對(duì)業(yè)主反映的情況，未來(lái)城小區(qū)業(yè)委會(huì)主任楊緒成稱，“物業(yè)費(fèi)上漲以及使用維修基金均通過(guò)了業(yè)主代表表決同意。2充滿爭(zhēng)議的業(yè)委會(huì)業(yè)主代表稱自己“被代表” 采訪中不少業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會(huì)未履行維護(hù)業(yè)主利益的責(zé)任，甚至業(yè)委會(huì)的成立本身就不合法。
一起看似簡(jiǎn)單的物業(yè)收費(fèi)糾紛引發(fā)對(duì)小區(qū)自治機(jī)制的思考
近日，四川日?qǐng)?bào)民情熱線（028）86968696和四川在線“問(wèn)政四川”平臺(tái)接到群眾反映稱，遂寧市船山區(qū)未來(lái)城小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司在未征得多數(shù)業(yè)主同意的情況下，上漲物業(yè)收費(fèi)并使用維修基金。
群眾反映的情況是否屬實(shí)？在看似簡(jiǎn)單的物業(yè)收費(fèi)糾紛背后還有怎樣的博弈，又會(huì)對(duì)建立良性的小區(qū)自治機(jī)制帶來(lái)怎樣的啟示？四川日?qǐng)?bào)民情熱線記者進(jìn)行了調(diào)查。
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引爆矛盾的導(dǎo)火索使用維修基金“先斬后奏”
“導(dǎo)火索是一份使用專項(xiàng)維修基金征求意見(jiàn)表。”未來(lái)城小區(qū)業(yè)主劉軍告訴記者，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司“先斬后奏”，“意見(jiàn)表上所述的升級(jí)監(jiān)控、道閘等工程都已經(jīng)完成，意見(jiàn)表上也寫明了中標(biāo)單位和64萬(wàn)余元的報(bào)價(jià)�！�
劉軍介紹，去年年底，業(yè)委會(huì)張貼的公告顯示，根據(jù)與物業(yè)公司新簽訂的合同，確定未來(lái)城物業(yè)服務(wù)定位為三星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并執(zhí)行新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)�！爸�，我家的物業(yè)費(fèi)每平方米是0.7元，外加電梯電費(fèi)每月40元，現(xiàn)在每平方米物業(yè)費(fèi)漲到1.2元，每年要多交300余元。”劉軍告訴記者，最令業(yè)主們氣憤的不是漲價(jià)，而是大家對(duì)漲價(jià)的原因和過(guò)程毫不知情。
對(duì)業(yè)主反映的情況，未來(lái)城小區(qū)業(yè)委會(huì)主任楊緒成稱，“物業(yè)費(fèi)上漲以及使用維修基金均通過(guò)了業(yè)主代表表決同意�！彼蛴浾叱鍪玖恕妒讓脴I(yè)主代表大會(huì)審議結(jié)果公告》，“當(dāng)時(shí)有30名代表選擇了三星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，占參會(huì)代表人數(shù)的71.4%，根據(jù)相關(guān)部門的指導(dǎo)價(jià)，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司在新簽訂的合同中上調(diào)了物業(yè)費(fèi)�！睏罹w成告訴記者，此后，業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主對(duì)小區(qū)安防意見(jiàn)最大，于是啟動(dòng)了用維修基金升級(jí)安防系統(tǒng)的工作，并征求了業(yè)主代表意見(jiàn)。楊緒成也承認(rèn)，業(yè)委會(huì)對(duì)維修基金的使用存在法律誤區(qū)，“不知道依法需占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”
關(guān)于啟用維修基金的事情，記者隨機(jī)采訪6名業(yè)主代表，其中有4名業(yè)主代表表示不知情，剩下兩名業(yè)主代表之一的彭巨龍則告訴記者，自己的簽名是后來(lái)補(bǔ)上去的�！耙婚_(kāi)始我覺(jué)得方案報(bào)價(jià)太高并沒(méi)有簽字，方案實(shí)施后，業(yè)委會(huì)又找到我說(shuō)大多數(shù)代表都簽了字，于是讓我補(bǔ)了簽字�！�
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充滿爭(zhēng)議的業(yè)委會(huì)業(yè)主代表稱自己“被代表”
采訪中不少業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會(huì)未履行維護(hù)業(yè)主利益的責(zé)任，甚至業(yè)委會(huì)的成立本身就不合法。
對(duì)此，參與首次業(yè)主大會(huì)籌備工作的九蓮街道辦主任謝鵬持相反意見(jiàn)，“根據(jù)住建部頒發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主人數(shù)較多的小區(qū)可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)�！辫b于未來(lái)城小區(qū)有2500余戶業(yè)主，人數(shù)較多，籌備組采取自薦、推薦等方式確定了52名業(yè)主代表候選人，并通過(guò)公示、上門、電話征求業(yè)主對(duì)業(yè)主代表人選意見(jiàn)后確定正式人選，再由業(yè)主代表選出業(yè)委會(huì)，“選舉過(guò)程合法合規(guī)，相關(guān)資料在房管部門有備案。”
記者查閱的一份《未來(lái)城樓棟業(yè)主代表選舉確認(rèn)情況統(tǒng)計(jì)表》顯示，超過(guò)85%的業(yè)主參與了投票，其中約90%對(duì)業(yè)主代表人選投了同意票，表格上還落有籌備組上門確認(rèn)人員的簽名。但在記者的隨機(jī)采訪中，不少業(yè)主都表示對(duì)業(yè)主代表產(chǎn)生和業(yè)委會(huì)選舉不知情。記者還發(fā)現(xiàn)，根據(jù)備案材料，蔣小娟是25、26棟的業(yè)主代表，但她告訴記者，自己從頭到尾都不知道自己是業(yè)主代表，“若不是小區(qū)業(yè)主維權(quán)，我還不知道業(yè)委會(huì)的存在�！�
記者又隨機(jī)采訪了6名業(yè)主代表，其中有3名業(yè)主代表稱業(yè)委會(huì)選舉時(shí)，自己不在現(xiàn)場(chǎng)�！拔叶�70多歲了，搞不清楚這些事情。”12棟的業(yè)主代表王仁義說(shuō)。張麗等3名業(yè)主代表則告訴記者，因個(gè)人原因，自己已長(zhǎng)期未在未來(lái)城小區(qū)居住。
針對(duì)記者的調(diào)查結(jié)果，謝鵬解釋稱，首次業(yè)主大會(huì)參會(huì)業(yè)主代表為42名，確實(shí)有人因事未參會(huì)�！拔覀円阉鸭�700余名業(yè)主的簽名，希望街道辦和房管部門指導(dǎo)我們召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，更換履職能力不高的業(yè)委會(huì)成員。”劉軍等業(yè)主表示。
泰和泰律師事務(wù)所律師尚靖元建議，小區(qū)業(yè)主可依法維權(quán)。“如果業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)成員履職不力，可依據(jù)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》，經(jīng)業(yè)委會(huì)二分之一以上委員或五分之一的業(yè)主提議，撤銷委員資格；對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)違法、違規(guī)作出的決定，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷，侵害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主也可訴請(qǐng)法院撤銷�！�
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需要解開(kāi)的矛盾法律法規(guī)應(yīng)明確對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管
“這種業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)之間的矛盾糾紛，我在執(zhí)業(yè)中遇到不少�！鄙芯冈治觯颥F(xiàn)行法律法規(guī)針對(duì)業(yè)委會(huì)日常行為規(guī)范與監(jiān)管的細(xì)化規(guī)定較少，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)“為所欲為”的空間較大�！艾F(xiàn)行《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)委會(huì)履職與監(jiān)督的規(guī)定較為原則，‘法律責(zé)任’一章主要針對(duì)的對(duì)象也只是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”
尚靖元認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的權(quán)責(zé)直接關(guān)系著小區(qū)秩序及業(yè)主利益，對(duì)業(yè)委會(huì)的行為指導(dǎo)與日常監(jiān)督不能缺位。他建議，法律法規(guī)應(yīng)進(jìn)一步明確業(yè)主代表的選舉程序、業(yè)委會(huì)的履職細(xì)則、對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管措施等�！敖ㄗh推選職業(yè)化或者半職業(yè)化的業(yè)委會(huì)成員，聘請(qǐng)專業(yè)組織或個(gè)人，為小區(qū)提供法律、審計(jì)、建筑施工咨詢等服務(wù)。并可在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定業(yè)委會(huì)主任采取任期制，實(shí)行離任審計(jì)，確定業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)工作的評(píng)價(jià)與獎(jiǎng)懲機(jī)制等�！�
對(duì)于物業(yè)糾紛中常常觸及的物管費(fèi)用問(wèn)題，住建廳法規(guī)處處長(zhǎng)呂波建議，物業(yè)服務(wù)是民事合同關(guān)系，政府部門出臺(tái)了相關(guān)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)價(jià)格，但具體價(jià)格與標(biāo)準(zhǔn)還需合同約定�！耙话闱闆r下，物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用由業(yè)委會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)決議與物業(yè)管理公司協(xié)商確定，但還應(yīng)建立后續(xù)的監(jiān)督機(jī)制，如在合同中約定小區(qū)業(yè)主對(duì)已提供物業(yè)服務(wù)的考核機(jī)制，明確物業(yè)公司未達(dá)到約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等。”（記者 任鴻）