原本該在2013年12月31日前交房的熱銷樓盤，竟難逃爛尾命運。面對當下日趨火熱的杭州樓市，“中鐵田逸之星”樓盤的數(shù)百位業(yè)主心里五味雜陳：先是開發(fā)商資不抵債、人去樓空，而后發(fā)現(xiàn)銀行違規(guī)劃轉(zhuǎn)預售款，再到后來抵押變賣停車位及商鋪籌集工程資金，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到最后仍差千萬元工程款。
爛尾樓背后是預售資金監(jiān)管一連串的漏洞�！督�(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“中鐵田逸之星”這個曾經(jīng)的“日光盤”有近3億元的預售資金，足可保證房屋建好并按期交付，然而本該專款專用的預售資金從一開始就遭遇“連環(huán)違規(guī)”——首付款被堂而皇之地打進開發(fā)商自設的賬戶，資金監(jiān)管銀行和房貸銀行無視相關規(guī)定違規(guī)劃轉(zhuǎn)預售資金。
業(yè)主慌了
“交房日期是2013年12月31日，但是當年8月份我們就發(fā)現(xiàn)該項目停工了，我們?nèi)フ议_發(fā)商才發(fā)現(xiàn)，該項目的開發(fā)商浙江中鐵房地產(chǎn)集團已經(jīng)嚴重資不抵債、資產(chǎn)都被凍結(jié)了。”業(yè)主代表王進說，開發(fā)商剛開始還說會想辦法，承諾延長一段時間想辦法籌錢完成后續(xù)工程，到后來便久拖不決，一直沒有進展。
記者日前來到位于杭州城北華豐路的“中鐵田逸之星”項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該樓盤的五幢建筑都已封頂，外立面也已完工。但園區(qū)道路坑坑洼洼，施工器材到處散落，除了幾位維權(quán)的業(yè)主代表看守著大門外，這里再無施工人員�！叭绻绣X，還有一個月就可以完工了�！睒I(yè)主代表王進說，現(xiàn)在就差通水通電和園區(qū)綠化了，匡算還需2000多萬元。
哪里去找這2000萬元呢？該項目的開發(fā)商浙江中鐵房地產(chǎn)集團有限公司已名存實亡，“中鐵田逸之星”項目部也人去樓空，其法人代表張偉強所有資產(chǎn)都被凍結(jié)。開發(fā)商已經(jīng)跑路，業(yè)主可找尋的只有銀行和政府(銀行監(jiān)管預售資金，政府部門核發(fā)預售證)�！罢艺显L，政府也不可能拿錢出來，我們業(yè)主真的是走投無路了�！庇袠I(yè)主邊說邊流淚，后悔自己買了這里的房子。
業(yè)主張勝利連說“倒霉”。他貸款買了“中鐵田逸之星”一套房，現(xiàn)在不光房子拿不到，而且每個月還要為銀行支付按揭和利息幾千元。“辛辛苦苦半輩子，好不容易買套房，結(jié)果交了錢房子拿不到�！睆垊倮f，購房合同注明的交房日期為2013年12月31日，可是一年半過去了，房子還在那里爛著，都不敢跟老家的父母講。
據(jù)多位業(yè)主介紹，2011年“中鐵田逸之星”首次開盤均價12800元/平方米，由于價格明顯比周邊樓盤優(yōu)惠，該項目銷售火爆成為“日光盤”，300多套住宅和200多套商住房“一搶而空”，預售款有近3億元。業(yè)主們無論如何也想不到，這樣一個“日光盤”會爛尾。
房子爛尾，開發(fā)商當然是第一責任方，眼看交房日期一拖再拖，500多位業(yè)主只能一次次找開發(fā)商理論。自2013年下半年開始，業(yè)主便每星期找開發(fā)商，但是他們很快發(fā)現(xiàn)，這個“浙江中鐵”就是杭州一民營企業(yè)涉足房地產(chǎn)而注冊的公司，因為快速擴張拿地剛好碰上樓市調(diào)控期，資金鏈斷裂�！昂髞頉]有辦法，只能去找核發(fā)預售證的房管部門和監(jiān)管預售資金的銀行。”王進說。
《經(jīng)濟參考報》記者多次聯(lián)系張偉強均未果，在網(wǎng)絡搜索“浙江中鐵房地產(chǎn)集團有限公司”或者“張偉強”，便彈出該公司已被列入國家失信被執(zhí)行人名單的提示，該提示顯示浙江中鐵、張偉強有6個生效判決未執(zhí)行，涉及到數(shù)億元債務，時間跨度從2013年底到今年初。
現(xiàn)在距離購房合同上約定的交房日期已經(jīng)過去一年半，業(yè)主們只能看著房子爛尾而焦急等待。時間一天天過去，業(yè)主心頭愈加沉重。后續(xù)工程如何繼續(xù)？房子建好后怎么通過幾十道驗收手續(xù)。更大的難題是，因為該樓盤的土地使用權(quán)抵押給了銀行，房屋的產(chǎn)權(quán)證怎么辦？
蹊蹺操作
隨著維權(quán)的深入，“中鐵田逸之星”業(yè)主的疑問越來越大，根據(jù)《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》和《杭州市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》，“中鐵田逸之星”項目近3億元的預售資金都應該進入專門的資金監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行和銀監(jiān)、房管部門通過支出審核等方式確保專款專用。那么，這些足以保障房屋完工的預售款去哪兒了？
在確認開發(fā)商無法建成并交付房屋后，業(yè)主們開始了漫長的維權(quán)之路，他們找政府、找銀行，希望能以�？顚Ｓ玫念A售資金來完成后續(xù)工程。
在預售制下，經(jīng)房管部門批準，開發(fā)商將正在建設中的房屋預先出售給購房者。由于付款與交房之間存在一兩年的時間差，如何監(jiān)管保證開發(fā)商不違反誠信義務，將房屋建好交付購房者便十分關鍵。為此，各地都專門出臺了商品房預售資金監(jiān)管辦法，以資金監(jiān)管賬戶、�？顚Ｓ�、支出審核等方式約束開發(fā)商，以保障購房者利益。
《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》明確，監(jiān)管項目的預售資金應當直接存入資金賬戶。購房人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行直接劃入資金賬戶。而且預售資金實行封閉管理，必須用于有關的工程建設。監(jiān)管銀行根據(jù)項目進度和開發(fā)商申請給其支付資金。
“恒豐銀行杭州分行是這個項目的資金監(jiān)管銀行，當時進入監(jiān)管賬戶的資金一共有1.6億元，其中1.1億元用于工程建設，但看到浙江中鐵資金鏈出現(xiàn)問題后，恒豐銀行便將監(jiān)管賬戶的5000萬元擅自劃轉(zhuǎn)用來償還開發(fā)商在該行的貸款�！蓖踹M說，隨著事情發(fā)酵，銀行方面不得不將資金往來清單提交給地方政府，加之開發(fā)商也告訴他們銀行劃轉(zhuǎn)預售款的事實，他們才知道，“正是恒豐銀行的這一違規(guī)行為，導致項目資金虧空樓盤爛尾”。
《經(jīng)濟參考報》記者就此聯(lián)系恒豐銀行杭州分行，該行負責此事的鐘姓副行長拒絕采訪，也拒絕提供資金監(jiān)管賬戶的詳細信息，只是說原本該進入監(jiān)管賬戶的資金并未全部進入。根據(jù)業(yè)主提供的信息，除了恒豐銀行違規(guī)劃轉(zhuǎn)預售款外，該項目的房貸銀行華夏銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行都未按規(guī)定將房屋預售款打入監(jiān)管賬戶。
記者從上述幾家銀行核實了解到：華夏銀行杭州解放路支行有7000多萬元預售款未劃入監(jiān)管賬戶；工商銀行杭州之江支行有2500多萬元預售款未按規(guī)定打入監(jiān)管賬戶；中國銀行杭州慶春支行有1700多萬元未打入監(jiān)管賬戶；交通銀行杭州武林支行有100多萬元未打入監(jiān)管賬戶。這些資金都違規(guī)劃轉(zhuǎn)到了開發(fā)商的其他賬戶或其指定的賬戶，在預售資金監(jiān)管賬戶“體外循環(huán)”。
“中鐵田逸之星”原銷售經(jīng)理劉佳告訴記者，樓盤“爛尾”的主要責任在開發(fā)商，但銀行違規(guī)劃轉(zhuǎn)則使得�？顚Ｓ玫念A售資金“兜底”作用被擊穿�！霸摌潜P當時銷售回籠資金近3億元，已經(jīng)遠高于建造樓盤的總成本，如果�？顚Ｓ茫孔涌隙ǹ梢越桓�。”劉佳說，除了銀行違規(guī)違法操作，相關監(jiān)管部門不作為也是項目遲遲不能完工的重要原因。
“預售證是政府發(fā)的，所以相關部門有責任監(jiān)管好預售資金�！蓖踹M和許多業(yè)主認為，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)沒有能力保證房屋交付，“兜底”的預售資金被銀行違規(guī)劃轉(zhuǎn)，銀行應該承擔相應的責任，他們多次到相關銀行維權(quán)，目前地方政府牽頭，各家銀行與房管、銀監(jiān)等多個部門展開了的協(xié)商。
監(jiān)管漏洞
“關鍵是銀監(jiān)部門沒有處理銀行違規(guī)的問題，這樣銀行就不可能真正解決我們業(yè)主的訴求�！蓖踹M說，面對銀行明顯的違規(guī)行為，他們多次向銀監(jiān)部門舉報、上訪，但都沒有得到明確的回復，只是說會調(diào)查。
記者采訪了解到，面對當前的狀況，業(yè)主一次次找政府、找銀行，由于牽涉面廣，事情解決推進緩慢。在5月初的一次協(xié)調(diào)會上，幾家房貸銀行承認資金沒有劃入監(jiān)管賬戶，愿意想辦法解決“中鐵田逸之星”項目最后的工程款，但希望恒豐銀行杭州分行牽頭，且能夠給出經(jīng)測算后的確切金額。
據(jù)了解，去年底預售資金監(jiān)管銀行恒豐銀行杭州分行曾以該項目的百余個車位作抵給業(yè)主發(fā)放貸款2000萬元。“后續(xù)工程量太大，而且業(yè)主代表也缺少施工管理經(jīng)驗，錢很快就用完了，工程還剩下不少�！蓖踹M說。
隨著業(yè)主維權(quán)影響面擴大，事情再次出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機。王進告訴記者，7月6日，杭州市下城區(qū)人民調(diào)解委員會出具調(diào)解協(xié)議書，該項目尚缺的2000萬元工程款由上述5家銀行按比例發(fā)放貸款，業(yè)主則以該項目的8個商鋪作為抵押。協(xié)議書還明確，一旦5家銀行發(fā)放貸款，業(yè)主便要罷訴息訪，“并不再追究銀行的相關法律責任”。
“業(yè)主盼星星盼月亮已經(jīng)等了一年多，只要能把房子交付到手中，銀行違規(guī)的責任我們也就顧不上追究了。”王進說。然而，要想拿到銀行的貸款并不容易，因為500多個業(yè)主只有300多位簽字，其他業(yè)主聯(lián)系不上無法簽字，銀行再次拒絕放款，剛看到希望的業(yè)主再次泄氣。
王進說，業(yè)主們舉報了多次，銀監(jiān)部門并沒告訴他們銀行到底違規(guī)不違規(guī)。按照相關規(guī)定，銀行違規(guī)的事實清楚不過，連銀行自己都承認自己的做法有瑕疵，否則他們會來跟你協(xié)商解決辦法？但是作為監(jiān)管部門的浙江省銀監(jiān)局給出的答復一直是“正在調(diào)查中”。
記者就此聯(lián)系浙江省銀監(jiān)局進行采訪，一位工作人員表示，處理此事的負責人不便接受采訪。記者詢問5家銀行違反商品房預售資金監(jiān)管辦法的情況，她表示，銀監(jiān)部門有規(guī)定，不對具體的案例進行置評，在此案中，銀行是否違規(guī)、怎么處置，都不對外公開，只有利益相關方業(yè)主通過上訪，可將具體監(jiān)管措施反饋給他們。
根據(jù)《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》，除了銀監(jiān)部門，負責核發(fā)預售證的房管部門，應監(jiān)管預售資金的收繳、使用。然而一些業(yè)主提供的首付款刷卡小票卻顯示，應該進入監(jiān)管賬戶的資金卻打入了開發(fā)商的其他賬戶，不少資金從一開始就被開發(fā)商“騰挪”了。
資金難以到位，爛尾還在繼續(xù)。事情似乎陷入了無解的“死循環(huán)”：唯有監(jiān)管部門確認銀行違規(guī)，銀行才可能真正想辦法解決后續(xù)資金，要想得到銀行貸款，代價便是業(yè)主放棄追究其違規(guī)行為的權(quán)利。心急火燎的業(yè)主自然愿意獲得貸款趕緊拿到房子，所以對銀行違規(guī)行為的追究只是一種獲得后續(xù)資金的無奈之舉，本該監(jiān)管銀行的銀監(jiān)部門仍在調(diào)查之中。
記者注意到，不管是《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》還是《杭州市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》，其中既有對銀行違規(guī)行為的處罰，也有對監(jiān)管部門失職的相應懲處，不過具體到實際，鮮有銀行因此被處罰、監(jiān)管部門被追責的案例。