證券時報記者 蒙湘林
“暫時沒法買房？不要緊，你可以先租房��；過兩年想買房了？沒問題，此前交的租金會自動轉(zhuǎn)為購房時的房款�！边@是萬科最新的宣傳口號，而且這一全新的營銷模式也正在付諸實踐。
日前，重慶萬科旗下的西九·萬科驛對外推出了“租金抵房款”的住宅項目，且已經(jīng)迎來第一批租客。據(jù)了解，重慶的這個項目屬于萬科去年底確定的長租公寓項目，這一商業(yè)模式目前被不少業(yè)內(nèi)人士奉為住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的“共享經(jīng)濟(jì)”。
以租代售看重轉(zhuǎn)化率
11月15日，“萬科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)落地發(fā)布會暨萬科西九商業(yè)街開街儀式”在重慶舉行。作為試水重慶的首批長租公寓，西九·萬科驛第一批只推出135套產(chǎn)品。從10月1日開始試運行招租以來，僅僅只是朋友間的口碑相傳，就已經(jīng)提前完成招租指標(biāo)。
所謂“租金抵房款”，即租客可以先租房居住，并與開發(fā)商簽訂一定周期的租房合同，租金可分期或一次性支付，租賃期滿后租戶若有購房意向，則可交納剩余房款，此前的租金按一定優(yōu)惠幅度抵扣房款，雙方再簽訂購房合同，至此，租戶正式轉(zhuǎn)變成業(yè)主。 據(jù)媒體報道，此次“租金抵房款”實際含義為：凡“西九·萬科驛”租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋兩年租金等額的房款總價優(yōu)惠。盡管只有兩年，但帶給購房者的吸引力仍然不小。
事實上，萬科這類模式在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有開發(fā)商做過嘗試，特別是針對商鋪招商，一般被稱為“以租代售”。以此降低了置業(yè)者門檻，縮短了銷售周期，有利于打開市場，帶動商鋪的銷售。對于投資者來說，供款一年或購買一年后，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，一方面，租金抵房款對開發(fā)商的資金、品牌都要求比較高，只有品牌知名度高的開發(fā)商才能吸引到足夠的租戶共同完成這個項目，而大開發(fā)商也具備資金的周轉(zhuǎn)能力，萬科顯然具備這兩項條件。
另一方面，“以租代售”放到住宅銷售上，有利于項目增加客戶流量，提高市場認(rèn)知度、美譽(yù)度。更為關(guān)鍵的是，所選的租房客戶未來大部分都會買房，相應(yīng)的購房轉(zhuǎn)化率也非常高，購房所帶來的利潤也足夠彌補(bǔ)此前的時間成本。
租客需精挑細(xì)選
華南城的一位營銷總監(jiān)認(rèn)為：“萬科此舉簡單說是以租代售，實際上內(nèi)涵更為豐富，是住宅領(lǐng)域的共享經(jīng)濟(jì)�！痹谒磥恚蚕斫�(jīng)濟(jì)在住宅領(lǐng)域是有多方面要素的，比如租戶的選擇、配套服務(wù)的共享等。
在租客的選擇上，西九·萬科驛有一套自己的挑選標(biāo)準(zhǔn)。偏愛年齡35歲以下、無子女、積極上進(jìn)的新青年群體，同時與租客達(dá)成協(xié)議，“客戶在租賃期內(nèi)上述條件發(fā)生變化，須提前結(jié)束租期，雙方友好解除租約”。
但是，并非所有滿足條件的租房者都能夠成功入住。為了維護(hù)公寓良好的居住環(huán)境和生活環(huán)境，西九·萬科驛的工作人員會對提交申請的客戶再進(jìn)行一輪挑選。通過挑選后，不同行業(yè)的新青年們將聚集于此，其中包括旅行定制師、健身教練、家裝設(shè)計師等職業(yè)從業(yè)者。
為什么要精挑租客？前述營銷總監(jiān)分析，無論是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的共享經(jīng)濟(jì)，還是商業(yè)寫字樓的共享經(jīng)濟(jì)，都會對項目體系內(nèi)的參與者進(jìn)行身份、職業(yè)和互補(bǔ)性等方面的選擇，缺乏優(yōu)勢者往往要被排除，因為對共享模式不具備貢獻(xiàn)。
配套方面，萬科驛所有出租公寓均為精裝修房，提供兩種裝修風(fēng)格供租客挑選，并為租客提供可選配的電器出租服務(wù)。同時，公寓還配備了書吧、免費健身房、洗衣房等全套生活設(shè)施。此外，萬科驛的租客還能夠享受到在西九項目首次落地的萬科食堂、社區(qū)巴士、鄰里中心等萬科全新業(yè)務(wù)帶來的生活體驗。
開發(fā)商的共享玩法
實際上，包括萬科在內(nèi)的龍頭開發(fā)商都在逐步推廣廣義上的“共享模式”，比如項目跟投計劃、員工持股計劃、小股操盤模式等。而在具體的項目操作層面，許多開發(fā)商已經(jīng)有了創(chuàng)新意義的新玩法。
今年6月30日，萬科在上海徐匯中心落成了一個名為萬科活力創(chuàng)客空間的植入式的創(chuàng)新園區(qū)，徐匯中心的五樓做一個2000平方的孵化器，集聚咖啡、商旅等服務(wù)。進(jìn)入萬科創(chuàng)客空間的小微創(chuàng)業(yè)公司只需要考慮主業(yè)，萬科可以提供他們所需的一切服務(wù)，甚至可以用寫字樓使用權(quán)換創(chuàng)業(yè)公司股權(quán)。
針對此項目，萬科更注重年化收益以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在運營成熟后的利潤，短期利潤率要求并無硬性規(guī)定。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于充當(dāng)企業(yè)孵化器的作用，對于一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，采用租金和股權(quán)混合的模式，一方面能保證運營企業(yè)的收入，也能充分調(diào)動企業(yè)的積極性。而一旦孵化成功，企業(yè)置換給運營方的股權(quán)，無疑能帶來豐厚的利潤。
另外，房地產(chǎn)眾籌也是共享經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn)，萬達(dá)這方面涉足最早。萬達(dá)和快錢聯(lián)手推出的眾籌建房項目“穩(wěn)賺1號”于今年6月和7月開始申購。穩(wěn)賺1號的投向均為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項目，該產(chǎn)品的收益由兩部分構(gòu)成：一是萬達(dá)廣場項目的租金收益，每年派發(fā)，約年均6%；二是投資物業(yè)的增值收益，在退出項目時一次性發(fā)放。
同時，快錢已經(jīng)和天津金融資產(chǎn)交易所等多家交易所進(jìn)行了洽談，穩(wěn)賺1號通過平臺上市交易的可能性大增。如果穩(wěn)賺1號具備了流通功能，這只房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品的溢價潛力將逐步顯現(xiàn)出來。