◎余豐慧
據(jù)“融360”網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，截至目前，上海市有多家銀行的二套房貸首付在七成，這意味著滬上二套房的購(gòu)房“門檻”很高。
繼深圳部分銀行提高二套房貸款首付款比例后，上海也有多家銀行將購(gòu)買第二套住房首付款比例定在七成。在央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部等部門全力支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，促進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)刻，深圳、上海等一線城市的部分銀行較大幅度提高了購(gòu)買二套房的首付款比例，備受社會(huì)關(guān)注。
今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布新規(guī)，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
在調(diào)整前，北京、上海等一線城市對(duì)于已經(jīng)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)房貸的首付是七成，其他城市則是六成。這次上海部分銀行將二套房貸首付提至七成，已經(jīng)恢復(fù)到此前的最高水平。
一些商業(yè)銀行將二套房首付款比例提高到最高水平，并不違背央行等部門發(fā)布的“3·30”房貸新政。除規(guī)定首付款比例外，“3·30”房貸新政還指出“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定�！边@意味著不僅最高比例沒(méi)有限制，而且只要不低于40%，具體比例的劃定權(quán)在商業(yè)銀行。上海、深圳多家銀行較大幅度地提高房貸門檻，對(duì)于房地產(chǎn)特別是購(gòu)房消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。
房?jī)r(jià)的第一推動(dòng)力是貨幣信貸，貨幣信貸適度寬松，房貸政策門檻降低，是樓市繁榮發(fā)展最重要的流動(dòng)性保障，也是高房?jī)r(jià)的最大助推力。失去房貸支持或者房貸門檻過(guò)高，房?jī)r(jià)無(wú)論如何都難以漲起來(lái)。信貸貨幣收緊，最受傷的是樓市。
為何商業(yè)銀行棄用寬松房貸政策，較大幅度地提高二套房首付款比例？銀行究竟觀察到了什么？
筆者認(rèn)為，商業(yè)銀行主要是看到了房?jī)r(jià)暴漲背后巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。二季度，全國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊漲。北上廣深等30個(gè)典型城市監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，樓市成交量和成交價(jià)均大幅上漲。其中，四大一線城市樓市成交量、成交均價(jià)創(chuàng)下近五年新高。這些“歷史新高”是去年以來(lái)大幅降低房貸門檻等催生和刺激的。
本來(lái)一線城市房?jī)r(jià)多年來(lái)就未曾出現(xiàn)過(guò)明顯下跌，樓市風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)沒(méi)有完全解除。在這種情況下，今年的“3·30”新政則徹底放松了二套房首付款比例。催生全國(guó)樓市特別是一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始非理性泡沫式上漲，隱藏的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。
一向?qū)鹑陲L(fēng)險(xiǎn)極為敏感、風(fēng)控較嚴(yán)的商業(yè)銀行，必將敏銳地觀察到這一點(diǎn)，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施是堅(jiān)決果斷的選擇。
可以說(shuō)滬上部分商業(yè)銀行提高首付款比例主要是看到了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。銀行自發(fā)提高二套房首付款比例，折射出房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)泡沫已到了相當(dāng)大的程度。如果房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下降，泡沫就很難有效擠出，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)始終是一顆定時(shí)炸彈。
同時(shí)，只要大部分銀行都能夠意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，從而收緊房貸，那么房?jī)r(jià)暴漲的最大推動(dòng)力也就消失了。