國(guó)內(nèi)首單以個(gè)人住房公積金貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券“匯富武漢住房公積金貸款1號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”將在上交所上市交易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一產(chǎn)品標(biāo)志著萬(wàn)億級(jí)的公積金貸款存量資產(chǎn)迎來(lái)盤(pán)活良機(jī)。
今年以來(lái)，各類(lèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目使得地產(chǎn)業(yè)金融化的趨勢(shì)越加明顯。繼6月萬(wàn)科發(fā)布國(guó)內(nèi)首只基于商業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)收入的公募REITs基金之后，世茂地產(chǎn)也在7月推出了首單針對(duì)物業(yè)費(fèi)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。
財(cái)富證券研究員周潔認(rèn)為，資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，不僅為原始資產(chǎn)擁有人優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，也為投資者提供了一種全新的能夠帶來(lái)穩(wěn)定收益的金融產(chǎn)品。個(gè)人住房抵押貸款支持證券具備成為我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)主要品種的潛在規(guī)模。
從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，全球的REITs產(chǎn)品目前大概有700多只，總市值是1.5萬(wàn)億，其中美國(guó)是全球最大的REITs產(chǎn)品國(guó)，擁有1萬(wàn)億元美元的市值，英國(guó)、日本和香港在REITs的發(fā)展方面也有重要的地位。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在中國(guó)REITs的發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｉ钲谧C券交易所副總經(jīng)理林凡認(rèn)為，像萬(wàn)科在前海的寫(xiě)字樓租金收入為投資標(biāo)的的公募REITs產(chǎn)品，是對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)傳統(tǒng)證券產(chǎn)品的一個(gè)有效補(bǔ)充，相信未來(lái)國(guó)內(nèi)的REITs品種會(huì)不斷增加，規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大，可能會(huì)成為資本市場(chǎng)的一個(gè)重要產(chǎn)品。
林凡表示，REITs在滿足市場(chǎng)的融資需求和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面，也有很大的現(xiàn)實(shí)意義。特別能夠有助于撬動(dòng)社會(huì)的資本，來(lái)參與商業(yè)地產(chǎn)、公共物業(yè)等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。境外的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)證明，REITs是作為一個(gè)市場(chǎng)化的融資工具，通過(guò)收購(gòu)建成物業(yè)或合作經(jīng)營(yíng)等創(chuàng)新模式，能夠盤(pán)活存量資產(chǎn)，加快建設(shè)資金的流轉(zhuǎn)速度，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為房企提供了一個(gè)公開(kāi)、健康、透明、高效的融資渠道。
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司高級(jí)副總裁祝九勝認(rèn)為，REITs等資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品是一個(gè)現(xiàn)金流的互換，資金的跨期、錯(cuò)期的配置，房企如果能夠提供良好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，并借助資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理能力，能夠提供穩(wěn)定的收益，讓社會(huì)各方面都參與到城市基礎(chǔ)建設(shè)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)的生態(tài)中。
中信金石基金管理有限公司執(zhí)行總經(jīng)理羅霄鳴表示，通過(guò)REITs等資產(chǎn)證券化的金融工具，把房企重資產(chǎn)的增值收益完全從企業(yè)里剝離出來(lái)，引入市場(chǎng)投資人進(jìn)入進(jìn)去，一方面減輕了企業(yè)報(bào)表的負(fù)債狀況，另一方面市場(chǎng)資金在房企本身產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目整合，又能在重資產(chǎn)的投資中獲取比較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)回報(bào),雙方共贏。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，一線城市如北上廣深已進(jìn)入房地產(chǎn)的投資和資本運(yùn)作，二三四線城市仍處于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于第一階段和第二階段之間，未來(lái)的走向是開(kāi)發(fā)型向資本型邁進(jìn)�，F(xiàn)在房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的融合越來(lái)越緊密，未來(lái)金融資本一定會(huì)變成房產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)心針，今后大的商業(yè)物業(yè)、物流一定是和RITES相結(jié)合的，因?yàn)槠溥^(guò)去2－3的租金回報(bào)率不足以支撐運(yùn)營(yíng)。