海淀法院就房屋買賣糾紛進(jìn)行解析
能在北京這樣的大城市擁有一套自己的住房，是許多來京打拼者的夢想。然而在購房后，不少人卻遇到“糟心”事兒。近日海淀法院針對(duì)兩起常見的購房糾紛情況進(jìn)行了解析。
案例一
逾期不遷戶口遭起訴
為了能讓女兒上某重點(diǎn)中學(xué)，劉先生購買了一套80平方米的學(xué)區(qū)房，價(jià)款500萬元。雙方在合同中約定，賣方蔣先生應(yīng)于房屋過戶后30日內(nèi)將戶口遷出，逾期按日支付總房價(jià)款萬分之五的違約金。后劉先生支付完所有購房款，并將房屋過戶至自己名下，但蔣先生未按期將戶口遷出。劉先生起訴至法院，要求對(duì)方遷出戶口，并如約支付違約金。
蔣先生稱，自己新房還沒下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對(duì)違約金予以酌減。法院認(rèn)為，蔣先生理應(yīng)支付違約金。鑒于雙方違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，且蔣先生請(qǐng)求法院酌減，法院最終酌定蔣先生支付15萬元違約金。
■法官釋法
法院無權(quán)判令強(qiáng)行遷戶口
海淀法院法官盧秋表示，部分學(xué)區(qū)房買賣雙方在合同中約定了限期遷出戶口，約定了逾期遷出的違約責(zé)任和高額違約金，不過法院在判決時(shí)，會(huì)對(duì)違約金的數(shù)額根據(jù)具體情況判定，而且根據(jù)我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院無權(quán)判令強(qiáng)行將戶口遷出。
盧秋建議，一方面買房者可在合同中約定遷出戶口作為支付全部或部分購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口情況，購房時(shí)將戶口作為決定是否買房的因素之一。
案例二
買到“兇宅”起訴退房
張女士訴稱，2013年3月初，她在某中介公司的居間服務(wù)下花費(fèi)300萬元購買劉女士所有的海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)的一套房屋，簽訂合同中，某中介和劉女士一致表示房屋之前沒人居住，更沒有出過事。張女士全家入住該房屋后，在和一位鄰居聊天時(shí)，得知?jiǎng)⑴康恼煞蛟谠摲课輧?nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并要求對(duì)方對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償。
法院審理認(rèn)為，房屋買賣雙方應(yīng)遵守誠信原則，賣房人應(yīng)如實(shí)披露房屋的實(shí)際情況。雖然發(fā)生非正常死亡的時(shí)間客觀上未就房屋的實(shí)際使用價(jià)值產(chǎn)生影響，但該情況會(huì)影響購房者的心理感受，從而造成房屋交易價(jià)值降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項(xiàng)。劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過的行為，違背誠信原則，雙方合同的簽訂違反了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，法院判決支持了張女士的訴訟請(qǐng)求。
■法官釋法
違背誠信原則合同可撤銷
盧秋稱，我國《合同法》規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，或因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。對(duì)此，盧秋建議買房人可以在買賣合同中約定補(bǔ)充條款，就“兇宅”問題約定違約責(zé)任。此外簽訂合同之前，應(yīng)多方面通過居委會(huì)、派出所、周圍鄰居、社區(qū)論壇等了解房屋情況，以免誤買“兇宅”。
北京晨報(bào)記者 黃曉宇