繼李嘉誠之后，香港瑞安集團(tuán)從去年開始已“脫手”多個內(nèi)地項目，其中包括位于天河北的瑞安創(chuàng)逸商用物業(yè)。
視乎地段和經(jīng)營業(yè)態(tài)而定 買鋪自用或是好時機(jī) 若經(jīng)多次轉(zhuǎn)手慎防“最后一棒”
有消息稱，李嘉誠的長實地產(chǎn)正在尋求出售位于上海陸家嘴的在建綜合體世紀(jì)匯廣場，最高報價200億元人民幣，目前已有多家境外基金在與長實地產(chǎn)接觸，但均未達(dá)成實質(zhì)收購意向。若世紀(jì)匯得以出售，包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn)，李嘉誠近三年所套現(xiàn)的內(nèi)地資產(chǎn)已達(dá)上千億元。7月24日，同屬港資的瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布以66億86萬元人民幣的價格，將其位于上海黃浦區(qū)高檔商業(yè)區(qū)的企業(yè)天地1期、2期兩棟寫字樓出售給領(lǐng)匯。而此前的7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下的華人置業(yè)集團(tuán)也宣布，以65億港元向恒大地產(chǎn)出售其位于成都的三個商住物業(yè)項目的全部權(quán)益……多家港資企業(yè)近年持續(xù)出售內(nèi)地資產(chǎn)，引起市場高度關(guān)注——難道內(nèi)地市場真的吸引力大減了嗎？
動輒幾百億元的整棟寫字樓買賣，只有財大氣粗的基金公司才吃得下，但對于持有幾億元資本的小投資者，在這場資產(chǎn)轉(zhuǎn)手的“盛宴”中也能揀到一些筍貨。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)人士透露，瑞安在廣州也在持續(xù)出售資產(chǎn)，天河北瑞安創(chuàng)逸一棟800平方米的獨棟商鋪，被廣州餐飲新貴“點都德”以近5000萬元購下；北京路的尚峰國際大廈瑞安持有的面積約為2萬平方米，賣盤價在2億~4億元左右；瑞安在佛山的嶺南天地一棟3層裙樓也已被投資公司購下，首層1900平方米的商鋪再轉(zhuǎn)手給基金公司，作價1.7億元。
專題文/圖：廣州日報記者李鳳荷
廣東中原項目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，港資地產(chǎn)公司近期出售內(nèi)地業(yè)務(wù)或資產(chǎn)，并非看淡內(nèi)地樓市，估計是出于資金周轉(zhuǎn)以及經(jīng)營業(yè)務(wù)重組而售出部分資產(chǎn)。
并非撤資而是業(yè)務(wù)重組
瑞安集團(tuán)主席羅康瑞對于大手出售資產(chǎn)的解釋是，過去希望將旗下商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓保留作為一個長期的收租，但是近幾年發(fā)現(xiàn)不太現(xiàn)實�！耙驗槲覀兦皫啄晖读撕芏噱X去動遷或者營運這些收租物業(yè)，使得我們資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)非常慢，造成負(fù)債比率高。通過類似的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，希望公司凈資產(chǎn)負(fù)債比率三年減到50%。接下來，瑞安仍將出售旗下商業(yè)地產(chǎn)項目，企業(yè)天地3期目前已在接洽意向投資者�！绷_康瑞表示，瑞安在內(nèi)地市場將售、建并舉，不會撤資�！拔覀儸F(xiàn)在還在看上海的幾個地塊，希望今年之內(nèi)可以落實。而出售企業(yè)天地的錢，不會撤回香港，而是用于投資上海的新項目。這些錢，對于新增的投資規(guī)模而言還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”
黃韜認(rèn)為，港資公司以往傾向于長期持有商業(yè)地產(chǎn)作為穩(wěn)定的租金收入來源，但在電商的沖擊下，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目不再是“香餑餑”。在目前的環(huán)境下，業(yè)主出售大面積商鋪或商場，多數(shù)要適當(dāng)下調(diào)報價才可以成交，故此小投資者也可揀到筍貨。
瑞安其實早從去年開始已“脫手”多個項目，華南地區(qū)已出售的項目包括北京路尚峰國際、天河北瑞安創(chuàng)逸的大面積商鋪以及佛山嶺南天地的酒店裙樓。
據(jù)中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域經(jīng)理吳鋒介紹，北京路尚峰出售的消息去年就在商業(yè)地產(chǎn)圈里流傳，2萬多平方米有多個報價，有的說2億多，有的說4億多。據(jù)記者從一位尚峰國際的小業(yè)主處了解到，她于兩年前購入尚峰國際公寓的一套120多平方米的商業(yè)公寓，當(dāng)時單價為2萬元/m2以上。據(jù)吳峰分析，尚峰國際公寓出售的公寓不多，大部分仍為瑞安持有，與公寓相連的瑞安中心出租率非常高，京東等知名商戶均在此租用寫字樓，租價大約在100元/m2/月。據(jù)他分析，作為大手交易，尚峰國際的交易價應(yīng)為2億多元，投資者的購入價應(yīng)比單個業(yè)主購入價2萬元/m2有50%左右的折讓。
“點都德”買下瑞安大鋪
天河北瑞安創(chuàng)逸一棟800平方米的獨棟商鋪在出售資產(chǎn)大潮中也已出售，據(jù)有關(guān)人士透露，交易價大約接近5000萬元，單價約為6萬元/m2，接手買家為“點都德”老板。一些生意興旺的餐飲企業(yè)有充足的流動資金來購入不動產(chǎn)，如東江酒家和綠茵閣都曾是廣州商業(yè)地產(chǎn)的大買家，不少門店都是由餐飲企業(yè)自持。
瑞安復(fù)制上海新天地而花費巨資進(jìn)行動遷打造的佛山嶺南天地，開業(yè)至今已漸漸變旺，已成為珠三角一個重要的人氣景點。據(jù)記者了解，佛山嶺南天地靠近人民路的馬可孛羅酒店3層裙樓也已經(jīng)出售，而首層接近2000平方米，再次轉(zhuǎn)手給一家P2P基金公司，作價1.7億元。據(jù)記者查詢資料得知，嶺南天地馬可孛羅酒店其實是一個已散售的酒店公寓項目，小業(yè)主委托瑞安進(jìn)行統(tǒng)一出租。
專家提醒
價錢“好抵” 盤下來自用不錯
港資企業(yè)曾非�？春脙�(nèi)地的投資商機(jī)，來得早機(jī)會多，來得晚分分鐘被同行譏笑“食水尾”。不過，時至今日，出售內(nèi)地資產(chǎn)的港商也漸漸增多，李嘉誠三年套現(xiàn)千億，旗下廣州西城都薈也已轉(zhuǎn)手。在港資地產(chǎn)中介公司從業(yè)達(dá)20年的資深地產(chǎn)人黃韜認(rèn)為，由于地產(chǎn)公司都是滾動開發(fā)，持有型物業(yè)會導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)變慢，香港恒生指數(shù)有不少收租股，如九龍倉靠一個海港城就獲得年收入過百億港元，希慎集團(tuán)在銅鑼灣有多個收租商場，但這些商場都是業(yè)主家族于上世紀(jì)70年代或者更早時期購入，才可以確保高回報率。
對于大面積商鋪的出售，黃韜認(rèn)為在目前的市場環(huán)境下，電商沖擊太大，業(yè)主定價一般都會隨行就市，不會開高價。小投資者可以趁大業(yè)主套現(xiàn)之時執(zhí)筍貨，不過也應(yīng)視乎地段和經(jīng)營業(yè)態(tài)來衡量。如果是出于自用或長期收租的目的，如天河北大鋪被“點都德”購下，目前確是入手好時機(jī)。但像佛山嶺南天地的3層裙樓鋪，本身是空置，所在區(qū)域也并非嶺南天地的中心位置，單價8萬多元/m2，經(jīng)營前景未定，基金公司或會分拆成小商鋪出售。位于“食物鏈”最下層的個人投資者，應(yīng)慎重考慮再出手。記者李鳳荷