■本報(bào)記者 王麗新
100億元公司債發(fā)行方案獲批，首期50億元發(fā)行利率低至3.78%，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年最值得驕傲的一筆融資。因?yàn)�，這筆融資較之同期限銀行貸款利率5.4%低了足足162個(gè)基點(diǎn)。
然而，融資成本創(chuàng)新低雖是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)債的亮點(diǎn)，但更重要的是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將拿著100億元的低成本公司債去做什么？
從發(fā)債公告上看，“償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營(yíng)運(yùn)資金”，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行公司債募集資金的主要用途。事實(shí)上，這也是眾多房企發(fā)行公司債的主要用途。因?yàn)楣緜仕捷^低，甚至低于長(zhǎng)期銀行借款，通過(guò)“借新債還舊債”的方式降低融資成本、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，是房企大規(guī)模發(fā)行公司債背后的主要原因。
但從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前的戰(zhàn)略部署來(lái)看，助推轉(zhuǎn)型計(jì)劃加快完成，尤其地產(chǎn)金融作為轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)板塊之一，在大股東的資金支持下，搶占金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)或許是其更大的“圖謀”。
大股東認(rèn)購(gòu)為遠(yuǎn)洋融資背書(shū)
8月17日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告，正式推出100億元國(guó)內(nèi)公司債融資計(jì)劃。8月18日成功發(fā)行首期總值為人民幣50億元的公司債券，其中，總額20億元的5年期公司債券，息率為3.78%；15億元的7年期公司債券，息率為4.15%；另有總額15億元的10年期公司債券，息率為5%。
由此可見(jiàn)，即使與龍湖地產(chǎn)7月下旬發(fā)行的5年期20億元債券票面利率3.93%相比，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此番發(fā)債融資成本也更低，截至目前，其已經(jīng)創(chuàng)下了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行境內(nèi)公司債利率水平的新低點(diǎn)。
不過(guò)，從評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信證券給出AAA信用評(píng)級(jí)的報(bào)告可見(jiàn)，“極強(qiáng)的償債能力、雄厚股東背景及其強(qiáng)力支持”是遠(yuǎn)洋低成本發(fā)行仍獲大量認(rèn)購(gòu)的重要因素。
目前，中國(guó)人壽、南豐集團(tuán)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一、二大股東，雙方在2013年均通過(guò)定增方式增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票。而此番發(fā)債，具有金融基因的大股東中國(guó)人壽的信用為遠(yuǎn)洋提供了有力的背書(shū)。
據(jù)了解，本次國(guó)內(nèi)發(fā)債，中國(guó)人壽的認(rèn)購(gòu)金額亦超過(guò)了10年期債券品種的20%。事實(shí)上，中國(guó)人壽成為遠(yuǎn)洋的大股東之后，在融資領(lǐng)域提供了多元化支持。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2014、2015年連續(xù)發(fā)行的美元債，中國(guó)人壽直接認(rèn)購(gòu)金額就高達(dá)7億美元。
而大股東下重注支持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的背后，實(shí)際上是深度合作。在成為遠(yuǎn)洋的大股東后，中國(guó)人壽隨即與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將業(yè)務(wù)聯(lián)系拓展至寫(xiě)字樓、養(yǎng)老等諸多領(lǐng)域，視其為唯一的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)。
“從運(yùn)營(yíng)上來(lái)看，我們將和中國(guó)人壽、南豐集團(tuán)共享銷售網(wǎng)絡(luò)和客戶資源，共同保持在多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的合作。此外，我們還是中國(guó)人壽自用辦公樓唯一的定制開(kāi)發(fā)商�！� 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁管理中心總經(jīng)理王洪輝介紹說(shuō)。
此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士透露，遠(yuǎn)洋今年進(jìn)一步深化與兩大股東中國(guó)人壽及南豐集團(tuán)的合作，與中國(guó)人壽共同開(kāi)發(fā)的北京CBD核心區(qū)Z13地塊進(jìn)展順利，并與南豐集團(tuán)合力開(kāi)展香港將軍澳日出康城第六期的地產(chǎn)項(xiàng)目。
布局資本市場(chǎng)
值得注意的是，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，發(fā)行境內(nèi)公司債規(guī)模達(dá)到100億元的房企僅有恒大一家，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則是第二家。
截至2015年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)有息負(fù)債總額為人民幣460億元，其中，一年期以內(nèi)占比下降至12%，融資成本下降至6.49%。另外，于2015年6月30日的現(xiàn)金資源約人民幣174億元，并擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣687億元。
按此計(jì)算，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短期負(fù)債約為56億元，而其2015年的銷售目標(biāo)是420億元，凈借貸比率于2015年6月30日約63%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的負(fù)債水平較為穩(wěn)健。那么，為何此番發(fā)債步子邁得極大，不惜提升負(fù)債比率，發(fā)債規(guī)模直至100億元？
從發(fā)債公告上來(lái)看，“償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營(yíng)運(yùn)資金”，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行公司債募集資金的主要用途。
在此前發(fā)債路演時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高層也強(qiáng)調(diào)，發(fā)債更多是為了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，改善內(nèi)外債的占比和期限結(jié)構(gòu)�！鞍l(fā)行公司債將有助于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)充分發(fā)揮其上市地位，用新形式的融資工具增加籌集資金渠道，為擴(kuò)大營(yíng)運(yùn)規(guī)模做好準(zhǔn)備�！�
《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，對(duì)于融資用途，一方面是標(biāo)桿房企用于拿地，擴(kuò)張規(guī)模，尤其在一、二線城市下重金布局的企業(yè)，資金需求規(guī)模更大，更需要為其未來(lái)擴(kuò)張?zhí)崆白鲑Y金儲(chǔ)備；另一方面，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型前期需要大量資金的投入。
而對(duì)于正行走在第四步戰(zhàn)略期的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，目前正在全面退守一、二線城市。從去年開(kāi)始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)迅速對(duì)手中資源進(jìn)行了一番騰挪，對(duì)撫順、鎮(zhèn)江、秦皇島等三線城市600萬(wàn)平米土地進(jìn)行剝離的同時(shí)，新增一、二線核心城市700萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，2015年，更是高調(diào)進(jìn)入廣州、南京、香港等熱門(mén)城市。
截至2015年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)共獲取9個(gè)項(xiàng)目，平均土地成本約每平方米人民幣6900元，主要集中于一線城市和核心二線城市。按土地價(jià)值分，一、二線城市土儲(chǔ)占比接近100%。
更重要的是，按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，其未來(lái)數(shù)年將尋求“彎道超車”，轉(zhuǎn)型為囊括住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)、客戶服務(wù)、地產(chǎn)金融在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
2015年以來(lái)，遠(yuǎn)洋開(kāi)始深耕寫(xiě)字樓、商業(yè)零售、養(yǎng)老養(yǎng)生，并涉足電子商務(wù)和智慧社區(qū)、健康醫(yī)療、公寓運(yùn)營(yíng)、金融創(chuàng)新等新業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型姿態(tài)備受關(guān)注。
這些動(dòng)作，無(wú)疑需要大量資金給予流動(dòng)性上的支撐。而一份來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的研究報(bào)告也指出，部分房企定增募集資金通過(guò)增資、股權(quán)收購(gòu)、參股投資等方式，借機(jī)跨界轉(zhuǎn)型多元化，拓展新的盈利模式，其中金融業(yè)務(wù)是其重點(diǎn)布局的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
對(duì)此，有接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)人士向本報(bào)記者透露，遠(yuǎn)洋此番100億元大規(guī)模發(fā)債的背后，將是打造以金融資本為后盾的投融資集團(tuán)，積極布局和玩轉(zhuǎn)資本金融市場(chǎng)，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)真正的戰(zhàn)略邏輯。