◎每經(jīng)記者 白亞靜
前不久，招商地產(chǎn)披露了前7月的銷售業(yè)績，盡管同比有所增長，但銷售情況距離公司自身的預(yù)期仍有距離，前7月僅完成年度目標(biāo)的四成左右。
招商地產(chǎn)如何重回一線房企？招商局集團給出了答案——重組。
深圳之于招商地產(chǎn)
沒有“深挖”深圳，或許是招商地產(chǎn)掉隊的原因之一。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，招商地產(chǎn)在每一次做大背后，都有招商地產(chǎn)實際控制人招商局集團內(nèi)部整合的身影。2004年，招商地產(chǎn)剝離港口、石化等業(yè)務(wù)資產(chǎn)，深耕深圳，并在全國開始擴張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并由此成為“萬保招金”中的一員。
由于保守的財務(wù)風(fēng)格以及項目定位偏重高端等，2005、2006年，招商地產(chǎn)的銷售面積持續(xù)以兩成左右的速度下降。但這些問題在當(dāng)年并沒有得到充分暴露，而是被銷售單價的提升掩蓋了，尤其當(dāng)時深圳地區(qū)項目占比高，2006年深圳花園城等項目的銷售單價較其他樓盤有大幅上漲，因此當(dāng)年招商地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅微降3.59%，利潤居然大漲40.97%，利潤率上漲11.49個百分點。
但在宏觀調(diào)控趨緊、市場行情出現(xiàn)反復(fù)時，上述問題開始暴露。2008年前后，招商地產(chǎn)陸續(xù)出現(xiàn)負利潤項目，當(dāng)年對佛山依云上城和蘇州雍景灣兩個項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。
到2011年，招商地產(chǎn)逐漸有掉隊的跡向，而這時招商地產(chǎn)管理層做出的十年規(guī)劃并沒有緩解其落后趨勢。當(dāng)時，珠三角地區(qū)的營業(yè)收入是其他地區(qū)總和的1.4倍，珠三角地區(qū)的產(chǎn)品以高達60%毛利率居于首位，然而，招商地產(chǎn)的發(fā)展方向不是繼續(xù)擴大深圳市場份額，反而大規(guī)模進入二三線城市。
到了2013年，上述決策的后遺癥開始顯現(xiàn)。2013 年，產(chǎn)品毛利率較高的珠三角地區(qū)收入結(jié)轉(zhuǎn)占總收入比例同比下降，因此整體的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率有所下降，蘇州、杭州、青島、煙臺等項目陸續(xù)計提了存貨跌價準(zhǔn)備。2014年年報顯示，當(dāng)時南京紫金山一號項目盡管已竣工，但預(yù)售比例僅6成。
2014年招商地產(chǎn)的地區(qū)收入劃分顯示，珠三角地區(qū)仍為招商地產(chǎn)貢獻約一半左右的營業(yè)收入。在毛利率上，深圳項目的貢獻比例更高。
彼時，招商地產(chǎn)也意識到了上述問題。2013年，招商地產(chǎn)控股股東招商局蛇口準(zhǔn)備將位于蛇口的三幅地塊作價48.65億元注入招商地產(chǎn)，然而這一方案由于引發(fā)了價格爭議，最終被迫放棄。
第二次“深耕”深圳
為了重整旗下地產(chǎn)板塊，招商局集團擬將所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部放進上市平臺。招商地產(chǎn)公告稱，招商局集團正在推動招商地產(chǎn)與招商局蛇口的整合，招商局蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)，然后再申請上市。這意味著，招商局蛇口將取代招商地產(chǎn)成為招商系地產(chǎn)板塊的上市主體，其手中所擁有的前海蛇口自貿(mào)區(qū)土地將一并注入。
目前，招商局集團在前海擁有390萬平方米的土地，占前海自貿(mào)區(qū)約1/4。此外，招商局蛇口還在蛇口片區(qū)開發(fā)了1100萬平方米的土地，大量商住用地屬于自持項目，用于綜合園區(qū)開發(fā)。
近年來，深圳住宅用地供應(yīng)持續(xù)萎縮，2014年僅一宗純住宅用地進入“招拍掛”程序，而且深圳市場是本次樓市下行以來房價唯一持續(xù)上漲的城市。因此，上述土地注入給了市場相當(dāng)大的想象空間。
銀河證券指出，預(yù)計招商地產(chǎn)的土地儲備有望一次性大幅增長，招商地產(chǎn)完全可能通過外延式增長實現(xiàn)千億門檻的跨越。
可以預(yù)期的是，此次注入大批量深圳優(yōu)質(zhì)土地之后，未來幾年招商地產(chǎn)在高毛利率的珠三角片區(qū)產(chǎn)品占比將大幅提升，此次資產(chǎn)重組可謂給了招商地產(chǎn)第二次深耕深圳的機會。
注入的不只是土地
在此前招商系地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)分劃中，招商地產(chǎn)負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)，招商局蛇口負責(zé)整體園區(qū)開發(fā)。前者業(yè)務(wù)更偏重住宅地產(chǎn)，手中持有部分商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)供電等，后者偏重產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，持有部分商住項目。
雖然各有側(cè)重，但業(yè)務(wù)交叉仍較多，而且招商地產(chǎn)一直有布局房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的想法。招商地產(chǎn)同時擁有招商供電、租賃等，只是由于不做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，所以內(nèi)部聯(lián)動效應(yīng)并不明顯。
去年，招商地產(chǎn)規(guī)劃了三個新的發(fā)展方向，體驗式綜合體、主題特色產(chǎn)業(yè)園和健康地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，未來的新招商地產(chǎn)不論在現(xiàn)實基礎(chǔ)，還是戰(zhàn)略目標(biāo)上，似乎都更接近華夏幸福的產(chǎn)城模式。
記者注意到，目前，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)涵蓋了寫字樓、商場、公寓和廠房等多種類型。其中有相當(dāng)一部分其實是工業(yè)地產(chǎn)，而在持有的這部分廠房中，有些配套老舊，難歸類為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
雖然上述投資物業(yè)的90%集中在蛇口，隨著去年前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，增值情況可觀，但作為投資物業(yè)，這部分資產(chǎn)的運營情況并不盡如人意。以寫字樓租賃為例，招商地產(chǎn)財報顯示，2014年的出租率為73%，2013年更低，只有64%。
招商地產(chǎn)其他投資型業(yè)務(wù)的出租率也難言樂觀，公寓出租率73%，別墅出租率63%，廠房出租率80%。
此次將招商局蛇口納入上市平臺，勢必將注入蛇口網(wǎng)谷、光明科技園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，以及深圳南海酒店有限公司、深圳招商美倫酒店管理有限公司手中的酒店業(yè)務(wù)。
戴德梁行工業(yè)及物流部董事嚴其發(fā)介紹，布局互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)的蛇口網(wǎng)谷運營情況不錯，基本相當(dāng)于滿租，而且產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，定向招商帶來的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。此外，招商局蛇口在深圳做的幾個產(chǎn)業(yè)園的情況也大致如此，在業(yè)內(nèi)具有深厚資源與經(jīng)驗。
同時注入的或許還有招商局蛇口手中的物流、水務(wù)、客運等業(yè)務(wù)。招商局內(nèi)部人士認為，雖然目前具體方案還沒有公布，但是如果將招商局蛇口手中的綜合配套服務(wù)體系納入，整合旗下水、電、船務(wù)客運、物流、酒店業(yè)務(wù)，新上市平臺將繼承招商局蛇口的園區(qū)運營能力。