一味地追求高利潤容易導致庫存積壓，一味地追求高周轉又削薄了利潤，在這種“悖論”下，追求“有質量的增長”，追求凈資產(chǎn)回報率(ROE)，成為了品牌房企的共識。
告別黃金十年，樓市調整帶來行業(yè)整體利潤率下滑已成不爭事實，全行業(yè)毛利率下滑或增速下滑還在持續(xù)。一味地追求高利潤容易導致庫存積壓，一味地追求高周轉又削薄了利潤，在這種“悖論”下，追求“有質量的增長”，追求凈資產(chǎn)回報率(ROE)，成為了品牌房企的共識。
然而，現(xiàn)實卻有些骨感。《第一財經(jīng)日報》記者查閱2015年中報發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企中，一方面萊茵置業(yè)、匹凸匹、陽光股份等中小房企凈利潤水平下滑超50%，另一方面萬科、碧桂園、龍湖等品牌房企中的盈利“優(yōu)等生”出現(xiàn)了ROE指標下滑現(xiàn)象。
主業(yè)賺錢不易，以萬科為代表的品牌房企紛紛尋求轉型，物業(yè)、社區(qū)服務、金融都成為了試水的轉型方向。對于萬科等房企轉型對提升盈利能力的作用，多位受訪分析人士對本報記者表示，新業(yè)務仍處摸索階段，規(guī)模增長尚需時日，微利一定時期內還將持續(xù)。對于這些“巨無霸”房企而言，星星之火能否燎原，還有待進一步觀察。
作別高點
時間拉回2013年，這一年樓市成交火爆，北京二手房業(yè)主坐地起價，土地市場地王頻出，房地產(chǎn)行業(yè)一派繁榮。在這一年里，龍頭房企在經(jīng)歷了ROE的高點。根據(jù)年報數(shù)據(jù)，萬科2013年毛利率比2012年下降了3.53個百分點，但其全面攤薄的ROE達到了19.66%，創(chuàng)下了歷史最高水平;碧桂園當年毛利率同比下降6.3個百分點，而ROE達到了19.37%，中海ROE更是達到21.08%的超高水平。房企的“優(yōu)等生”里，穩(wěn)健、強調效率的龍湖地產(chǎn)2013年營業(yè)收入增長49%，全面攤薄的ROE更是高達21.73%。
今年3月前后，萬科總裁郁亮透露，他已在公司內部立下200億元利潤的軍令狀，萬科已徹底放棄追求規(guī)模增長，強調從來沒有訂立每年銷售目標，未來會專注于業(yè)務轉型，加快業(yè)務創(chuàng)新。彼時，被問及萬科2014年毛利率下跌時，郁亮稱，相對于毛利率，對萬科更重要是ROE。
ROE又稱股東權益報酬率，是凈利潤與平均股東權益的百分比，為稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，直觀意義是股東用1元錢的投資1年中賺取了多少財富增量。這個指標用以衡量一家公司對股東投入資本的利用效率，也能較適宜地反映上市公司的盈利能力和企業(yè)價值。
2014年，萬科ROE為17.86%，按年下降1.8個百分點。有報道稱，萬科計劃未來三年全力提升經(jīng)營效率，目標是2016年的ROE可挑戰(zhàn)歷史最高水平。
然而，現(xiàn)實卻有些骨感。中報顯示，今年上半年萬科凈利潤同比增長0.77%，營收同比增長22.72%，但攤薄ROE為5.5%，低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。
遭遇了ROE下滑的房企“優(yōu)等生”還不只是萬科。根據(jù)中報，碧桂園今年上半年ROE為7.79%，去年同期這個數(shù)字是11.00%，同比下滑3.21個百分點;從年報看，2014年碧桂園的ROE水平為18.05%，相對2013年全年的19.37%而言也出現(xiàn)下滑。同樣在港股上市的龍湖地產(chǎn)今年上半年ROE為7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36個百分點，其2014年全年ROE為17.49%，雖然仍為業(yè)內領先，但也低于2013年21.73%的水平。
房企“千億俱樂部”中，已經(jīng)公布中報的公司中，也有公司ROE得到提升，但提升幅度不大。如招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)ROE分別為6.76%和7.79%，同比分別提升0.23個百分點和 0.58個百分點。
星星之火可否燎原?
根據(jù)源自美國的業(yè)績評價體系杜邦分析模型，ROE作為企業(yè)核心的財務指標，可從三個變量來拆解和觀照，即衡量企業(yè)運營效率的銷售凈利潤率，衡量企業(yè)的資產(chǎn)使用效率的總資產(chǎn)周轉率，衡量企業(yè)財務杠桿的權益乘數(shù)。
眼下品牌房企ROE下滑的原因，與上述因素密不可分。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進8月25日接受本報記者采訪時分析，上述房企ROE出現(xiàn)下滑，和凈利潤的下滑態(tài)勢有關，一方面今年房地產(chǎn)行業(yè)回溫但未見較大反彈，另一方面2013年后土地成本持續(xù)走高，房企經(jīng)營成本增加。
主業(yè)賺錢不易，轉型便成為了尋求突圍的辦法。在行業(yè)盈利增速普遍放緩的大背景下，萬科、碧桂園都將轉型提升到戰(zhàn)略高度。碧桂園高管于8月19日的中期業(yè)績報告會上首次提及，旗下物業(yè)服務與教育業(yè)務兩大板塊正在籌劃在A股分拆上市。這是該集團繼年初提出分拆酒店上市之后的又一資本計劃。萬科更是自去年開始頻提轉型，郁亮稱，在未來萬科的萬億市值平臺中，希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務占比不到一半，另一半主要來自新業(yè)務，目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務是物業(yè)管理、海外業(yè)務、萬科驛等。早前，張玉良掌管的綠地已經(jīng)開始多元化經(jīng)營，恒大更是踏上了從賣水到賣糧油的“大快消”之路。
對此，致同中國咨詢服務主管合伙人劉東東對本報記者分析稱，大型房企都在考慮轉型，但目前新業(yè)務規(guī)模比重較小，如萬科選擇物業(yè)發(fā)力，是一個很好的方向，這部分業(yè)務增速可期，但相對于千億“大盤子”而言占比較低，這類新業(yè)務短期內還難以幫助企業(yè)改變當下格局。
2014年，萬科物業(yè)實現(xiàn)總營業(yè)收入約33.7億元，總體凈利潤3.23億元，凈利潤率約為9.6%，扣除為萬科項目提供物業(yè)服務的收入后被列入上市公司財務報表的營業(yè)收入為19.8億元。對此，瑞銀證券研究員丁曉認為，2014 年萬科物業(yè)管理面積1.03 億平方米，分別占比全國0.59%和0.55%，市占率極低，全國最大物業(yè)管理公司彩生活2014 年物業(yè)管理總面積也僅為2 億平方米，這意味著未來萬科物業(yè)管理市占率有極大提高空間，但未來萬科如何獲得非自身建設項目的物業(yè)管理業(yè)務是其關注的重點。此外伴隨人力成本的提高，物業(yè)業(yè)務凈利潤率將長期維持微利化，短期看對萬科整體凈利潤貢獻有限。
對于恒大式的多元化之路，則有分析指出，恒大布局的新產(chǎn)業(yè)相互間的協(xié)同效應并不明顯，和房地產(chǎn)主業(yè)之間也缺乏協(xié)同效應。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進提醒，一些新產(chǎn)業(yè)背后的消費群體并不愿意支付高價錢來認購新產(chǎn)品，這可能會拖累房企盈利水平的擴大。
但這并不意味著沒有機會，嘗試與創(chuàng)新還要繼續(xù)。東興證券認為，房地產(chǎn)銷售回暖已經(jīng)走過三個季度，就目前形勢來看，不出意外，下半年“金九銀十”行情兌現(xiàn)，全年行業(yè)銷售金額將超過2014年，甚至創(chuàng)歷史新高。而瑞銀證券研報進一步指出，如果萬科可以將物業(yè)管理服務作為與家庭互動的平臺，拓展和提供與家庭生活的各項服務，并通過移動互聯(lián)網(wǎng)技術實現(xiàn)此類服務，則物業(yè)平臺的價值將得到重估。