享有“招保萬(wàn)金”盛名的招商地產(chǎn)在近幾年的發(fā)展中漸漸掉隊(duì)。而8月4日的一則公告，讓不做“大哥”很多年的招商地產(chǎn)迎來(lái)鳳凰涅槃的機(jī)會(huì)。公告稱，招商局正在推動(dòng)整合招商地產(chǎn)與招商局蛇口，將由招商局蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)。這一消息讓市場(chǎng)興奮不已。但是，除了資產(chǎn)重組本身，一個(gè)更值得探討的問(wèn)題是：招商局集團(tuán)力撐的地產(chǎn)板塊，拿什么重現(xiàn)昔日“招保萬(wàn)金”時(shí)的輝煌？
◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥
在經(jīng)歷了4個(gè)月的停牌后，招商地產(chǎn)終于公布了招商系地產(chǎn)板塊重組的具體思路——招商局蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)，并向深圳證券交易所申請(qǐng)上市。
這意味著，如果重組完成，投資者手上的招商地產(chǎn)股票將成為歷史，取而代之的將是新上市公司的股票。
在國(guó)家全力支持央企做大做強(qiáng)的背景下，新的“招商局蛇口”在繼承原招商地產(chǎn)公司資產(chǎn)的同時(shí)，還將擁有集團(tuán)在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)的大量土地儲(chǔ)備，以及豐富的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源，這不僅有助于推動(dòng)招商系地產(chǎn)業(yè)務(wù)一舉躍進(jìn)入千億房企俱樂(lè)部，市值更可能超越萬(wàn)科，成為A股市值最大的地產(chǎn)股。
招商系地產(chǎn)業(yè)務(wù)將整體上市
根據(jù)招商地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，此次重大資產(chǎn)重組涉及無(wú)先例事項(xiàng)，由于重組方案較為復(fù)雜，涉及資產(chǎn)數(shù)量龐大，各中介機(jī)構(gòu)正在按計(jì)劃開展盡職調(diào)查、審計(jì)評(píng)估等相關(guān)工作，有關(guān)各方積極商討、論證本次重大資產(chǎn)重組方案中涉及的具體事項(xiàng)并向相關(guān)部門征求意見(jiàn)。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司合并一般可分為現(xiàn)金合并和換股合并兩種方式，從國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)生的吸收合并案例看，基本上都采取了以股換股的方式, 這種吸收合并的好處是不涉及現(xiàn)金的流動(dòng)，合并方不必通過(guò)現(xiàn)金支付的方式來(lái)購(gòu)買被合并方的全部資產(chǎn)和股份, 由此可以避免因吸收合并過(guò)程中大量的現(xiàn)金流出,保持合并方企業(yè)即存續(xù)公司的企業(yè)實(shí)力,有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
在央企改革的大背景下，通過(guò)換股吸收合并上市平臺(tái)的案例已有多個(gè)，比如南北車的合并。但與南北車合并不同的是，此次的合并方招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱招商局蛇口）并非上市公司，且擁有招商地產(chǎn)51.89%的股權(quán)，是后者的第一大股東。因此與南北車的央企整合動(dòng)作相比，本次招商地產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì)更像是作為大股東的招商局蛇口，通過(guò)對(duì)招商地產(chǎn)吸收合并的方式，向上市平臺(tái)注入蛇口地塊等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)招商局地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。“2013年，招商地產(chǎn)曾嘗試通過(guò)定向增發(fā)募資的方式向大股東購(gòu)買蛇口海上世界地塊，但如果要通過(guò)增發(fā)募資，以現(xiàn)金代價(jià)獲取大股東在前海的所有土地資源，涉及金額龐大，巨額融資很容易引發(fā)市場(chǎng)不滿，審批過(guò)程也更為復(fù)雜”，黃立沖認(rèn)為，換股吸收合并不涉及融資，抵消了投資者對(duì)“圈錢”的憂慮，獲得通過(guò)的可能性也更大。
重組后市值或接近3000億
盡管距離重組完成尚有時(shí)日，但資本市場(chǎng)對(duì)于“新招商地產(chǎn)”已興奮不已，這家整合了前海自貿(mào)區(qū)、國(guó)企改革、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念的龍頭地產(chǎn)股，有望沖擊A股最大市值的地產(chǎn)股。
首當(dāng)其沖的是前海自貿(mào)區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，將帶動(dòng)公司凈資產(chǎn)大幅增厚�？硕鸬囊环菅芯繄�(bào)告指出，招商地產(chǎn)如要吸收集團(tuán)母公司前海蛇口自貿(mào)區(qū)的土地儲(chǔ)備，最有可能吸收前海3.9平方公里深港現(xiàn)代服務(wù)區(qū)和蛇口、赤灣港區(qū)3.8平方公里的土地。根據(jù)估算，僅考慮注入上述地塊，招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備的新增面積便達(dá)到2120萬(wàn)平方米。而截至2015年上半年，招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備1500萬(wàn)平方米，這意味著重組完成后，招商地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備將增加1.4倍。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴指出，由于這2120萬(wàn)平方米的土地均位于深圳前海，而且都是核心地段的稀缺資源，這意味著重組后的招商地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)萬(wàn)科、中海等龍頭房企在一線城市的土地儲(chǔ)備量。盡管前海片區(qū)3.9平方公里土地目前是工業(yè)用地性質(zhì)，需要轉(zhuǎn)變?yōu)樯剔k用地才能開發(fā)，但按照前海商住地塊約2萬(wàn)元/平方米的地價(jià)計(jì)算，即便剔除轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)所帶來(lái)的成本，保守估算上述土地注入對(duì)招商地產(chǎn)凈資產(chǎn)的增厚至少在2000億元以上。
這意味著新招商地產(chǎn)的凈資產(chǎn)將超越萬(wàn)科，并推動(dòng)公司市值大幅增長(zhǎng)。截至2014年末，招商地產(chǎn)的凈資產(chǎn)約為310.9億元，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)約為881億元，兩者凈資產(chǎn)差距約為570億元。
在招商局集團(tuán)的地產(chǎn)版圖中，蛇口工業(yè)區(qū)是一家有35年園區(qū)開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的功能性企業(yè)，其強(qiáng)項(xiàng)在于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及招商運(yùn)營(yíng)，招商地產(chǎn)更聚焦于跨區(qū)域開發(fā)住宅。隨著兩家完成換股合并，新招商地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，無(wú)論是土地儲(chǔ)備、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)上，還是功能定位和開發(fā)模式上，實(shí)力都會(huì)大幅提升。
朱一鳴認(rèn)為，A股市場(chǎng)給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的估值明顯高于純住宅開發(fā)商，以華夏幸福為例，公司無(wú)論是市盈率還是市凈率均明顯高于萬(wàn)科。如果招商局真的把旗下的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園注入到上市平臺(tái)，新的招商地產(chǎn)也有望享受估值水平的提高。
借國(guó)企改革的東風(fēng)，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)企改革的步伐將加快。東興證券房地產(chǎn)首席分析師鄭閔鋼認(rèn)為，招商地產(chǎn)有望借著重組的東風(fēng)，成為房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)企改革的樣本。除了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入與整合，像員工持股、引入戰(zhàn)略投資者、建立激勵(lì)約束機(jī)制等措施有望陸續(xù)推出，從而推動(dòng)公司營(yíng)運(yùn)效率的提升，提高股東回報(bào)率。
記者了解到，截至8月11日，A股市值前三大的房企分別為綠地借殼的金豐投資、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)。朱一鳴預(yù)計(jì)，停牌前的招商地產(chǎn)市值約為815億元，如果資產(chǎn)重組順利完成，新的招商地產(chǎn)市值有望接近3000億元，成為A股最高市值的上市房企。