤面積差異甚至非常巨大。
即便如此，開發(fā)商還把地下停車場的車位出售，出售之后，還收取什么管理費。實際上，地下停車場如果不是屬于全體業(yè)主共有，它就應(yīng)該如同業(yè)主的專有面積一樣，它也必須使用共有物業(yè)(如道路、樓梯、電梯)，應(yīng)該相應(yīng)的要繳納物業(yè)管理費。目前，物價局已經(jīng)明確，地下停車場的停車費收入，應(yīng)該有1/3繳納為物業(yè)管理費，這筆巨大的費用，往往被物業(yè)公司吞占了。
再有，小區(qū)道路的路面停車，也被物業(yè)公司占為己有。這是物權(quán)法明確規(guī)定屬于全體業(yè)主的共有物業(yè)，物業(yè)企業(yè)都占了就占了，哪里與業(yè)主有什么商量。有的物業(yè)公司不斷阻撓業(yè)主大會的召開，就是不愿意把屬于全體業(yè)主的權(quán)利還給業(yè)主。不要說物權(quán)歸屬不清楚的小區(qū)停車場了，就是“調(diào)整物業(yè)管理費”這樣明確要“應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主，且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的事項，都寧可搞什么居委會指導(dǎo)下的投票，都不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
至于住宅小區(qū)停車費“放開之后可以有效釋放價值信號，吸引社會資本投資建設(shè)停車設(shè)施，增加有效供給，緩解停車難的矛盾”，這就必須把小區(qū)土地的使用權(quán)歸還全體業(yè)主，由業(yè)主大會通過，向規(guī)劃局申請變更歸還來建設(shè)小區(qū)停車場。但你見過哪份土地使用權(quán)證移交過給全體業(yè)主？你只看到開發(fā)商在不斷，企圖變更規(guī)劃牟利。
實踐證明，“住宅小區(qū)停車費放開，可以倒逼業(yè)委會優(yōu)選物管”是紙上談兵。真正要實現(xiàn)住宅小區(qū)停車場收費由業(yè)主大會決定的前提，是真正支持業(yè)主自我管理，真正建立起有效的業(yè)主大會及其規(guī)范的議事規(guī)則、選舉業(yè)主委員會。這是必要的前提條件。如果沒有建立業(yè)主大會，按規(guī)定由居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居委會聯(lián)合起來，從他們自身的利益出發(fā)，停車費漲價就是必然的。
住宅停車是住戶的一種剛性需求，是保證車輛停放的必須要求。開放小區(qū)停車場的停放保管服務(wù)收費要能夠真正體現(xiàn)市場調(diào)節(jié)，必須真正支持業(yè)主自我管理。而真正的業(yè)主自我管理需要的是：一、明確配套小區(qū)停車場是共有物業(yè)，如果已經(jīng)出售或歸開發(fā)商專有，其停車收入的1/3應(yīng)該交付業(yè)主委員會，由業(yè)主大會決定是否支付給物業(yè)公司補充物業(yè)管理費不足；二、召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會并通過規(guī)范的議事規(guī)則。但愿這會成為事實。
作者為省政府參事