只需10塊錢就能包車費、包午餐、包游玩的看房“一日游”，還能參觀城市地標，深度考察一些房地產(chǎn)項目。近年來，在廣西防城港市，這種看房“一日游”線路每天吸引了眾多外地游客報名。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分“看房團”存在未取得預售許可證就違法預售、夸大事實宣傳等行為，一些購房者醒悟后卻發(fā)現(xiàn)，原來介紹買房的中介機構早已人去樓空。如今，該類事件已引發(fā)大量糾紛。
“看房團”廣告背后含玄機
與相鄰的北海市的房價相比，近年來廣西防城港市的房價相對較低，吸引了不少外地人的目光，而一些房地產(chǎn)中介商組織的“看房團一日游”活動也隨之出現(xiàn)，王某和侄子王某福就曾經(jīng)是其中的“看房客”，2013年11月13日，兩人一同參加了“一日游看房團”。
在“看房團一日游”活動中，中介公司對這些樓盤的宣傳不遺余力：“北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展前沿”、“海景房”、“城市核心區(qū)”、“低價格”……聽了中介公司講解員這些誘人的宣講，王某和王某福分別買了三套房，當即就交了定金15萬元和9萬元，并簽訂了《前期認購備忘錄》。隨后，王某和王某福分別與開發(fā)商簽訂《職工市場運作房建房合同》，兩人分別支付了房子的首付款100萬元和57萬元。
但在回去后，王某越想越不對勁，經(jīng)查詢后他發(fā)現(xiàn)，他買的房子所在的樓盤，該房地產(chǎn)公司并沒有取得預售許可證，而且房屋性質是職工合資建房，并不是一般的商品房。王某認為，該房地產(chǎn)公司是變相、違規(guī)銷售，在要求退房未果后，王某到法院起訴了房地產(chǎn)公司。
然而，在王某起訴后，該公司已經(jīng)取得了預售許可證。一審法院根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！惫蕦扇艘笸诉�定金和首付的訴請不予支持。
相比較王某和王某福而言，李某的遭遇還算“幸運”。2010年12月31日，來自吉林省圖們市的李某等5人分別與開發(fā)商簽了購房《職工市場運作建房意向書》，約定每套房支付2萬元誠意金，工程進度達到±0時（即建設工程與地面平齊時）付房款總額的20%，在換簽時付清余款。但在事后，李某等人了解到，該開發(fā)商并沒有取得商品房預售許可證，屬于違法預售，遂將開發(fā)商和中介公司告上法院，請求判令歸還購房款和誠意金。
一審法院認為，該開發(fā)商未取得商品房預售許可證的前提下，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，收取的2萬元誠意金應予以退還。中介公司明知開發(fā)商未取得商品房預售許可證，仍然代其銷售，并違規(guī)向買受人收取第一期款55787元，應當予以退還。
中介與開發(fā)商互踢皮球
記者采訪了解到，類似于王某遇到的房屋買賣糾紛并不在少數(shù)。據(jù)防城港中級人民法院統(tǒng)計，2011年至2015年上半年，防城港市法院共受理商品房買賣合同糾紛一審案件1804件，其中涉房產(chǎn)銷售中介公司違規(guī)預售商品房的案件506件。
防城港中院數(shù)據(jù)顯示，此類案件近年才開始出現(xiàn)，但是數(shù)量呈逐年上升趨勢，分別為2013年149件，2014年165件，2015年上半年達192件，且在商品房買賣案件中的比重越來越高，由2013年的38%上升到今年的78%。案件中的原告幾乎都是買受人，大多為外地游客，以北方省份的居多，且大多具有親屬、朋友關系，當初一起買房，發(fā)生糾紛時也容易組團訴訟。
“糾紛起因主要是開發(fā)商賣房時未取得商品房預售許可證和開發(fā)商逾期交房，買受人要求解除合同，退還購房款、誠意金并賠償利息損失。”防城港中院民一庭庭長崔靜說。
據(jù)了解，“看房團”的運作方式通常是開發(fā)商委托中介公司代理銷售商品房，由中介公司去招攬潛在購房者組團前往售樓部看房，中介公司從房款中收取數(shù)萬元不等的提成。
而在“一日游看房團”活動中，中介公司往往對買受人宣稱，其預售的是某單位的職工市場運作建房，可以通過購買內(nèi)部指標的方式獲得低于市場價的房源�？捶靠驼`以為撿到便宜，在銷售人員的宣傳鼓動下，相互影響出手購買，對中介公司要求收取所謂的“避稅款”也信以為真。
但值得注意的是，在發(fā)生此類糾紛時，由于大部分中介公司經(jīng)營場所不固定，公司資產(chǎn)較少，中介公司在發(fā)生糾紛時往往采取更換經(jīng)營場所、變更工商登記等方式躲避責任，造成買受人及法院查找困難。即使法院判決中介公司返還買受人支付的款項，在中介公司拒不履行法律義務的情況下，開發(fā)商免不了要承擔連帶償還責任。據(jù)記者了解，目前已出現(xiàn)中介公司人走樓空下落不明，法院采取公告方式送達，開庭時亦不到庭參加訴訟的案例。
專家建議加強監(jiān)管
在業(yè)內(nèi)人士看來，源源不斷涌入的“看房團”似乎已變成“雙刃劍”，一方面，對提高當?shù)刂�、繁榮房地產(chǎn)和旅游業(yè)有積極的促進作用；但另一方面，一些中介團體利用“看房團”活動違規(guī)、變相收取費用，灌輸“資本運作”等傳銷理念，損害買受人的合法權益，從而引發(fā)糾紛。
專家表示，政府管理部門應充分尊重市場行為，允許和鼓勵開發(fā)商采取各種合法手段銷售商品房�！耙蝗沼慰捶繄F”作為一種新興的商品房銷售方式，是一把“雙刃劍”，不能盲目排除和禁止，應規(guī)范“一日游看房團”活動，重點監(jiān)管“看房團”的宣傳和收費，以保障交易安全。
在具體監(jiān)管方面，專家建議，首先應加強法制宣傳，提高各方法律意識。建議發(fā)布商品房買賣相關的法律規(guī)范、合同范本，通過發(fā)布典型案件特別是開發(fā)商、中介公司因違規(guī)預售而敗訴的案件，對涉及的法律問題進行詮釋，指引和規(guī)范商品房市場交易行為。在高鐵站、汽車站、旅游景點等游客聚集的地方樹立廣告牌，提醒游客在參與“看房團”活動時要提高警惕，防范購房陷阱。
其次，健全監(jiān)管機制，嚴格規(guī)范開發(fā)商和中介公司的銷售行為。建議實行備案登記，開發(fā)商需將其與中介公司簽訂的代理合同報送監(jiān)管部門進行備案登記，并詳細說明代理銷售的樓盤基本情況、中介公司的代理權限、收費標準等。經(jīng)過備案的開發(fā)商及中介公司的信息要公布在政府網(wǎng)站上，供購房者查閱。監(jiān)管部門可采取定期檢查和明察暗訪相結合的方式對開發(fā)商及中介公司的銷售行為進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)銷售的要及時予以處理。
最后，建立誠信體系，嚴厲打擊違規(guī)預售和欺詐行為。加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信用檔案建設，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，增加交易活動的透明度。加強市場監(jiān)測，對“看房團”活動中存在的違法預售、夸大事實宣傳等行為，要依法依規(guī)及時查處，并記入企業(yè)的誠信檔案，適時向社會公布。教育和引導“看房團”活動相關主體守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營，保障和維護購房者的合法權益，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。