臺(tái)州李先生受低價(jià)的誘惑，買了一套特價(jià)房，付完首付款后開發(fā)商卻對(duì)李先生說沒法簽《商品房買賣合同》，原因是這套特價(jià)房售價(jià)過低，不符合政府關(guān)于商品房的最低備案價(jià)格限制，需要上調(diào)價(jià)格才能簽訂購房合同。
看來這特價(jià)房，便宜背后也藏著麻煩，這該由誰來負(fù)責(zé)？
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案例：
買了一套特價(jià)房
卻不能簽合同
臺(tái)州的李先生買下特價(jià)房的時(shí)候，還以為自己運(yùn)氣好買房省了十幾萬，但之后卻遇到了特價(jià)帶來的糟心事兒。
事情發(fā)生在去年9月，李先生看中臺(tái)州當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商掛出來的一套特價(jià)商品房，單價(jià)僅8888元/平方米，140平方米總價(jià)在125萬元左右，比平時(shí)在售的價(jià)格便宜了大約十幾萬元。當(dāng)下，李先生便心動(dòng)了。
由于是特價(jià)房，不少客戶有購房意向，按照規(guī)定，對(duì)該套房源有意向的客戶需填寫一份《特價(jià)房申請(qǐng)協(xié)議書》。9月15日，李先生前往售樓處簽訂《特價(jià)房源申請(qǐng)協(xié)議書》，當(dāng)天支付5萬元定金，一旦申請(qǐng)成功，交納的5萬元定金直接在簽訂《商品房買賣合同》后轉(zhuǎn)為購房款，否則便退回。
過了十幾天，李先生接到開發(fā)商通知稱其申請(qǐng)的特價(jià)房已通過審核，符合購買資格，可前往售樓處簽訂《商品房買賣合同》。同年9月29日，李先生前往售樓處支付了37萬元首付款，也拿到了開發(fā)商開具的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。由于買賣雙方都很配合，手續(xù)效率也很快，按流程該簽訂《商品房買賣合同》了，但這時(shí)，開發(fā)商方面的工作人員表示，因?yàn)殡娔X系統(tǒng)原因，當(dāng)天沒有辦法與李先生簽訂《商品房買賣合同》。
之后，李先生多次前往售樓處催問工作人員何時(shí)能簽訂合同，一直沒得到回復(fù)。
直到去年10月份，開發(fā)商方面正式回應(yīng)，稱由于政府最低備案價(jià)限制（注：所謂備案價(jià)是指開發(fā)商在房管部門的官方網(wǎng)站上向社會(huì)公布的樓盤售價(jià)，開發(fā)商對(duì)外銷售的價(jià)格不得低于最低 的備案價(jià)），李先生購買的那套特價(jià)房價(jià)格過低，不能網(wǎng)簽，需在總價(jià)上調(diào)高11萬元才符合要求，能夠完成網(wǎng)簽。
對(duì)這一要求，李先生表示不能接受。雙方多次協(xié)商，但始終達(dá)不成一致的意見。事情就這么拖了兩個(gè)月，李先生委托律師向法院起訴，要求解除雙方簽訂的《特價(jià)房源申請(qǐng)協(xié)議書》，開發(fā)商返還37萬元首付款及這一期間產(chǎn)生的銀行貸款利息，此外由于開發(fā)商違反了定金罰則，需雙倍返還定金10萬元。
開發(fā)商方面則辯稱，之所以無法簽訂《商品房買賣合同》主要責(zé)任在于李先生。2014年10月23日雙方曾就該套特價(jià)房達(dá)成一致意見，額外簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議書，表明李先生同意以房管局最低報(bào)備價(jià)申請(qǐng)報(bào)備，而其購買的特價(jià)房仍以原先約定好的價(jià)格結(jié)算，因報(bào)備價(jià)與實(shí)際成交價(jià)不同導(dǎo)致的差價(jià)、稅費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。但之后李先生反悔，堅(jiān)持必須以8888元/平方米的價(jià)格簽約、報(bào)備，否則便退房。為此，開發(fā)商與房管局多次溝通，終于房管局同意李先生購買的這套房源以8888元/平方米的價(jià)格備案，但李先生依然未簽約。同年11月21日，開發(fā)商方面甚至給李先生單位及住所各快遞了一份《關(guān)于要求客戶簽訂購房合同并辦理按揭手續(xù)的函》，通知李先生前來簽訂商品房買賣合同，快遞記錄顯示李先生已簽收。一切都按著李先生的要求操作，但李先生依然堅(jiān)持退房，是其違約在先，開發(fā)商表示，按照定金罰則，應(yīng)沒收李先生交納的5萬元購房定金。
法院聽取雙方各自的陳述及庭審出示的證據(jù)，認(rèn)為開發(fā)商提供的補(bǔ)償協(xié)議書未經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，無法證明雙方已經(jīng)達(dá)成一致意見，因而該補(bǔ)充協(xié)議書對(duì)李先生沒有約束力。
此外，因房源單價(jià)過低無法備案登記不影響商品房買賣合同的簽訂，不能成為開發(fā)商免責(zé)的理由。因此，法院判定開發(fā)商違約，應(yīng)當(dāng)依照定金罰則雙倍返還，同時(shí)退還李先生預(yù)付首付款及這一期間產(chǎn)生的銀行貸款利息。
律師點(diǎn)評(píng)：
因單價(jià)過低無法簽訂合同
開發(fā)商負(fù)主要責(zé)任
胡增冬：浙江六和律師事務(wù)所律師
根據(jù)《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，賣家通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買家收取定金作為簽訂商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因某一方原因未能簽訂商品房買賣合同，則按法律有關(guān)定金的規(guī)定處理；若因買賣雙方原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，賣家應(yīng)將定金歸還給買家。
上述案例中，導(dǎo)致買家李先生未能與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的原因是由于房源單價(jià)過低、無法備案登記，是房管局的行政管理行為，不影響雙方簽訂商品房買賣合同，責(zé)任主要在開發(fā)商一方。因而法院裁定，開發(fā)商應(yīng)按定金罰則雙倍返還給購房者，并退還首付款及這一期間產(chǎn)生的銀行同期利息。
本報(bào)記者 江嘉宜