銳觀察
開發(fā)商盯上分拆物業(yè)新玩法
花樣年控股算是最早將集團旗下的物業(yè)公司分拆出來并獨立上市的房地產(chǎn)企業(yè)。2014年6月30日，花樣年發(fā)布公告稱，其已完成分拆彩生活服務(wù)集團有限公司在香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨立上市，一年后，其市值翻倍增長，甚至超過母公司花樣年。一時間，看到彩生活被當(dāng)成成功案例，掘金物業(yè)服務(wù)的戰(zhàn)略重新被房地產(chǎn)商提上日程，紛紛準(zhǔn)備學(xué)習(xí)復(fù)制。萬科、中海、保利、碧桂園等大型房地產(chǎn)相繼宣布集團對旗下物業(yè)公司發(fā)展方向的制定，其中都包括分拆獨立上市的意向。
萬科董事會主席王石曾于今年年初表示，萬科物業(yè)將從今年開始，全面接受各開發(fā)商的物業(yè)業(yè)務(wù)。據(jù)悉，萬科物業(yè)目前的客戶數(shù)量為250萬，而10年后，這個數(shù)字將達(dá)到1000萬�！暗沁@只是萬科自己樓盤的物業(yè)客戶數(shù)，如果接受其他樓盤的物業(yè)，萬科10年后，預(yù)計有6000萬～8000萬的物業(yè)客戶數(shù)量。”該項決定被看作是萬科物業(yè)走向上市之路的前兆。王石認(rèn)為，房地產(chǎn)的金科玉律就是樓盤的位置，但拿好地段的地塊不是開發(fā)商唯一能做的，研究市場同樣重要�！鞍哑h(yuǎn)的、不方便的地做好，讓消費者可以忽略交通上的不方便，可以忽略周邊配套，但就是看中了你營造的環(huán)境。有人說，到了萬科一看小區(qū)的環(huán)境就想掏錢，一出小區(qū)就后悔，所以讓人掏了錢還不后悔，這就是功夫�！蓖跏f。王石還透露，如果要達(dá)到上述預(yù)期的客戶數(shù)量，其物業(yè)公司員工的數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。公司考慮在未來十年，將使用機器人替代30%的物業(yè)服務(wù)。
相比之下，中海地產(chǎn)直接落地實踐。今年5月，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其全資附屬公司與中海宏洋(00081.HK)附屬公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將以5000萬元收購中海宏洋物業(yè)管理公司，同時，中海物業(yè)擬將獨立上市。在動作上比萬科更快一步。
物業(yè)良性循環(huán)還靠低成本
在開發(fā)商積極考慮分拆旗下物業(yè)公司，使其獨立上市自負(fù)盈虧的同時，物業(yè)公司間聯(lián)盟的事態(tài)也在逐步蔓延。
7月25日，金泰地產(chǎn)旗下金泰卓越物業(yè)簽約萬科物業(yè)睿服務(wù)。“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入‘白銀十年’，從絕對的賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，企業(yè)盈利比原來更難，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子越來越難過，在這個階段開發(fā)商給客戶提供更多的體驗、更多的價值，回歸住宅居住的本質(zhì)才是正道�！苯鹛┑禺a(chǎn)集團總經(jīng)理馬強在會上表示。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在未來，各種聯(lián)合體將會越來越多。清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心季如進(jìn)教授曾在論壇上表示，“物業(yè)公司不宜太小，要走整合的道路。到處都是物業(yè)公司很難發(fā)展起來。我主張強強聯(lián)合或合并，最后形成幾大根據(jù)地，走集團化的道路�！�
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，物業(yè)公司和開發(fā)公司脫鉤，建管分離的愿望很難實現(xiàn)，目前大多是開發(fā)公司自己來管。他表示，“國內(nèi)物業(yè)管理過程分為三個步驟，第一代是有房沒管理，第二代是有房也有基本管理，第三代是管理加服務(wù)。早期的第一波物業(yè)公司很多就是從開發(fā)商下屬成立的，因為那個時候確實大家也不知道怎么做�，F(xiàn)在是各種形式都有，有比較好的萬科、綠城，有代表性的物業(yè)公司，也都是大型的；大量的是三級公司，管一、兩個小項目，意思差別比較大�！�
在現(xiàn)階段，物業(yè)行業(yè)壓力很大，只有做到物業(yè)公司品牌化、智能化、親情化、服務(wù)化，才能取得成功�！敖档凸芾沓杀荆瑴p少團隊人員，改變結(jié)構(gòu)，才能提高效率�！睂＜艺f。
中物協(xié)常務(wù)理事、北物協(xié)副會長、聞立達(dá)管理咨詢（北京）有限公司董事長艾白露分析稱，社區(qū)O2O等互聯(lián)網(wǎng)運營平臺主要為線上操作，運作基礎(chǔ)是依靠社區(qū)業(yè)主的線上光顧，對門店等硬件要求較低，與物業(yè)管理關(guān)系不大。
新表態(tài)
物業(yè)大多處于賠錢狀態(tài)
不可避免的，新樓盤物業(yè)費遠(yuǎn)高于二手房小區(qū)幾乎成為普遍現(xiàn)象，購房者在考慮社區(qū)物業(yè)管理優(yōu)良的同時，對物業(yè)費高的情況略有質(zhì)疑，“高物業(yè)費都被物業(yè)公司賺走了”的想法為普遍。業(yè)內(nèi)專家告訴北京晨報記者，目前物業(yè)公司大部分處于賠錢狀態(tài)，賺錢的在少數(shù)。“其實，物業(yè)公司是利潤很低的，甚至是收的物業(yè)費不夠養(yǎng)物業(yè)員，所以真正的物業(yè)公司無法進(jìn)行物業(yè)的管理。而物業(yè)費中包含很多項用途，有社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的修理費等�！睂＜曳治�，一般業(yè)主對物業(yè)費的構(gòu)成并不明朗，尤其老舊小區(qū)物業(yè)費普遍偏低，物業(yè)公司在無法滿足自負(fù)盈虧的情況下，對小區(qū)內(nèi)應(yīng)有的維護無法做到位，僅維持例如清潔等基本生活需求，而業(yè)主在沒看到生活環(huán)境有所改善的同時，自然會認(rèn)為物業(yè)費流向了物業(yè)公司的腰包，繼而拒絕繳納物業(yè)費，從而惡性循環(huán)。新小區(qū)還在投入期，老小區(qū)存有滯納款，因此，不少物業(yè)還處于賠錢狀態(tài)。
北京晨報記者 李小娟 實習(xí)生 曹曉晨
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物業(yè)不再是附屬品
做物業(yè)，最合適采取小米創(chuàng)始人雷軍的戰(zhàn)略：“羊毛出在牛身上，最后豬來買單�！倍辔婚_發(fā)商表示比較贊同雷軍的觀點，因此重新定位做起“社區(qū)服務(wù)商”、“家庭服務(wù)商”的角色。就在剛過去的最近一周，多個企業(yè)不約而同地發(fā)布“物業(yè)戰(zhàn)略”。
1、恒大攜手騰訊打造全球最大社區(qū)
7月31日，馬斯葛發(fā)布公告，此前宣布擬認(rèn)購公司75%股份的騰訊控股與恒大地產(chǎn)，將成為該公司兩大股東。此后，恒大將攜手騰訊，打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。
2、首萬聯(lián)姻成立新物業(yè)公司
7月31日，首創(chuàng)置業(yè)與萬科物業(yè)宣告雙方合資成立的“首萬譽業(yè)（上海）物業(yè)服務(wù)有限公司”正式揭牌，將全面引入萬科物業(yè)領(lǐng)跑行業(yè)的“睿服務(wù)”物業(yè)管理解決方案。新成立的“首萬譽業(yè)”將全面服務(wù)于首創(chuàng)置業(yè)未來的房地產(chǎn)項目發(fā)展，包括但不限于主流住宅、城市綜合體等豐富業(yè)態(tài)，定位行業(yè)領(lǐng)先的資產(chǎn)運營專家和用戶生活助手。
3、萬科聯(lián)手鏈家成立裝修公司
7月31日，北京萬科總經(jīng)理劉肖同時透露，將于下半年與北京最大的二手房中介鏈家合資成立一家新公司，正式進(jìn)入家裝行業(yè)，年內(nèi)就有望實現(xiàn)3億-5億元的營業(yè)額。
4、金泰地產(chǎn)引入萬科睿服務(wù)
7月25日，金泰地產(chǎn)旗下金泰卓越物業(yè)與萬科物業(yè)推出“睿服務(wù)”。金泰卓越物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，萬科“睿服務(wù)”擁有值得信賴的服務(wù)理念，規(guī)�；墓芾砟Ｊ�，禮儀標(biāo)準(zhǔn)的人員服務(wù)，流程化的管理秩序，是雙方合作的主要因素。