◎李宇嘉
近期，分拆子公司獨立上市，或收購相關(guān)領(lǐng)域非上市企業(yè)后重組上市，正在成為房企、特別是龍頭上市房企熱衷的運作模式。
事實上，在我國資本市場，分拆上市并非新鮮事。只是受制于IPO政策約束、PE和創(chuàng)業(yè)板泡沫化，以及前幾年股市“長熊”，分拆上市未成規(guī)模，更缺房地產(chǎn)領(lǐng)域的案例。
去年以來，兩大因素促成了分拆上市潮的到來。一是注冊制和多層次資本市場體系越走越近，資本市場史無前例地“擴容”。在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)背景下，需要扶持創(chuàng)業(yè)板和中小板，特別是門檻更低的新三板、私募和互聯(lián)網(wǎng)融資，各類資本孵化平臺“虛位以待”。
二是中小企業(yè)最具創(chuàng)新活力。母公司分拆出來的都是中小企業(yè)，符合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向，以獨立平臺上市，更得資本市場青睞，股權(quán)激勵和委托代理關(guān)系更清晰。
房地產(chǎn)行業(yè)龍頭近期大打“分拆牌”，業(yè)內(nèi)將其目的分為轉(zhuǎn)型和圈錢融資兩個方面。
由于人口紅利衰減、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，新房開發(fā)空間見頂，資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的看法較為悲觀，轉(zhuǎn)型已成共識。近年來，房企轉(zhuǎn)型一邊朝物業(yè)管理、家裝、租賃和再交易代理、社區(qū)金融和消費等下游擴展，一邊開始追趕“互聯(lián)網(wǎng)+”的潮流。
盡管行業(yè)下游被稱為“藍海”，但直到目前也沒有浮現(xiàn)出成熟的盈利模式。互聯(lián)網(wǎng)則講求“先入為主”和“流量為王”的速勝法則，而房企向此領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，不僅要大量“燒錢”收購，還要忍受該領(lǐng)域的前期虧損。
轉(zhuǎn)型還在摸索，新房開發(fā)和銷售主業(yè)對利潤和現(xiàn)金流的貢獻卻在遞減，房地產(chǎn)行業(yè)已整體進入“平均利潤”時代，未來走向“微利”并非危言聳聽。但龍頭房企本身掌握著存量物業(yè)、社區(qū)、居民等海量房地產(chǎn)資源。在鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，大力提倡“互聯(lián)網(wǎng)+”的大好環(huán)境下，這些“沉睡”的存量資源前景可期，與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的流量效應(yīng)也非�？捎^。
房企向下游領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，可謂是“由重到輕”的脫胎換骨。因此，將物業(yè)、酒店、社區(qū)服務(wù)等子板塊獨立，或以海量房地產(chǎn)資源為平臺，延伸到金融、旅游和文化等領(lǐng)域，并與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，可以實現(xiàn)高估值上市融資。這已成為房企轉(zhuǎn)型的主要渠道。
此外，從公司治理角度看，分拆一方面可以解決多元業(yè)務(wù)混沌下，負協(xié)同效應(yīng)在效率上的損失；另一方面，新的平臺能以更清晰的股權(quán)激勵、委托代理關(guān)系創(chuàng)建管理層。
但要注意的是，無論分拆上市與否，房企利潤在短期內(nèi)都不會改善�！盁X”能否讓新業(yè)務(wù)虧損盡快逆轉(zhuǎn)，孵化出成熟的盈利模式并轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，也沒有很大把握。而現(xiàn)實的誘惑是，從主板到創(chuàng)業(yè)板、再到新三板，估值越來越高，這已經(jīng)成為任何企業(yè)都不想錯過的融資機會，圈錢套利者不乏其人。
房企或許更是如此。傳統(tǒng)業(yè)務(wù)空間逼仄，不僅生存日見艱難，也無法為轉(zhuǎn)型提供現(xiàn)金流。借著資本市場大門敞開，將新業(yè)務(wù)分拆上市，最起碼可以高估值超募，補貼和緩減傳統(tǒng)開發(fā)行業(yè)下滑的窘境。
當(dāng)然，其中也有“一錘子買賣”的圈錢套利者，這就需要資本市場慧眼識金，篩選出那些長期執(zhí)行投資孵化器戰(zhàn)略的龍頭房企，使之真正成為轉(zhuǎn)型的領(lǐng)頭羊，并以強大的示范效應(yīng)，驅(qū)動整個行業(yè)轉(zhuǎn)型。
�。ㄗ髡邽樯钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心研究員）