◎張敬偉
這段時(shí)間股市動(dòng)蕩、CPI上漲、PPI下滑，進(jìn)出口形勢也不好，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不容樂觀，但樓市的表現(xiàn)卻逆勢而火。
易居房地產(chǎn)研究院針對北上廣深等30個(gè)典型城市監(jiān)測統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，二季度30個(gè)典型城市樓市成交量和成交價(jià)均大幅上漲。其中，四大一線城市樓市成交量、成交均價(jià)創(chuàng)下五年新高。30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)為12187元/平方米，環(huán)比增長11%，同比增長16.2%，成交均價(jià)也創(chuàng)歷史新高。
中國樓市，從一線城市、二線城市到三、四線城市，呈現(xiàn)出明顯的三個(gè)層級。
第一層級的一線城市，在近兩年樓市萎靡的調(diào)整中，依然表現(xiàn)出溫和走熱態(tài)勢。即便是二、三線城市集體松綁限購時(shí)，一線城市依然維持限購政策。北上廣深四大城市具有獨(dú)特的資源和政策優(yōu)勢，不斷涌入的人流成為這些城市源源不斷的剛需群體。
第一層級的一線城市，對其他城市的購房群體具有虹吸效應(yīng)。但由于總的住房消費(fèi)量是一定的，第一層級樓市的“熱”必然對應(yīng)著二、三層級樓市的“冷”。
隨著樓市利好政策的刺激、一線城市的良性傳導(dǎo)，以及對三、四線城市住房需求的虹吸，第二層級城市的樓市似乎也火了起來。但二線城市樓市能否持續(xù)走熱仍待觀察。值得注意的是，二線城市在上個(gè)周期的樓市虛熱中，也積聚了不少泡沫。
第二層級的樓市變量值得政策面警惕，若熱到一線城市的程度，中國樓市怕是又要重蹈上一周期的覆轍。雖然現(xiàn)在面臨著穩(wěn)增長的壓力，但宏觀經(jīng)濟(jì)也不可陷入到依賴樓市增長的窠臼中。
因此，二線城市樓市的量與價(jià)值得密切關(guān)注。這些城市的決策者，還應(yīng)將更多的政策關(guān)切放在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級上。對于樓市應(yīng)有健康的政績觀，當(dāng)然也要切實(shí)做好金融創(chuàng)新，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，盡可能消化地方債和銀行壞賬。
三、四線城市是中國樓市的第三層級。這類城市最迫切的任務(wù)是去庫存。但是這些城市不僅庫存難消，而且還有新建房啟動(dòng)。這些城市的治理者，對于樓市的依賴已成慣性，很多樓盤都是地方政府主導(dǎo)下的招商成果。
但這類城市可釋放的剛需已經(jīng)釋放完畢，改善住房群體需求也不旺盛。第三層級樓市，要恢復(fù)正常不是時(shí)間問題，而是結(jié)構(gòu)性矛盾必須化解的問題。老矛盾不解決，新矛盾再積累，三、四線城市的樓市很難健康起來，當(dāng)然也不會(huì)有活力。
另一值得關(guān)注的現(xiàn)象是，一、二線城市的量價(jià)齊升，未必是樓市信心全面復(fù)蘇的標(biāo)志。北上廣深四大城市，二手房的需求量大幅增長，遠(yuǎn)高于新建住房的銷量，這折射了購房者理性的住房預(yù)期。
在經(jīng)歷十多年的樓市快速發(fā)展后，中國家庭自購房擁有率甚至遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國家。有些有購買能力的家庭，甚至擁有三套以上的房子。這些為未來計(jì)劃的中國式購房模式，已經(jīng)提前消費(fèi)了未來的剛需訴求。
若相關(guān)政策不調(diào)整，三個(gè)層級城市的樓市都將缺乏后勁。值得一提的是，政策更新正在啟動(dòng)，譬如生育政策的寬松，還有房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的互聯(lián)互通，以及納入立法規(guī)劃的房地產(chǎn)稅等等。
總之，一個(gè)周期的樓市不均衡需要市場杠桿調(diào)配，形成的利益固化則需要財(cái)稅等公共政策的主動(dòng)調(diào)節(jié)。
樓市也好，股市也罷，只是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的兩大要素，而非宏觀經(jīng)濟(jì)的全部。全民關(guān)注樓市股市，政策資源在“兩市”耗費(fèi)太多，絕非正常。任何正常的經(jīng)濟(jì)生態(tài)，都不可能被虛擬經(jīng)濟(jì)所左右，否則危機(jī)就會(huì)悄然來襲。
�。ㄗ髡邽椴旃枌W(xué)會(huì)研究員）