昨日，綠地集團(tuán)成功借殼金豐投資于上海證券交易所實現(xiàn)整體上市，更名后的上市公司綠地控股以超過3000億元的市值，超越萬科登頂中國房地產(chǎn)板塊。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，去年萬科摒棄規(guī)模論而談回款率時，雖然贏得了一些房企的附和，但當(dāng)綠地以市值最大房企的身份正式登陸A股時，規(guī)模論再次成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。
綠地來了
一直以來中國的房地產(chǎn)業(yè)老大均是一個很糾結(jié)的問題，盡管在明面上萬科一直坐在這個位置上，但是萬達(dá)和綠地卻因為沒有上市而對此一直“心懷不滿”。
昨日，更名后的綠地控股在上交所以25.1元/股的開盤價亮相，標(biāo)志著國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭綠地集團(tuán)整體上市完成。以昨日開盤價25.1元/股計算，綠地控股最新動態(tài)市值達(dá)到3054億元，位居A股兩市市值第16位，屬于房地產(chǎn)行業(yè)板塊首位。
不過北京商報記者從綠地發(fā)布的上市資料中注意到，綠地的業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、金融、基建、汽車、園林等多個重要行業(yè)。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是綠地的第一大業(yè)務(wù)板塊，根據(jù)去年該公司未上市時公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年，綠地國內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積達(dá)2115萬平方米，銷售金額為2255億元，海外銷售金額為153億元，合共2408億元。而去年萬科的銷售額為2151.3億元。
隨著在A股整體上市，綠地完成了橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺布局，目前具有雙平臺運作模式的房企包括萬科和金地，也是分別在A股和H股上市。
新爭霸戰(zhàn)打響
一場萬科的半年業(yè)績發(fā)布會，一場綠地的上市盛宴，雖然兩者只隔一天，但對于未來的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，兩大巨頭卻選擇了不同的方向。
按照綠地上市時公布的戰(zhàn)略，綠地將以公眾化、資本化、國際化為導(dǎo)向，堅定不移地做強(qiáng)主業(yè)、著力推進(jìn)“三大”戰(zhàn)略。未來，綠地將致力于做強(qiáng)做優(yōu)房地產(chǎn)主業(yè)，持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，加快商業(yè)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，推動房地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運營并重、從偏重國內(nèi)開發(fā)到全球同步開發(fā)三大轉(zhuǎn)變。綠地未來的重點是商業(yè)地產(chǎn)。
“綠地目前開發(fā)的住宅類項目較少，比如在北京20多個項目全是商辦類產(chǎn)品�！币晃唤咏G地的業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者表示。
相對于綠地，萬科的戰(zhàn)略還是以住宅為中心。萬科董秘譚華杰介紹，萬科正在實施的五大轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)包括物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、教育營地、租賃性公寓以及海外業(yè)務(wù)。在這五大業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)以及海外業(yè)務(wù)是行業(yè)此前就有所知曉的萬科動作，而關(guān)于教育營地、租賃性公寓萬科甚少提及。
值得注意的是，綠地的未來發(fā)展方向主要是商業(yè)地產(chǎn)，而萬科更側(cè)重的是對原有物業(yè)價值的重新發(fā)掘。換句話說，綠地做的是運營商，萬科做的是服務(wù)商。
不過對于二者惟一重合的就是在海外市場較量。
根據(jù)目前公開披露的消息，萬科除了與美國鐵獅門合作之外，曝光的項目并不多，不過按照王石的設(shè)想，未來海外業(yè)務(wù)將占到萬科20%的銷售額。與萬科相比，綠地在海外就要高調(diào)很多，按照去年的業(yè)績，綠地海外銷售額已經(jīng)達(dá)到了153億元，足跡遍及美國、英國、西班牙、韓國等地。
千億的煩惱
當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)江湖里不只有綠地和萬科，摩拳擦掌暗中較量的房企很多。
從目前行業(yè)競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)老大的地位，競爭異常激烈。不久前招商系的重組讓業(yè)內(nèi)著實驚嘆了一下。根據(jù)公告顯示，如果重組成功，招商局地產(chǎn)將更名為“招商局蛇口”，獲得招商局集團(tuán)在蛇口前海的3.9平方公里的港口物流用地，同時還會獲得更多的優(yōu)質(zhì)地塊，重返第一梯隊。
房企為何對于規(guī)模如此熱衷，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，主要源于目前國內(nèi)的各種榜單排名全以銷售額為主要依據(jù)，就如同地方政府為GDP論一樣。規(guī)模大排名靠前的房企，一方面在項目宣傳時可以更好的獲得市場認(rèn)可，以萬科為例，在同一區(qū)域同一類型的產(chǎn)品中，萬科的房子價格會比其他房企的價格要高。另一方面也是最為關(guān)鍵的，中國排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)一般可以優(yōu)先獲得貸款，同時在海外融資時成本較低。一些銀行和金融機(jī)構(gòu)甚至直接規(guī)定，只給排名前50強(qiáng)的房企放款。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場。從樓市下半場特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)�；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為新常態(tài)。
不過惟規(guī)模論的發(fā)展模式也給房企帶來了不小的弊端。以綠地為例，從2010年的676億元到2014年的2408億元，綠地迎來了高周轉(zhuǎn)帶來的“甜蜜第五年”。雖然張玉良曾這樣解釋高周轉(zhuǎn)，“有人有1000億元的現(xiàn)金流，兩年轉(zhuǎn)一次，一年是500億元。我有500億元的現(xiàn)金流，一年轉(zhuǎn)四次，是2000億元。你說哪個資金緊張？我是在流動性和運作效率上下功夫，解決人家看不懂的現(xiàn)金流問題”。但業(yè)內(nèi)普遍擔(dān)憂，國內(nèi)房企規(guī)模迅速的壯大是建立在快周轉(zhuǎn)的前提下，隨之帶來的是資金鏈處于高危險境地以及利潤率不斷下滑的尷尬。
北京商報記者 賴大臣/文 王飛/制表
H股
■2012年10月
業(yè)內(nèi)人士爆綠地退出傳聞 或拆分地產(chǎn)業(yè)謀求上市
■2013年1月
張玉良稱將通過借殼形式登陸港交所
■2013年3月
綠地計劃分拆部分海外資產(chǎn)香港上市
■2013年5月
綠地集團(tuán)耗資30億元借殼盛高置地上市
A股
■2013年6月
傳綠地借殼金豐投資登陸A股
■2015年6月
金豐投資完成重組置入綠地100%股權(quán)過戶手續(xù)
■2015年8月14日
金豐投資證券8月18日起簡稱變更為“綠地控股”
■8月18日
綠地集團(tuán)正式登陸上交所