繼去年底境外發(fā)債近4億美元后，融創(chuàng)中國日前宣布，確定境內(nèi)發(fā)售發(fā)行總規(guī)模50億元的首期債券，用于償還金融機(jī)構(gòu)貸款及補(bǔ)充本公司的一般營運(yùn)資金。其中，第一類票面利率4.5%，發(fā)行人在第三年末具有上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)的5年期債券；另一類則是票面利率5.7%的5年期債券。兩類債券將分別發(fā)行25億元。

    對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來對于大型房企來說，一、二線城市土地儲備將成為其打仗的資本，但對于融創(chuàng)來說，僅夠一年開發(fā)的土地將對其帶來極大的制約。德銀預(yù)期，融創(chuàng)中國有明顯的再集資風(fēng)險，以尋求在公開市場收購?fù)羶Α?/p>

    債務(wù)總額將超百億

    5日，融創(chuàng)中國控股有限公司對外宣布，公司已收到中國證券監(jiān)督管理委員會于8月4日發(fā)出的證監(jiān)許可［2015］ 1892號核準(zhǔn)文件，核準(zhǔn)天津融創(chuàng)置地有限公司關(guān)于擬發(fā)行不超過60億元的境內(nèi)公司債券的申請。

    隨后其13日公告稱，建議全資附屬公司天津融創(chuàng)置地公開發(fā)售首期債券，債券初始本金額不超過30億元，可另外超額配發(fā)不超過30億元。最后，根據(jù)簿記建檔結(jié)果顯示，融創(chuàng)確定將發(fā)行總規(guī)模為0億元的債券。其中第一類債券為5年期，附第3年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，其票面利率為4.5%，發(fā)行規(guī)模25億元；第二類債券為5年期，其票面利率為5.7%，發(fā)行規(guī)模25億元。其上一次發(fā)債還是在2014年底，發(fā)行4億美元，五年期優(yōu)先票據(jù)，年利率8.75%。

    據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，截至2014年底，融創(chuàng)負(fù)債50.9億元，本次發(fā)債后，債務(wù)總額將超100億元。

    值得一提的是，近期人民幣匯率貶值，剛剛回暖的房地產(chǎn)業(yè)再次遭受寒風(fēng)。“人民幣貶值將降低投資者的投資力度，加速熱錢流出和資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，并提升房企海外融資成本，加大風(fēng)險。”張大偉說，也正因為此，房企將加大境內(nèi)投資的比例。

    并購失敗留后遺癥

    有業(yè)內(nèi)人士表示，融創(chuàng)本寄往通過收購綠城與佳兆業(yè)來提高土地儲備，因此，近兩年來減少了市場拿地，但沒有想到收購接連失敗。未來，融創(chuàng)中國或?qū)⒓哟蟛①徚Χ�，以換取土地儲備。

    融創(chuàng)在年報中表示，2015年在新的土地儲備的補(bǔ)充上，一方面本公司將重點(diǎn)完成收購與綠城合營項目部分股權(quán)，若該交易完成，將迅速擴(kuò)大公司在上海區(qū)域的權(quán)益土地儲備，加強(qiáng)在上海的區(qū)域優(yōu)勢地位，另一方面，若先決條件滿足，公司將完成佳兆業(yè)的股權(quán)收購，該交易將使公司高起點(diǎn)進(jìn)入廣深區(qū)域，從而完成中國最核心城市的布局，并為公司開拓更廣闊空間。

    對于收購佳兆業(yè)的失敗，德銀表示，融創(chuàng)收購策略不再奏效。該行過去看好融創(chuàng)收購不良資產(chǎn)以擴(kuò)展規(guī)模的策略，但在出現(xiàn)過去兩年收購綠城及佳兆業(yè)的失敗后，將公司的評級由“中性”下調(diào)至“沽售”。

    值得一提的是，在2009至2013年間，融創(chuàng)復(fù)合增長率40%，于2014年放緩至1%。德銀認(rèn)為，在沒有佳兆業(yè)的土地儲備支持，其2015至2017年間的銷售前景將更為困難，公司需要在未來12至18個月于市場斥資500億元收購，才能模仿佳兆業(yè)的發(fā)展規(guī)模，而且要發(fā)行200億元人民幣新股才可將凈杠桿維持于100%。

    一線土儲承壓

    的確，從近兩年融創(chuàng)購地來看，2014年新購置土地12宗，其中一線城市5宗，約72萬平方米，2015年僅收購上海浦東一地塊。而與之相對應(yīng)的卻是，“面粉”的暴漲。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，一線城市土地已經(jīng)開啟了“瘋狂”模式。以住宅土地為例，2015年供應(yīng)的土地均價為每平方米16024元，比2014年上漲35%。

    而且，在市場分化的背景下，房企更要集中于一線城市，但融創(chuàng)一線城市土地占比雖占17%，但多集中于北京與上海。易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，融創(chuàng)對于一線城市儲備明顯不足，尤其在一線華南市場拿地節(jié)奏較慢，會使得一線城市可供開發(fā)的推資源減少或不足。