調(diào)整后的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃日前公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項新增立法任務(wù)亮相其中，有關(guān)房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅立法的走向再度成為熱點話題——
何時是房地產(chǎn)稅大規(guī)模推進的最佳時機？——即使立法，也不代表快速落地；不動產(chǎn)登記全面完成是必要前提，目前，不動產(chǎn)登記推進緩慢；可能還需要三五年或更長時間
房地產(chǎn)稅的全面實施將會對樓市起到哪些作用？——增加保有環(huán)節(jié)稅賦，降低交易環(huán)節(jié)稅賦；減少政府對土地財政的依賴；抑制投機；有望成為未來解決土地出讓金制度和土地使用年限問題的基礎(chǔ)
■ 潘秀林
十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃近日向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務(wù)亮相其中，這意味著，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃，一度從公眾視野淡出的房地產(chǎn)稅再度成為熱門話題。
“房地產(chǎn)稅”不是“房產(chǎn)稅”，一字之差，性質(zhì)不同
除了房地產(chǎn)稅法，一并被補充進第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃的還有環(huán)境保護稅法、增值稅法、資源稅法、關(guān)稅法、船舶噸位稅法、耕地占用稅法等六大稅法，向外界釋放出稅收法定進程提速的重要信號。
房地產(chǎn)稅的立法工作正按計劃穩(wěn)步推進。在此之前，中國于2011年在上海和重慶兩地率先試點向居民住宅征收房產(chǎn)稅，十八屆三中全會將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)，提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。
專家表示，落實稅收法定原則之下，房地產(chǎn)稅遲早是要開征的。改革進程可以推遲，但立法進程不能拖延，立法后并不意味著就會在全國馬上開征，但開征前必須做好立法準(zhǔn)備。據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財政部配合立法。
不同于房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅指的是有關(guān)房產(chǎn)的所有稅種的總稱。從概念上來看，房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當(dāng)前提及“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”時，從措辭上也就意味著這將是一個綜合性改革。
房價漲跌不由房地產(chǎn)稅決定，由供求關(guān)系決定
這在一定程度上說明，房地產(chǎn)稅立法的推進將使未來房產(chǎn)稅的征收名正言順，有可能對房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進行稅費的調(diào)整，推進房地產(chǎn)市場調(diào)控向經(jīng)濟手段、市場手段轉(zhuǎn)變。
目前，中國對住宅物業(yè)征收的稅賦主要集中于交易環(huán)節(jié)，且稅賦相當(dāng)重，大概占到成交總價的10%左右。但交易環(huán)節(jié)的重稅并不具有可持續(xù)性：當(dāng)市場火爆住宅交易活躍時，政府稅收就高；而反之市場低迷交易冷清時稅收就會降低。將征稅從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)將有助于政府獲得持續(xù)穩(wěn)定的稅收，減少政府對土地財政的依賴。
不過，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅不能簡單理解為增加了稅賦。房地產(chǎn)稅的目的是對現(xiàn)行稅收制度進行改革，增加保有環(huán)節(jié)的稅賦，降低交易環(huán)節(jié)的稅賦。未來中國的房地產(chǎn)稅體系有望向一些發(fā)達國家看齊——交易稅低，保有稅高，這將有效抑制投機行為。
同時，房地產(chǎn)稅將鼓勵那些投資者出租所擁有的房產(chǎn)以獲取租金收入，這也將推動全社會資源的更有效利用。除此之外，房地產(chǎn)稅立法或?qū)⒊蔀檎磥斫鉀Q土地出讓金制度和土地使用年限問題的基石。
至于征收房地產(chǎn)稅對于房價和租金的實際影響，專家認(rèn)為，很難簡單地斷定價格會漲還是跌，最終還是要取決于當(dāng)時的市場處于買方還是賣方市場，定價權(quán)在買方還是賣方手上，不排除不同市場的價格走向可能會出現(xiàn)較大分歧。但可以肯定的是，市場將因此更趨成熟健康。
不動產(chǎn)登記落地慢于市場預(yù)期，房地產(chǎn)稅何時及如何起征仍是難點
隨著有關(guān)房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅立法的走向被再次推上風(fēng)口浪尖，民間新的焦慮也再次傳出。
“何時會是房地產(chǎn)稅大規(guī)模推進的最佳時機？如果房地產(chǎn)稅全面實施將會對樓市起到哪些作用？”近日，名下已經(jīng)擁有一套以上房產(chǎn)或者準(zhǔn)備購入第二套以上房產(chǎn)的人，不得不開始關(guān)心這些問題。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，短期房地產(chǎn)稅即使立法，也不代表快速落地。從過去一年不動產(chǎn)登記的落地進程看，執(zhí)行力度低于市場預(yù)期，而作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)稅立法的完成等作為房地產(chǎn)稅順利推進的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2018-2020年完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后2-3年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式大規(guī)模推進的時間點有可能是在2020年或之后的兩三年時間里。
即便是房地產(chǎn)稅大規(guī)模推進之際，對房價的影響也有限。業(yè)內(nèi)人士指出，從國內(nèi)外經(jīng)驗看，即使正式開征房地產(chǎn)稅，也會給合理居住需求以稅收減免，而房地產(chǎn)稅的稅率不會過高。從目前的信息來看，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，地方將有權(quán)根據(jù)各地的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀在區(qū)間范圍內(nèi)自行確定稅率。