備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。事實(shí)上，與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。在未來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化的情況下，房地產(chǎn)稅立法將走向何方？對(duì)百姓和政府的“錢袋子”產(chǎn)生哪些改變？
2011年1月，上海與重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。
上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)，主要針對(duì)本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過(guò)60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率暫定為0.6％；重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅（不論存量房還是增量房）、房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購(gòu)高檔住房，以及在重慶市無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)二套及二套以上住房，稅率0.5％－1.2％之間。
從試點(diǎn)執(zhí)行情況看，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)中的內(nèi)容雖然只是未來(lái)“房地產(chǎn)稅”這個(gè)綜合概念中的一部分，但其在實(shí)施中體現(xiàn)出的一些問題，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅收改革也具有參考價(jià)值：
——對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46％和26％，比同類城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。
——對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當(dāng)年重慶市對(duì)居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級(jí)財(cái)政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為0.03％；與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對(duì)值上要多，但其占財(cái)政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》，2014年上海市預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7％。
——涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)不涉及存量住房，其中上海試點(diǎn)中還有六條稅收減免政策，這就使房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶，主要針對(duì)豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的面積和價(jià)格進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來(lái)被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。
解讀
一字之差意味著什么？
從2011年上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。
在這種情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革對(duì)百姓和政府會(huì)產(chǎn)生哪些影響？
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個(gè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現(xiàn)房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發(fā)商代交的稅費(fèi)，就有契稅、房屋所有權(quán)證印花稅、房屋登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、分戶發(fā)放圖表費(fèi)等多項(xiàng)。
中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，很多相關(guān)稅費(fèi)集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，且以間接稅為主，在以賣方市場(chǎng)為主的情況下極易造成稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。
對(duì)此中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，如果新增稅項(xiàng)同時(shí)不改變供需結(jié)構(gòu)的話，最后結(jié)果依然是加稅。
易居房地產(chǎn)研究院的一份報(bào)告顯示，僅今年7月，國(guó)內(nèi)十大城市的土地出讓金收入就達(dá)約600億元。雖然目前大城市土地財(cái)政日子似乎過(guò)得不錯(cuò)，但同策咨詢研究院研究結(jié)果顯示，2020年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達(dá)到1.1套，屆時(shí)，大量存量房將難以讓地方政府再依靠土地財(cái)政過(guò)日子。
在這種情況下，專家表示，雖然房地產(chǎn)稅大方向是稅收結(jié)構(gòu)有可能出現(xiàn)或增或減的調(diào)整，但是隨著征收覆蓋面加大，房地產(chǎn)稅有可能對(duì)地方政府形成多重影響。
首先，比重將越來(lái)越大。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，房地產(chǎn)稅的重要定位之一就是土地財(cái)政的替代者。從房產(chǎn)稅試點(diǎn)看，顯然僅對(duì)新增交易收稅難以起到補(bǔ)貼財(cái)政收入功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。
其次是收入穩(wěn)定。一段時(shí)間以來(lái)，地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)于依賴，樓市一旦有大幅波動(dòng)，地方經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到影響。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦開征，將成為地方政府穩(wěn)定的稅收來(lái)源。
中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，房地產(chǎn)稅作為未來(lái)地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等方面有重要作用。（據(jù)新華社北京8月9日電）