任何一種理念都是先要從實(shí)現(xiàn)這種理念的人身上得到形態(tài)和色彩。生于1979年的劉肖平時(shí)不太喜歡聊天，或者說并不習(xí)慣面對(duì)媒體時(shí)談?wù)撟约�，他深諳省略的藝術(shù)并由此直奔主題，他很像塞林格短篇小說的特點(diǎn)——移走了那些聰明人的小敘事，移走了那些三四十歲人的愛夸耀的人生片段。
也許實(shí)在沒有合適的形容詞，外界對(duì)劉肖的印象頻頻使用低調(diào)。然而，劉肖說自己也沒有刻意低調(diào)，他自謂簡(jiǎn)單、真誠(chéng)，只是不太愿意說愿景、不太愿意說沒有完全落地和沒有實(shí)現(xiàn)的東西，以至于最終現(xiàn)狀的合理性都服從于此。
與其說劉肖低調(diào)不張揚(yáng)，不如說他聰明謹(jǐn)慎，身段柔軟。帶著一以貫之的性格和價(jià)值觀，劉肖從杭州來到北京，面對(duì)了一場(chǎng)既溫情又動(dòng)蕩的交接。
對(duì)某件事情是做還是不做，是因循守舊還是打破常規(guī)，都取決于這樣做對(duì)現(xiàn)行的制度和利益是否可取和必要。到任北京萬科半年多的時(shí)間里面，相較于其他，喜歡創(chuàng)新和接受挑戰(zhàn)的劉肖在北京萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)上投入的時(shí)間更高一些，因?yàn)樗智宄䲠[在他和北京萬科前面的路只有兩條，要么在年銷售額已經(jīng)達(dá)到200億元的基礎(chǔ)上繼續(xù)等待，要么把之前的高點(diǎn)作為起點(diǎn)二次創(chuàng)業(yè)。遵循前者可能會(huì)因守舊而倒下，擁抱后者如果成功的話，劉肖就有機(jī)會(huì)在三年內(nèi)重造北京萬科的一個(gè)新市值。
“過去半年非常不容易”，劉肖現(xiàn)在把北京萬科放在注意力的中心，他把過去半年稱為“一次執(zhí)著堅(jiān)定的轉(zhuǎn)型之路，一次北京萬科能力重構(gòu)的創(chuàng)業(yè)歷程”。其中，首當(dāng)其沖的是對(duì)人員的調(diào)整，這是劉肖主動(dòng)選擇的壓力，因?yàn)椤霸跇I(yè)績(jī)文化不突出的時(shí)候?yàn)閱T工設(shè)置成長(zhǎng)的舞臺(tái)對(duì)員工而言是不公平的”，這也是他的改革核心和人員調(diào)整的價(jià)值觀。
經(jīng)過基本勻速調(diào)整的六個(gè)月時(shí)間，直到七月份劉肖才有了守得云開見日出的感覺，交接過程中的壓力漸漸散去，然而，在享受北京萬科轉(zhuǎn)型給自己帶來快樂的同時(shí)，劉肖也清楚自己和北京萬科必須要面對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性和土地市場(chǎng)的危機(jī)四伏，并要“從中找到自己的活路�！�
“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全是市場(chǎng)導(dǎo)向、客戶導(dǎo)向，它是獨(dú)特的”，并且，“北京土地市場(chǎng)的某種危險(xiǎn)程度幾乎可以跟高杠桿的股市相比”，劉肖說，年初時(shí)他就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了北京房?jī)r(jià)進(jìn)入六萬時(shí)代這一股推動(dòng)力，而今，“受制于供應(yīng)稀缺，五環(huán)半市場(chǎng)也將很快將進(jìn)入四萬時(shí)代。”
在房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍必然性中，并沒有為負(fù)疚預(yù)留位置�！肮⿷�(yīng)的不平衡導(dǎo)致北京整個(gè)房地產(chǎn)需求沒有被很好滿足”，劉肖說正是基于此，北京的單盤產(chǎn)能比較小，“開發(fā)商不能很爽地針對(duì)客戶做產(chǎn)品定位”，在這種情況下開發(fā)商無法把最正確的配置運(yùn)用到客戶上面，最后的情形就是“首置二手化、首改新房化、高端滯銷化，客觀上還造成了北京人房子的居住條件比較差�！�
分析的合理性把一手地在北京市場(chǎng)舉牌的高風(fēng)險(xiǎn)暴露無遺，所以，北京萬科的投資策略已經(jīng)變成了并購(gòu)和收購(gòu)為主。劉肖告訴新華網(wǎng)，今年北京萬科買地的金額在120億-150億，其中80%將會(huì)是并購(gòu)。
今年二月份，劉肖跟隨郁亮的“珠峰行動(dòng)”去了一趟曼哈頓。他發(fā)現(xiàn)曼哈頓會(huì)有很多塔吊，因?yàn)殡S著時(shí)代和經(jīng)濟(jì)的變遷，曼哈頓的城市內(nèi)部功能已經(jīng)發(fā)生了變化，而北京城市功能布局隨著城市的外遷也會(huì)面臨像曼哈頓同樣的城市功能調(diào)整，所以，“北京萬科提出了曼哈頓計(jì)劃，就是把存量資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、提升并且改造成更適合市場(chǎng)和客戶的產(chǎn)品。”
談市場(chǎng)：北京將會(huì)呈現(xiàn)首置二手化、首改新房化、高端滯銷化
記者：你怎么看待現(xiàn)在的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)？
劉肖：我的感受是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊性，特殊性主要表現(xiàn)為供應(yīng)稀缺，或者說北京是供應(yīng)受到控制的一個(gè)市場(chǎng)。
我從杭州來北京的時(shí)做了市場(chǎng)比較，去年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)2600億、上海3400億、杭州1300億，你會(huì)發(fā)現(xiàn)北京2600億當(dāng)中有大約500億屬于商辦，但是它與上海不一樣的地方在于有自住房和保障房，所以扣掉后，北京是一個(gè)1300億左右的商品房市場(chǎng)。
杭州也是一個(gè)1300億左右的商品房市場(chǎng)，上海3400億去掉400億左右的商業(yè)部分，由于基本沒有保障房，實(shí)際上，上海的市場(chǎng)基本是北京的兩倍，北京和杭州是一個(gè)量級(jí)。
但是過去十年，北京每年新增人口70萬，上海每年新增人口50萬，杭州每年新增人口10萬，從這個(gè)供求關(guān)系就能看到，因?yàn)楣⿷?yīng)稀缺成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的一系列緣由。
記者：供應(yīng)的稀缺是北京市場(chǎng)現(xiàn)狀的根源所在？
劉肖：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上最重要的推動(dòng)力量實(shí)際上是新增人口，人口的吸附能力、經(jīng)濟(jì)的吸附能力和產(chǎn)業(yè)的吸附能力對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展是非常重要的。我覺得這是供應(yīng)的不平衡所導(dǎo)致，使得北京的整個(gè)房地產(chǎn)需求沒有被很好滿足。
記者：這個(gè)根源對(duì)北京的房?jī)r(jià)會(huì)有哪些影響？
劉肖：年初的時(shí)候，我說北京房?jī)r(jià)進(jìn)入6萬時(shí)代，其實(shí)跟這個(gè)根源是有關(guān)系的。我們發(fā)現(xiàn)北京有30塊地樓面地價(jià)3萬左右，加上資本化利息和建安成本以及企業(yè)正常的很薄的利潤(rùn)，最終呈現(xiàn)出來的房?jī)r(jià)基本上就到6萬了。
它還會(huì)使得北京五環(huán)半的市場(chǎng)進(jìn)入4萬時(shí)代。目前，北京70%的出讓土地在五環(huán)和六環(huán)之間，這一區(qū)域的樓面地價(jià)從2014年開始進(jìn)入2.5—3萬的時(shí)代，所以加上正常的建安成本和資本化利息，它也就到了4萬時(shí)代。
記者：這不是意味著消費(fèi)者的選擇會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)位？
劉肖：將來市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出首置二手化、首改新房化、高端滯銷化。比如開發(fā)商買了一塊地，本來主流市場(chǎng)有70%首置和30%首改，但是因?yàn)榈貎r(jià)特別貴，所以只能做改善這部分，希望去化率和價(jià)格都可以更高一點(diǎn)，這樣才能不虧錢。
談土地：北京土地市場(chǎng)危機(jī)四伏
記者：那么，影響供應(yīng)稀缺或者說北京房地產(chǎn)特殊性的所在是北京的土地市場(chǎng)吧？你認(rèn)為現(xiàn)在北京的土地市場(chǎng)是什么狀態(tài)？
劉肖：北京土地市場(chǎng)現(xiàn)在是危機(jī)四伏、暗流涌動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)很高的市場(chǎng)，用個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔�，我覺得某時(shí)點(diǎn)的北京土地市場(chǎng)的危險(xiǎn)程度幾乎可以跟高杠桿的股市相比。高杠桿股市背后的風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)上是杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，去杠桿化導(dǎo)致了股票市場(chǎng)的釋放，土地的風(fēng)險(xiǎn)更多的也是一種流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，跟股市杠桿很相似，就是資產(chǎn)需要配置。開發(fā)商及背后的機(jī)構(gòu)、民間、保險(xiǎn)等各路資金需要通過購(gòu)買土地的方式配置資產(chǎn)，導(dǎo)致了資金過于集中在一線城市，從而導(dǎo)致出現(xiàn)土地價(jià)格過高收益偏低的風(fēng)險(xiǎn)。
記者：開發(fā)商不能很爽的做產(chǎn)品地位，拿地價(jià)格高導(dǎo)致了開發(fā)商只能拿小地塊還是為了迎合小部分的市場(chǎng)去操作？
劉肖：如果是供求關(guān)系平衡的時(shí)候，開發(fā)商的水平主要決定于做最適合客戶的產(chǎn)品。比如開發(fā)的這塊地在東壩，那么東壩周邊的居民是最適合的，但地價(jià)高到一定程度后，往往不能做最適合東壩居民的產(chǎn)品，反而要做支付能力最高又愿意在東壩生活居民的產(chǎn)品。后者其實(shí)又增加了交通、環(huán)保的成本，會(huì)顯現(xiàn)負(fù)面作用。
記者：在這種土地情況下，北京萬科在拿地方面的策略有沒有變化？
劉肖：因?yàn)橐皇值卦诒本┦袌?chǎng)舉牌的風(fēng)險(xiǎn)太高，所以，北京萬科的投資策略已經(jīng)變成了以二手地并購(gòu)和收購(gòu)為主。今年上半年，萬科一手拿地只拿了通州臺(tái)湖這一塊地，萬科二手地的收購(gòu)由于還處在靜默期，體量在80億以上，將近100億。
記者：針對(duì)市場(chǎng)，萬科拿地的策略做出了改變，在產(chǎn)品方面，萬科有哪些調(diào)整？
劉肖：北京萬科將會(huì)推出“無限系”。就是同一個(gè)房子中間的內(nèi)隔墻都是沒有的，它可以根據(jù)不同的生命周期做不同的空間劃分，以此提升居住價(jià)值，這是一種解決思路，但也是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中找自己的出路。
記者：除了戶型、結(jié)構(gòu)這種基于產(chǎn)品物理形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)以外，北京萬科還在哪些方面做了未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考慮？
劉肖：未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將演化成為服務(wù)配套和解決客戶痛點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)�？蛻舻耐袋c(diǎn)將慢慢從居住的舒適度變成裝修水平、住宅性能，到教育、醫(yī)療和周邊配套，未來的痛點(diǎn)還包括人與人之間互助式的服務(wù)、社區(qū)的文化和精神、社區(qū)中人交流的便利程度等等。
所以，北京萬科在競(jìng)爭(zhēng)模式上也會(huì)有很多變化，我們推出了V-LINK，通過萬科鄰把服務(wù)和配套能夠更好地滲透到社區(qū)生活里。
談房?jī)r(jià)：北京房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)深圳式暴漲
記者：前一段時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中深圳漲幅最大，這一輪北京會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像深圳那樣房?jī)r(jià)暴漲的情形？
劉肖：這一輪，深圳引領(lǐng)了一次暴漲，上海和北京有一定的漲幅，但沒有太大的變化。這一輪深圳的財(cái)富效應(yīng)比較多。過去半年，在炒股的交易額中，深圳占全國(guó)的14%，北京占11%，上海最高占18%，所以，財(cái)富效應(yīng)加上深圳本身各種各樣金融工具的便利，財(cái)富效應(yīng)在深圳體現(xiàn)地很明顯。
深圳是一個(gè)移民城市，移民城市會(huì)導(dǎo)致大部分人過去都沒有房子，深圳的自有房占有率只有30%，北京和上海大約都在70%左右。所以，長(zhǎng)期以來，深圳始終有自有需求，一旦發(fā)現(xiàn)未來的供應(yīng)比較稀缺，一旦市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)，深圳暴漲的可能性就比較大。在局部區(qū)域，深圳價(jià)格上漲了30%-40%。我覺得北京在一些供求不平衡的地方也許會(huì)出現(xiàn)這種情況，但整體來說，北京不會(huì)出現(xiàn)深圳式暴漲。
記者：京津冀一體化對(duì)市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)有沒有影響呢？
劉肖：我覺得京津冀一體化不是房?jī)r(jià)暴漲的理由，它對(duì)房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)有明顯的影響。因?yàn)榫┙蚣揭惑w化影響它的正面和負(fù)面因素都有，它首先從單中心變成多中心，產(chǎn)業(yè)和人口的轉(zhuǎn)移也使得需求得到分散，在更大的范圍內(nèi)做房地產(chǎn)相對(duì)于聚焦在大都市里面做房地產(chǎn)，基本上對(duì)房?jī)r(jià)和量而言都是利空的。
但是，京津冀又因?yàn)榻煌ǖ然A(chǔ)設(shè)施的系列建設(shè)，提升就業(yè)和投資水平會(huì)催生一部分需求，所以，可以看到短期像局部通州這樣略有投資需求會(huì)增長(zhǎng)，然而長(zhǎng)期來看，它可能是一個(gè)非常穩(wěn)定的因素，它不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暴漲。
記者：萬科提出了做城市配套服務(wù)商，那么，面對(duì)北京城市的發(fā)展，北京萬科在未來拿地和開發(fā)的想法是怎樣的？
劉肖：順應(yīng)城市發(fā)展模式的變化，更多地參與北京和環(huán)北京區(qū)域存量資產(chǎn)的改造。我二月份的時(shí)候跟隨郁亮的“珠峰行動(dòng)”去了一趟曼哈頓，發(fā)現(xiàn)曼哈頓有很多塔吊，為什么會(huì)有塔吊呢？因?yàn)殡S著時(shí)代和經(jīng)濟(jì)的變遷，有些地方適合做乙級(jí)寫字樓現(xiàn)在適合做甲級(jí)，有些地方過去適合做酒店現(xiàn)在適合做寫字樓。所以，曼哈頓內(nèi)部也會(huì)有很多變化，北京也是一樣。
北京現(xiàn)在隨著部分城市功能的外遷也會(huì)面臨挑戰(zhàn)，所以北京萬科有一個(gè)曼哈頓計(jì)劃，就是會(huì)把存量資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、提升，并且改造成更適合市場(chǎng)和客戶的產(chǎn)品。北京從過去攤大餅的模式到城市再造的模式，曼哈頓計(jì)劃的本質(zhì)就是和北京城市共同發(fā)展。
談萬科：事業(yè)合伙人是萬科轉(zhuǎn)型的前進(jìn)動(dòng)力，轉(zhuǎn)型不能脫離客戶黏性
記者：6年前的萬科與你初識(shí)時(shí)的萬科有什么不同？
劉肖：事業(yè)合伙人把萬科的核心團(tuán)隊(duì)包括中層團(tuán)隊(duì)和員工在一起形成一種共創(chuàng)、共擔(dān)、共享的企業(yè)文化。大家創(chuàng)業(yè)的意愿更足了，我覺得這個(gè)機(jī)制的變化對(duì)萬科的影響非常深遠(yuǎn)，將是未來萬科轉(zhuǎn)型的前進(jìn)動(dòng)力。
過去六年，萬科從一個(gè)相對(duì)單一的住宅業(yè)務(wù)為主變成了城市配套多管齊下，且生態(tài)系統(tǒng)的核心越來越穩(wěn)定的階段。我說的生態(tài)系統(tǒng)的核心是圍繞客戶，廣深區(qū)域做的八爪魚和北京區(qū)域做的V-LINK在本質(zhì)上依托的是客戶基礎(chǔ)和客戶黏性，在未來特別注重O2O或者說線下服務(wù)的時(shí)代，會(huì)使萬科有這方面的優(yōu)勢(shì)。
如果沒有客戶黏性這個(gè)基礎(chǔ)，物業(yè)上市是沒有意義的，它只是一個(gè)掙錢的業(yè)務(wù)而已。今天大家看到對(duì)物業(yè)的估值，它不只是萬科物業(yè)掙多少錢，PE多少倍，現(xiàn)在資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的估值是基于萬科物業(yè)是整個(gè)萬科生態(tài)系統(tǒng)中很重要的一部分。