合肥市中級(jí)人民法院
民事審判四庭法官 張怡
案情介紹
2012年6月21日，王某購買一套商品房,并與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》一份。雙方在合同中約定該商品房陽臺(tái)是非封閉式，建筑面積共90.34平方米，其中套內(nèi)建筑面積78.83平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e14.51平方米，按建筑面積計(jì)算商品房價(jià)款。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。《商品房買賣合同》簽訂后，開發(fā)公司根據(jù)相關(guān)規(guī)定委托了測繪公司對(duì)房屋的面積進(jìn)行測繪。測繪公司2013年10月18日對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)測后將測繪成果交付了開發(fā)公司，并報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局審核。房地產(chǎn)管理局審核后，加蓋了“房地產(chǎn)測繪成果備案專用章”。2013年10月20日，王某按約支付了房款，開發(fā)公司也按約交付了房屋。王某拿到房屋后，認(rèn)為測繪公司在對(duì)房屋進(jìn)行測繪時(shí)，將非封閉式陽臺(tái)按封閉式陽臺(tái)測繪方式全部計(jì)算陽臺(tái)面積，導(dǎo)致房屋測繪面積超過實(shí)際面積，房屋公攤面積增大，從而使開發(fā)公司多收取房款。王某在要求開發(fā)公司賠償無果后，遂拒絕配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并訴至法院要求開發(fā)公司承擔(dān)返還多收面積的房款及其他賠償責(zé)任，測繪公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
法院審理后認(rèn)為，王某與開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。因涉案房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，現(xiàn)無法確定產(chǎn)權(quán)登記面積及其與合同約定面積是否有差異，故王某現(xiàn)要求開發(fā)公司返還多收面積房款及承擔(dān)賠償責(zé)任的請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù)。另外，簽訂《商品房買賣合同》的合同主體是王某和開發(fā)公司，測繪公司并非《商品房買賣合同》的一方當(dāng)事人，其是受開發(fā)公司的委托對(duì)房屋面積進(jìn)行測繪。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，王某無權(quán)越過《商品房買賣合同》直接要求測繪公司承擔(dān)民事責(zé)任。
法官釋法
本案中，王某主張其購買的商品房實(shí)際面積與合同約定面積存有誤差，但未能得到法院支持，原因在于，一方面，從法律角度而言，王某不能提供具有足夠證明力的關(guān)于房屋實(shí)際面積具體大小的證據(jù)，另一方面，從合同約定內(nèi)容來看，王某的權(quán)利之基礎(chǔ)事實(shí)在于合同約定面積與房屋產(chǎn)權(quán)登記面積存在差異，但由于王某尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，所謂房屋產(chǎn)權(quán)登記面積并不存在，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積之誤差無從談起。因此，王某關(guān)于面積差異款方面的訴訟請(qǐng)求明顯缺乏這一重要的要件性事實(shí)，不能成立。至于測繪公司，并非商品房買賣合同主體，本案作為合同違約之訴，沒有需要突破合同相對(duì)性原則的特殊情形，王某直接要求測繪公司承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，顯然沒有法律依據(jù)，當(dāng)然這并不排除在侵權(quán)之訴中測繪公司就其存在的過錯(cuò)行為承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任之可能性。
法官提醒
在商品房買賣特別是預(yù)售商品房買賣中，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積出現(xiàn)誤差本身是正�，F(xiàn)象，主要是不同階段中面積計(jì)量的依據(jù)和方法等因素造成的，面積誤差引起的房屋補(bǔ)退問題通常也由合同雙方協(xié)商得以解決�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條專門就處理此類爭議的法律適用作了較為明確統(tǒng)一的規(guī)定。由于一般商品房買賣合同中都約定了購房者在合同約定面積少于房屋產(chǎn)權(quán)登記面積時(shí)方有權(quán)主張退還房款，購房者主張上述權(quán)利時(shí)就需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記從而獲得房屋產(chǎn)權(quán)登記面積這一事實(shí)。當(dāng)然，如果購房者認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)登記面積存在錯(cuò)誤的，可以通過申請(qǐng)更正登記等途徑來解決。