開(kāi)發(fā)商：出租車位，虧啊 業(yè)主：漲得太快，狠啊 律師：漫天要價(jià)，查啊 部門：民間投資，好啊
從上周六開(kāi)始，廣東省住宅小區(qū)和商業(yè)配套停車場(chǎng)的停放保管服務(wù)收費(fèi)正式放開(kāi)，廣州也隨之跟進(jìn)，馬上就出現(xiàn)了漲價(jià)案例。本報(bào)昨日?qǐng)?bào)道了位于淘金附近的某樓盤，停車費(fèi)一夜之間從24小時(shí)停車16元，上漲到24小時(shí)停車115元，引發(fā)各界關(guān)注。部分業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)分析，過(guò)去住宅小區(qū)停車費(fèi)長(zhǎng)期實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，在供求關(guān)系不斷變化的情況下，并不合理；然而，根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，停車位也應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主需求，對(duì)于業(yè)主共有的車位、車庫(kù)，調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更要依照法律規(guī)定程序進(jìn)行。
文/廣州日?qǐng)?bào) 記者賴偉行
開(kāi)發(fā)商
按原有限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
出租車位虧死了
實(shí)際上，廣州過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行住宅小區(qū)車位出租最高500元/個(gè)(一類地區(qū))每月的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，雖然不少小區(qū)早已突破這一限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，然而，也有部分小區(qū)的開(kāi)發(fā)商此前嚴(yán)格執(zhí)行，沒(méi)有突破。有開(kāi)發(fā)商向記者算了一筆賬，如果按照之前廣州住宅車位出租月租500元/個(gè)(一類地區(qū))限價(jià)的控制，即使按車位不銷售投資成本19.6萬(wàn)元/個(gè)計(jì)，加上各類稅費(fèi)綜合，其實(shí)際收益率已經(jīng)非常低。而且在現(xiàn)實(shí)操作中，開(kāi)發(fā)商大多需要通過(guò)貸款開(kāi)發(fā)建設(shè)，按照這樣的限價(jià)將會(huì)虧損，還未計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)和可能發(fā)生的丟車賠償以及折舊等在內(nèi)。
“這就是按照規(guī)劃建設(shè)車位的企業(yè)都愿意賣車位而不愿出租的原因。正因?yàn)橐郧俺鲎廛囄惶潛p，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)拼命爭(zhēng)取住宅小區(qū)地下車庫(kù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)�！边@一開(kāi)發(fā)商甚至還表示，開(kāi)發(fā)商即使賣車位，在現(xiàn)有各類地價(jià)成本的限制下，在中心區(qū)至少要賣到40萬(wàn)~50萬(wàn)元/個(gè)才有利潤(rùn)可言。對(duì)于小區(qū)住宅車位的租金限價(jià)，廣州確實(shí)應(yīng)該盡快放開(kāi)，才能更多發(fā)揮市場(chǎng)的力量。
在廣州，大多數(shù)小區(qū)的停車位都由物管直接管理。不少小區(qū)的物管就直接通過(guò)把月保車位取消，再改為全部車位臨保的方式來(lái)避過(guò)限價(jià)的限制，而在停車費(fèi)15日正式放開(kāi)之后，停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方式似乎也更加自由了。“小區(qū)內(nèi)究竟停車應(yīng)該采用月保還是臨保的方式，目前還沒(méi)有明確的規(guī)定，各個(gè)小區(qū)都可以根據(jù)自身實(shí)際的情況，制定相應(yīng)的停車政策�！睆V州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者坦言，如果車位的產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，那么開(kāi)發(fā)商也有權(quán)利決定車位的租賃方式。不過(guò)，這一切都要建立在首先滿足業(yè)主需求的基礎(chǔ)上。這也要求規(guī)劃部門今后在進(jìn)行相關(guān)規(guī)劃時(shí)，進(jìn)一步提高對(duì)車位設(shè)置的預(yù)見(jiàn)性，
這位負(fù)責(zé)人就建議，小區(qū)內(nèi)可以考慮采取“一戶一車”、“每月公開(kāi)抽簽確定月保車輛”等更為公平合理的方式來(lái)滿足業(yè)主的需求。
業(yè)主
共有產(chǎn)權(quán)停車位
調(diào)價(jià)我們說(shuō)了算
“放開(kāi)小區(qū)車位價(jià)格，必然有價(jià)格上漲的預(yù)期。”有理性的市民昨日也分析，停車費(fèi)上漲，提高用車成本，也有利于緩解當(dāng)前城市的交通壓力。不過(guò)，如果小區(qū)停車費(fèi)漲價(jià)幅度超過(guò)同地段同類物業(yè)水平太多，確實(shí)也有趁火打劫的嫌疑。
“小區(qū)停車費(fèi)如果不放開(kāi)，不利于價(jià)格隨行就市正常浮動(dòng)，所以確實(shí)應(yīng)該放開(kāi)。不過(guò)，放開(kāi)停車費(fèi)的同時(shí)不能違背‘小區(qū)停車位優(yōu)先滿足業(yè)主需求’的原則。”華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧昨日向記者表示，即使沒(méi)有業(yè)委會(huì)，小區(qū)停車費(fèi)也不能說(shuō)怎樣漲就怎樣漲。
周活寧向記者透露，實(shí)際上廣州不少小區(qū)，在沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的情況下，對(duì)小區(qū)的公共物業(yè)使用情況并不關(guān)心。例如，大量小區(qū)的停車場(chǎng)實(shí)際上屬于業(yè)主共有的物業(yè)，但是在實(shí)際操作中卻被開(kāi)發(fā)商或者物管代管。在此前實(shí)行停車費(fèi)限價(jià)的時(shí)候，小區(qū)停車費(fèi)受到限制，業(yè)主對(duì)停車位的產(chǎn)權(quán)也不了解。而趁放開(kāi)限價(jià)這一個(gè)機(jī)會(huì)，業(yè)主正好可以通過(guò)組織業(yè)委會(huì)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車位等共有部位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行調(diào)查了解，對(duì)于業(yè)主共有的車位，更要經(jīng)過(guò)業(yè)主“雙過(guò)半”同意才能調(diào)整價(jià)格。
“一些之前規(guī)劃時(shí)屬于業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)車位，在確權(quán)時(shí)卻無(wú)緣無(wú)故變成了開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)，趁這個(gè)機(jī)會(huì)也可以進(jìn)行梳理，爭(zhēng)取業(yè)主的合法權(quán)益�！敝芑顚幈硎�，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)的車位，應(yīng)該交由全體業(yè)主決定，而不能由開(kāi)發(fā)商或者物管方單方面制定政策。今后，業(yè)主還應(yīng)該進(jìn)一步監(jiān)督停車費(fèi)收入的流向和用途，行使自身的正當(dāng)權(quán)利。
部門
放開(kāi)價(jià)格管制 吸引社會(huì)資本
廣東省發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等系列法律法規(guī)，對(duì)住宅小區(qū)車位、車庫(kù)等的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行了明確界定，強(qiáng)調(diào)無(wú)論是出租還是出售均應(yīng)首先滿足住宅小區(qū)業(yè)主的需要，相應(yīng)的住宅小區(qū)車輛停放保管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由業(yè)主或使用人與其委托的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者依照上述法律法規(guī)協(xié)商確定，政府不宜直接干預(yù)。
在一些供需矛盾突出的地方，放開(kāi)后短期內(nèi)可能有一個(gè)向價(jià)值規(guī)律合理回歸的過(guò)程；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，放開(kāi)價(jià)格管制，可以有效釋放價(jià)格信號(hào)，吸引社會(huì)資本投資建設(shè)停車設(shè)施，增加有效供給，合理調(diào)節(jié)需求，緩解停車難矛盾。特別是住宅小區(qū)停車服務(wù)，通過(guò)放開(kāi)價(jià)格可以形成倒逼機(jī)制，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，比質(zhì)比價(jià)，選聘服務(wù)質(zhì)量更好、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更合理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)，從而迫使停車服務(wù)收費(fèi)主體更加注重健全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)，促進(jìn)形成公開(kāi)、公平的市場(chǎng)環(huán)境。
廣東省發(fā)改委強(qiáng)調(diào)，價(jià)格放開(kāi)后，企業(yè)提高住宅小區(qū)停車場(chǎng)停放服務(wù)收費(fèi)也會(huì)受相關(guān)法律法規(guī)約束。如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：對(duì)業(yè)主共同管理的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意(“雙過(guò)半”)，因此對(duì)業(yè)主共同所有的車位、車庫(kù)，企業(yè)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要依照法律法規(guī)規(guī)定程序進(jìn)行。
律師
漫天要價(jià)涉“區(qū)域壟斷”
“廣州不少小區(qū)在業(yè)主入住后，依然由前期物管進(jìn)行管理。而在之前簽訂的前期物業(yè)管理合同中，有的也對(duì)停車費(fèi)價(jià)格進(jìn)行了約定。”北京市中倫(廣州)律師事務(wù)所律師丁劍清昨日分析，這類小區(qū)的停車費(fèi)應(yīng)該按照原來(lái)的約定收取。
丁劍清表示，其他情況下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)的車位，其收費(fèi)調(diào)整沒(méi)有理由再需要經(jīng)過(guò)業(yè)主“雙過(guò)半”同意才能進(jìn)行，但是自由定價(jià)不等于說(shuō)多少就是多少。一方面，供求雙方在價(jià)格上會(huì)有博弈過(guò)程，如果價(jià)格虛高，小區(qū)有車業(yè)主在有另外選擇的情況下，可以選擇其他停車位，這樣停車費(fèi)價(jià)格自然會(huì)隨行就市，參考周邊價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，形成更為合理的價(jià)格；另一方面，如果小區(qū)車位停車費(fèi)漫天要價(jià)，而業(yè)主又沒(méi)有其他選擇，這類行為存在“區(qū)域壟斷”的嫌疑，相關(guān)部門今后需要對(duì)此進(jìn)行明確的規(guī)范。另外，政府雖然取消了對(duì)停車費(fèi)的限價(jià)，但是還是可以考慮針對(duì)不同區(qū)域制定不同的停車費(fèi)參考價(jià)，供各方在制定價(jià)格時(shí)作為參考依據(jù)。
車位產(chǎn)權(quán)分類
對(duì)于小區(qū)車位，其產(chǎn)權(quán)狀況有多種不同的類型。如果購(gòu)房時(shí)車位、車庫(kù)面積已經(jīng)列入公攤面積被分?jǐn)�，這類車位屬于小區(qū)業(yè)主共有，其公共收益也應(yīng)該歸業(yè)主所有；如果車位、車庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)�，在符合�?guī)劃的前提下，開(kāi)發(fā)商可以單獨(dú)取得車位的產(chǎn)權(quán)，并且依法出售或者出租。此外，還有部分地下車位屬于人防工程，其日常的使用管理則依據(jù)誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則。