對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，今年利好消息不斷。
近期，多地公積金迎來調(diào)整。另外，“限購令”取消、降息、房貸優(yōu)惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好，也加大了消費(fèi)者的購房信心。對(duì)開發(fā)企業(yè)的利好不僅于此，國內(nèi)的融資渠道也悄然打開。
就在近日，就有6家大型房企發(fā)布了融資公告，拋出自己的融資計(jì)劃。
8月17日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告，正式推出100億元國內(nèi)公司債融資計(jì)劃。8月18日成功發(fā)行首期總值為人民幣50億元的公司債券，其中，總額20億元的5年期公司債券，息率為3.78%；15億元的7年期公司債券，息率為4.15%；另有總額15億元的10年期公司債券，息率為5%。
境內(nèi)、國際評(píng)級(jí)均獲“高分”
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，融資利率決定開發(fā)成本。
住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，以國內(nèi)開發(fā)貸為例，加上各種管理費(fèi)用，一些信譽(yù)好的上市公司，能拿到8%的利率就不錯(cuò)了。
這雖然是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次發(fā)行國內(nèi)人民幣公司債，值得注意的是，而此次發(fā)債創(chuàng)下了地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)公司債發(fā)行的利率新低。
通常利率水平低于4%就被歸為低利率的行列。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此次發(fā)債，其中5年期債券票息僅為3.78%，較之此前的最低票息，再度拉低了近15個(gè)基點(diǎn)，較之同期限銀行貸款利率5.4%低了足足162個(gè)基點(diǎn)。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為何能拿到如此低成本的融資，一位業(yè)內(nèi)人士一語指出，“因?yàn)?遠(yuǎn)洋地產(chǎn))具備較高的評(píng)級(jí)�！�
據(jù)了解，境內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信證券，將發(fā)行人遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)列為AAA，這已是企業(yè)境內(nèi)評(píng)級(jí)的最高級(jí)別，基于本次債券的信用等級(jí)亦同為AAA評(píng)級(jí)。
除境內(nèi)評(píng)級(jí)外，在國際評(píng)級(jí)方面遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也頗受青睞。就在2014年7月中旬，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普三大國際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)分別發(fā)布了對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司主體“BBB-”、“Baa3”、“BBB-”的投資級(jí)評(píng)級(jí)結(jié)果，并給予了“穩(wěn)定”的未來展望。
雖然國內(nèi)和國際對(duì)公司評(píng)級(jí)側(cè)重點(diǎn)不一樣，但目前在境外能達(dá)到“投資級(jí)”的中國地產(chǎn)企業(yè)也就在十來家，這讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一下子就晉升到前十之列，公司的融資成本，因?yàn)檫@個(gè)評(píng)級(jí)進(jìn)入了行業(yè)的第一梯隊(duì)。
據(jù)了解，2014年的7月和2015年的1月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)連續(xù)發(fā)了兩期各12億美元債券，累計(jì)有24億美元。其中，2014年發(fā)行的這批創(chuàng)下當(dāng)年中國地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)行的最大規(guī)模，也是整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史上最大規(guī)模的美元債首次發(fā)行�！耙�?yàn)檫@個(gè)評(píng)級(jí)每年都會(huì)向全世界公布，讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的國際信譽(yù)和市場(chǎng)形象有了很大提升，對(duì)拓展我們境內(nèi)外融資渠道也有很大幫助�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
大股東強(qiáng)力支持
占盡地利，仍離不開天時(shí)和人和。
6月以來，A股市場(chǎng)持續(xù)跌停，大量資金從股市撤離，并迅速涌入債券市場(chǎng)，令資金量持續(xù)放大，也造成國內(nèi)公司債利率的持續(xù)下行。
從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此番發(fā)債的時(shí)機(jī)選擇相當(dāng)精準(zhǔn)，順應(yīng)趨勢(shì)迅速回歸境內(nèi)融資市場(chǎng)，還踩準(zhǔn)了利率極低的境內(nèi)發(fā)債窗口期。這也是此番公司債成功發(fā)行，且獲得如此優(yōu)惠利率的主因。
自上市以來，深諳資本市場(chǎng)和金融行業(yè)“游戲規(guī)則”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，顯然在關(guān)注點(diǎn)和玩法上更加?jì)故旌湍媚蟮卯?dāng)了。
另外，背倚大樹也是成功的關(guān)鍵。
此番發(fā)債，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信證券給出的報(bào)告可見，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)之所以獲發(fā)行人和債券發(fā)行的AAA信用評(píng)級(jí)，源于“極強(qiáng)的償債能力、雄厚股東背景及其強(qiáng)力支持、區(qū)域布局優(yōu)化和資源補(bǔ)充、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”。
其中對(duì)股東背景的敘述表明，在AAA評(píng)級(jí)的背后是具有金融基因的大股東中國人壽的信用提供了有力的背書。
目前，中國人壽、南豐集團(tuán)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一、二大股東，雙方在2013年均通過定增方式增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票。隨后，中國人壽即與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將業(yè)務(wù)聯(lián)系拓展至寫字樓、養(yǎng)老等諸多領(lǐng)域，視其為唯一的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)。
在如此親密的關(guān)系下，大股東不僅給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)強(qiáng)力背書，更在融資領(lǐng)域提供支撐。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2014、2015年連續(xù)發(fā)行的美元債，中國人壽直接認(rèn)購金額就高達(dá)7億美元。據(jù)了解，本次國內(nèi)發(fā)債，中國人壽的認(rèn)購金額亦超過了10年期債券品種的20%。
全年銷售目標(biāo)420億元
從發(fā)債公告上看，“償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營運(yùn)資金”，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行公司債募集資金的主要用途。
事實(shí)上，這也是眾多房企發(fā)行公司債的主要用途。因?yàn)楣緜仕捷^低，甚至低于長期銀行借款，通過“借新債還舊債”的方式降低融資成本、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，是房企大規(guī)模發(fā)行公司債背后的主要原因。
而就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一二線變成房企爭搶的“香餑餑”，而庫存量大的三四線城市，更多被視為“票房毒藥”。
從去年開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)迅速對(duì)手中資源進(jìn)行了一番騰挪。不僅新增一、二線核心城市700萬平方米土地儲(chǔ)備，還對(duì)撫順、鎮(zhèn)江、秦皇島等三線城市600萬平米土地進(jìn)行剝離；2015年更是熱點(diǎn)不斷，高調(diào)進(jìn)入廣州、南京、香港這些熱門城市。
京津冀一體化的利好，讓這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更為活躍。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，遠(yuǎn)洋的京津冀項(xiàng)目主要集中在北京和天津，25個(gè)項(xiàng)目中天津不到10個(gè)，北京占大部分，主要以住宅類產(chǎn)品為主。
今年的銷售目標(biāo)是420億，1-7月份遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完成了160個(gè)億，已經(jīng)完成全年目標(biāo)38%，銷售資源主要集中在下半年推出，下半年純新盤開盤量較大，13個(gè)純新盤開盤，一般新開盤項(xiàng)目銷售會(huì)比較好，所以還是非常有信心能夠完成今年全年銷售目標(biāo)。 (文/王慧)
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