□本報(bào)記者 張峰
這個(gè)時(shí)代的符號(hào)之一就是“互聯(lián)網(wǎng)”，從單純的網(wǎng)絡(luò)化，到O2O、大數(shù)據(jù)，不斷有新鮮的模式被創(chuàng)造出來(lái)，而“眾籌”作為地產(chǎn)圈的新寵，近期不斷被提及，開(kāi)發(fā)商們也紛紛入網(wǎng)，然而在大家一窩蜂的熱炒下，眾籌從“創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型”的代表，漸漸淪為了營(yíng)銷手段。
近日，又有一家開(kāi)發(fā)商要做房產(chǎn)眾籌了。那么，它要做的是否有些不同呢？購(gòu)房者是否真正能從中享受到福利呢？
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又一個(gè)“眾籌的”地產(chǎn)項(xiàng)目
7月28日，眾安房產(chǎn)宣布，旗下首個(gè)眾籌項(xiàng)目啟動(dòng)。
此次眾籌由網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)眾籌房發(fā)起，眾安地產(chǎn)將新項(xiàng)目眾安·東西的192套房源作為眾籌單位，目標(biāo)眾籌金額為2880萬(wàn)元，起購(gòu)金額為15萬(wàn)元，涉及到的房產(chǎn)貨值總額在1億元左右。從其眾籌的網(wǎng)站上來(lái)看，該項(xiàng)目的眾籌均價(jià)為5500元/平方米。據(jù)開(kāi)發(fā)商稱，該項(xiàng)目上線之后的兩個(gè)小時(shí)之內(nèi)，注冊(cè)用戶就將項(xiàng)目首批192套房源的眾籌份額搶購(gòu)一空。
眾安主席施忠安表示，通過(guò)眾籌房買房，總價(jià)將比周邊樓低30%�！叭绻樌�，之后項(xiàng)目都會(huì)采用這種方式，由拿地到施工、竣工，都會(huì)由購(gòu)房者出資�！�
據(jù)記者了解，眾安·東西位于余杭街道02省道與東西大道交叉口處，可建面積14.66萬(wàn)平方米，這塊地是眾安以2.6億元的總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)為1769元/平方米。目前周邊在售的項(xiàng)目主要有泊悅府、世茂·西西湖、景瑞·御藍(lán)灣、金成·未來(lái)之芯、保億·麗景山、復(fù)地·上城等。
而記者查閱得知，周邊幾個(gè)項(xiàng)目近一個(gè)月來(lái)的成交均價(jià)，都在6000-8500元/平方米之間，保億麗景山的排屋售價(jià)，在12000元/平方米左右。由于目前該項(xiàng)目周邊商業(yè)配套較少，需要依靠余杭鎮(zhèn)上的商業(yè)配套，因此周邊項(xiàng)目售價(jià)并不高，眾安東西5500元/平方米的價(jià)格略有優(yōu)勢(shì)。
這個(gè)“眾籌”有哪些不一樣
目前市面上打著眾籌旗號(hào)賣房的開(kāi)發(fā)商并不少，有的只是聚集人氣的手段，例如之前綠城楊柳郡，通過(guò)淘寶平臺(tái)發(fā)起眾籌100元的“眾籌青春”的活動(dòng)。有的類似于理財(cái)產(chǎn)品，如萬(wàn)達(dá)名為“穩(wěn)賺1號(hào)”的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)眾籌項(xiàng)目。那么眾安這次所說(shuō)的“眾籌”，有哪些不一樣呢？
據(jù)了解，該項(xiàng)目的眾籌分為意向期、繳款期、行權(quán)期和清算期四個(gè)階段。首先，眾籌者選定房源，之后在約定時(shí)間內(nèi)簽訂相關(guān)協(xié)議，并繳納認(rèn)購(gòu)款15萬(wàn)元。產(chǎn)品正式發(fā)行將于8月15日開(kāi)始，通過(guò)南京金融資產(chǎn)交易所開(kāi)臺(tái)銷售。項(xiàng)目正式銷售之后，如果你想購(gòu)房，那么這15萬(wàn)元將作為首期購(gòu)房款使用，并按照一般的購(gòu)房流程完成后續(xù)的購(gòu)房手續(xù)——即補(bǔ)足首付款，簽訂購(gòu)房合同。如果你不想買房，開(kāi)發(fā)商將按照協(xié)議回購(gòu)你所購(gòu)買的眾籌份額，并支付認(rèn)購(gòu)款本金及固定收益。該項(xiàng)目將由平安銀行提供全程顧問(wèn)與資金監(jiān)管，南京金融資產(chǎn)交易中心合作具體產(chǎn)品發(fā)行。
記者從平臺(tái)客服了解得知，該眾籌的項(xiàng)目不可以轉(zhuǎn)讓，如果多人選擇同一套房源，則先付款者先得，后交錢的購(gòu)房者，可以選擇其他未被鎖定的房源，或者等待開(kāi)發(fā)商在以本金回購(gòu)的同時(shí)，給予你1%的年化收益。從以上流程來(lái)看，15萬(wàn)元更像我們傳統(tǒng)的“購(gòu)房認(rèn)籌金”，而退出之后的收益也并不高，似乎和大家理解中的眾籌，并不是一回事兒。
眾籌發(fā)起平臺(tái)負(fù)責(zé)人高鑫解釋稱：“我們的眾籌項(xiàng)目是針對(duì)有購(gòu)房意向的人群推出的，所以這并不是像普通理財(cái)產(chǎn)品一樣適合一般投資者。眾籌房平臺(tái)通過(guò)這個(gè)方法預(yù)先圈定目標(biāo)客戶，眾籌參與者將會(huì)獲得成本價(jià)的購(gòu)房資格，比如眾安東西只有5500元/平方米價(jià)格，比周邊低很多。而開(kāi)發(fā)商則可以將這筆資金�？顚Ｓ�，用于建設(shè)該項(xiàng)目，他們?cè)诳焖倩鼗\資金的同時(shí)，也已經(jīng)獲得了客戶�！�
“另外一個(gè)特點(diǎn)，就是參與者可以定制自己的房子，參與眾籌的客戶，可以通過(guò)平臺(tái)提出一些訴求，例如喜歡什么樣的戶型，希望陽(yáng)臺(tái)做多大等等，而開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)這些客戶要求來(lái)建造這些房子。當(dāng)然這會(huì)加重開(kāi)發(fā)商的建造成本，但是相比減少項(xiàng)目的融資成本、營(yíng)銷費(fèi)用還是值得的�！� 高鑫說(shuō)道。
據(jù)高鑫介紹，眾籌房平臺(tái)以大數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)定位為基礎(chǔ)，通過(guò)分析市場(chǎng)需求與意向客戶，達(dá)到精準(zhǔn)鎖定客戶和眾籌募集、優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的，從而減少項(xiàng)目的融資成本、營(yíng)銷費(fèi)用和無(wú)效成本投入，通過(guò)眾籌來(lái)使開(kāi)發(fā)商的資金能夠提前回籠，使房產(chǎn)項(xiàng)目總成本降低30%左右，并提升項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率達(dá)6倍以上。
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不是一般意義上的眾籌
眾安拿地是在今年的7月3日，距宣布眾籌只有短短的25天時(shí)間，項(xiàng)目為什么要選擇這樣一種方式啟動(dòng)呢？
眾安東西項(xiàng)目總經(jīng)理孫光余，在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)到：“眾安·東西這個(gè)項(xiàng)目之所以采用這樣一個(gè)方式，是為了進(jìn)行精準(zhǔn)定位，更早的找到目標(biāo)客戶，按照客戶需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，目的就是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的階段，就能夠找到購(gòu)房者，同時(shí)也通過(guò)參與者解決了一部分資金�！�
而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為眾安房產(chǎn)推出的這個(gè)眾籌項(xiàng)目，最直接的原因或是其在業(yè)績(jī)不振的前提下，希望通過(guò)這種方式來(lái)提升資金流動(dòng)性。據(jù)悉，2014年眾安最終僅完成合約銷售35.33億元，較其當(dāng)初制定的50億元目標(biāo)有不少差距，因此眾安方面曾透露2015年將加快平價(jià)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，而通過(guò)這種方式來(lái)獲得資金以及尋找目標(biāo)客戶，或許是其一種營(yíng)銷手段。
雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為：“眾安的這種做法并不能稱為一般意義上的眾籌，眾籌的參與者應(yīng)該有一個(gè)角色的轉(zhuǎn)變，比如我在你的這個(gè)項(xiàng)目出了錢之后的身份和權(quán)益將有所體現(xiàn)，我作為這個(gè)產(chǎn)品發(fā)起者之一，就算不是股東，但起碼是投資者，而不僅僅是現(xiàn)在的消費(fèi)者，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，眾安這次推出的項(xiàng)目，不能說(shuō)是一次眾籌行為�！�
“他目前將房源推出并通過(guò)參與者交錢鎖定房源的行為，實(shí)際上是通過(guò)低價(jià)預(yù)售的方式，來(lái)吸引本來(lái)就有購(gòu)房意圖者的資金。如果以后這里的房?jī)r(jià)漲了，那么這些買房者是賺的，如果跌了，那么這部分錢起碼可以收回本金和一個(gè)固定收益，只是收益比較低。因此，既然是針對(duì)購(gòu)房者，那么他還是一種營(yíng)銷行為。如果消費(fèi)者能真正得到實(shí)惠，認(rèn)可這種方式，那么對(duì)于買賣雙方，都是不錯(cuò)的選擇�！闭禄莘颊f(shuō)道。
而漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)副總經(jīng)理陳煥春也表示：“眾安這個(gè)項(xiàng)目的做法，跟我們所說(shuō)的眾籌開(kāi)一個(gè)咖啡館的概念不一樣，它除了你選定的房源本身之外，沒(méi)有其他收益，雖然其價(jià)格相對(duì)較低，但是它的開(kāi)發(fā)周期以及之后的市場(chǎng)變化，都是不確定的，因此作為購(gòu)買者，可能會(huì)存在顧慮。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，如果這種模式順利實(shí)施，那么對(duì)于他的資金問(wèn)題，的確是有好處的，只是如何讓購(gòu)買者為你的這種行為買單，這是關(guān)鍵�！�
不少業(yè)內(nèi)人士也表示，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”是迫于現(xiàn)實(shí)也是順應(yīng)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商想通過(guò)眾籌來(lái)加快資金周轉(zhuǎn)，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)的想法是好的，但是如何讓大家買賬，以及保障參與者的權(quán)益，是重要的一環(huán)，如何把“眾籌”這個(gè)概念玩得更好，還要繼續(xù)探索。