緩解公積金貸款排隊(duì)壓力的貼息貸款方案來了，市民再也不用擔(dān)心搶不到貸款額度了。13日，備受關(guān)注的《廣州市住房公積金貼息貸款實(shí)施辦法》(征求意見稿)(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)終于正式亮相，公開征求社會(huì)各界意見。其中對(duì)公積金貼息貸款的一系列具體操作問題作出明確規(guī)定，公積金存貸比高于80%時(shí)可啟動(dòng)公積金貼息貸款，貼息貸款與公積金貸款的利息差額由公積金中心委托受托銀行按月支付給借款人。
據(jù)悉，該辦法已經(jīng)廣州市住房公積金管理委員會(huì)第三屆四次會(huì)議審議并原則通過。廣州市住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，目前廣州公積金存貸比接近80%，公積金中心今年計(jì)劃投入50億元進(jìn)行貼息。
南方日?qǐng)?bào)記者 鄭佳欣
實(shí)習(xí)生 苑程昊
公積金存貸比超警戒線啟動(dòng)貼息貸款
近年來，公積金貸款由于“提取難”、“放款慢”、貸款額度頻遭“秒殺”等問題引起普遍關(guān)注，一些住宅樓盤甚至要求只接受商業(yè)貸款，這讓不少市民納悶，自己存進(jìn)去的錢為何卻用不了？為了解決這一系列問題，公積金中心多次調(diào)整貸款政策，而這次提出的“個(gè)人住房公積金貼息貸款”被業(yè)內(nèi)解讀為緩解公積金排隊(duì)長(zhǎng)，貸款難的問題，同時(shí)也沒有增加購(gòu)房者的利息支出。
按照《辦法》，所謂“公積金個(gè)人住房貼息貸款”(以下簡(jiǎn)稱“貼息貸款”)，是指商業(yè)銀行利用銀行資金向符合住房公積金貸款及商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款條件的借款人發(fā)放貼息貸款，借款人按商業(yè)住房貸款利率向銀行支付利息，貼息貸款與公積金貸款的利息差額由廣州住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱“公積金中心”)按月支付給借款人。
符合公積金貸款條件的職工，可自愿選擇公積金貸款輪候或申請(qǐng)公積金貼息貸款。使用貼息貸款的借款人，視同為使用公積金貸款，適用廣州住房公積金貸款有關(guān)政策規(guī)定。
貼息的資金從哪里來？《辦法》明確，貼息資金在公積金業(yè)務(wù)支出中列支。而公積金中心應(yīng)根據(jù)公積金資金歸集及使用情況、上一年度公積金存貸比和公積金貸款申請(qǐng)排隊(duì)輪候的情況，適當(dāng)控制公積金貼息貸款規(guī)模。公積金存貸比高于80%時(shí)可啟動(dòng)公積金貼息貸款，公積金存貸比低于75%時(shí)應(yīng)停止公積金貼息貸款。
記者了解到，存貸比最初是用于控制商業(yè)銀行的信用擴(kuò)張，而為了保障公積金的資金安全，公積金也引入了存貸比風(fēng)險(xiǎn)警戒線。銀行監(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行監(jiān)管存貸風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是75%，而國(guó)家上級(jí)監(jiān)管部門要求公積金存貸比控制不超過85%的風(fēng)險(xiǎn)警戒線，廣州市住房公積金管理委員會(huì)設(shè)定的警戒線則是80%。廣州公積金去年存貸比曾一度超過82%，因此開始實(shí)施限額發(fā)貸進(jìn)行控制。
同時(shí)，年度貼息貸款總額度由公積金中心根據(jù)上一年度存貸比及實(shí)際貸款情況進(jìn)行測(cè)算，報(bào)廣州市住房公積金管理委員會(huì)審定；各承辦銀行額度由公積金中心根據(jù)上一年度各銀行公積金貸款發(fā)放額進(jìn)行比例分配。
貼息貸款最高額度80萬元
購(gòu)買商鋪、公寓的市民無法享受到公積金貼息貸款的優(yōu)惠。按照規(guī)定，貼息貸款對(duì)象是指在廣州購(gòu)買自住住房，并同時(shí)符合公積金貸款條件和受托銀行商業(yè)住房貸款條件的借款人。
有市民有這樣的疑問：在市中心購(gòu)買一套房子自住，首付要90萬，能不能都動(dòng)用公積金貼息貸款呢？答案是不能。按照規(guī)定，個(gè)人可貸額度及貸款最長(zhǎng)期限按廣州住房公積金貸款政策的規(guī)定執(zhí)行。在可貸額度上，廣州住房公積金繳存職工一人申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，最高額度為50萬元。兩人或兩人以上購(gòu)買同一套自住住房共同申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，貸款額度為每個(gè)申請(qǐng)人的貸款額度之和，最高額度為80萬元。
《辦法》還提出，受委托銀行辦理貼息貸款的利率按借款人與受委托銀行合同約定利率執(zhí)行，參考受委托銀行同期同檔次執(zhí)行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率；超過國(guó)家基準(zhǔn)貸款利率的部分不予以貼息。
貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，于利率調(diào)整的次年1月1日起按新的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
連續(xù)三個(gè)月逾期還貸貼息將被叫停
公積金貼息貸款的利息差額怎么算，市民如何才能拿到貼息……這一系列問題一直備受關(guān)注。
《辦法》規(guī)定，受托銀行對(duì)借款人的貼息貸款應(yīng)還本息進(jìn)行核算。受托銀行負(fù)責(zé)貼息貸款的放款和扣款，并出具相關(guān)的憑證。貼息貸款放款后，借款人應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式按商業(yè)住房貸款利率償還貸款本息。
而貼息貸款與公積金貸款的利息差額由公積金中心委托受托銀行按月支付給借款人。貼息貸款的貼息金額為借款人貼息貸款余額按照借款合同約定的商業(yè)性住房貸款利率與公積金貸款利率計(jì)算的利息差額。計(jì)算公式為：貼息金額=實(shí)還貸款利息×（1-公積金貸款利率÷商業(yè)性貸款利率)。其中，實(shí)還貸款利息不含因貸款逾期產(chǎn)生的罰息、復(fù)利。
《辦法》還規(guī)定，發(fā)生四種情形之一的，公積金中心有權(quán)終止向借款人貼息，并不再實(shí)行貼息貸款的置換轉(zhuǎn)回。其中包括：借款人向公積金中心、銀行提供虛假、失效、非法的資料申請(qǐng)貸款的；借款人連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月發(fā)生貸款逾期的；借款人被依法宣告失蹤、死亡，喪失或部分喪失民事行為能力又無人代其履行債務(wù)的；抵押房屋被有關(guān)司法機(jī)關(guān)依法限制、處置的。
貸款變更申請(qǐng)由受托銀行負(fù)責(zé)審批受理，按公積金貸款及受托銀行商業(yè)住房貸款的有關(guān)規(guī)定辦理。
貼息貸款可贖回變純公積金貸款
按照規(guī)定，公積金存貸比低于70%時(shí)應(yīng)啟動(dòng)公積金貼息貸款置換。也就是在公積金貸款資金充裕時(shí)，將貼息貸款贖回置換變成普通的公積金貸款。
《辦法》提出，公積金貼息貸款贖回置換時(shí)，要滿足四大條件：貼息貸款轉(zhuǎn)回須為已發(fā)貸、未還完、未終止、未轉(zhuǎn)成普通公積金貸款的貼息貸款；借款人未發(fā)生連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月貸款逾期的；貼息貸款當(dāng)前無逾期的；貼息貸款轉(zhuǎn)回公積金貸款時(shí)的貸款金額及貸款期限不得大于“原貼息貸款”余額及剩余期限。
公積金中心將貼息貸款贖回置換為公積金貸款后，承辦銀行按照與公積金中心簽訂的《廣州住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議》的約定履行貸后管理和風(fēng)險(xiǎn)處置的職責(zé)。
新政落地或可
刺激購(gòu)房需求
-業(yè)界分析
廣州市住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，該《辦法》走完流程后，有望在下半年正式推出。這一政策的出爐將緩解近年來廣州市住房公積金資金緊張局面，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工基本住房問題上的作用。
對(duì)此，不少房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，如果新政策能在今年下半年落地，對(duì)購(gòu)房需求的刺激作用明顯。
有業(yè)內(nèi)人士算過這樣一筆賬，目前廣州首套房商業(yè)貸款利率約為9折，二套房貸利率上浮10%。按照降息后的貸款利率計(jì)算，首套房貸與二套房貸利率約為5.085%與6.215%，但對(duì)應(yīng)的住房公積金貸款利率為3.75%與4.125%。以一筆80萬元20年期的按揭貸款為例，首套房貸的利息總額差距達(dá)到13.8萬元，二套房貸款的利息總額差距更達(dá)到22.4萬元。
專家認(rèn)為，從廣州公積金貸款首付比例下降到推出公積金貼息貸款業(yè)務(wù)，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度不斷加強(qiáng)，這對(duì)于廣州樓市而言，無疑是打了強(qiáng)心針。合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，目前廣州公積金額度緊張且放款時(shí)間長(zhǎng)，通過“住房公積金貼息貸款”是解決這一問題的有效方法之一。該政策也增強(qiáng)了購(gòu)房者的入市信心，不論是改善或是剛需，因此，對(duì)市場(chǎng)成交量都有明顯的影響。