◎李宇嘉
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~10月，商品房銷售面積同比增長7.2%，增幅比1~ 9月下滑0.3個百分點(diǎn)，這是今年以來增幅第一次下滑。10月當(dāng)月，商品房銷售面積同比僅增長5.5%，較9月下降3.5個百分點(diǎn)，這已是商品房銷售面積增速連續(xù)三個月下滑。
盡管有國慶中秋長假“連休”、基數(shù)效應(yīng)(去年10月銷售回升)的影響，但在利率降至歷史低位，“金九銀十”期間重點(diǎn)城市樓市表現(xiàn)不俗時，銷售增幅下降或許意味著樓市回升動能減緩。
對此，國家統(tǒng)計(jì)局的解釋是，1~10月，重點(diǎn)城市樓市銷售面積與1~9月持平，非重點(diǎn)城市銷售下滑0.4%，拉動全國銷售下行。這意味著占庫存70%左右的三、四線城市拖累了全國樓市回升。筆者認(rèn)為，還有一個很重要的原因，就是政策激勵效應(yīng)邊際遞減。
庫存逆勢走高，并與銷售背離是樓市回升動能不足的第二個原因。商品住房庫存結(jié)束了連續(xù)兩個月的減少態(tài)勢，10月大增1180萬平方米。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測的37個主要城市成交面積環(huán)比上升17.73%、庫存下降1.8%，三、四線城市銷售和庫存情況急劇惡化。
事實(shí)上，庫存應(yīng)該包括待售庫存、在建庫存和已批未建庫存三部分，而常說的庫存僅僅是待售庫存或顯性庫存。由于三、四線城市往往采取“一二級聯(lián)動”、“超級大盤”、長周期開發(fā)模式，在建庫存和已批未建庫存(隱性庫存)非常大。
目前，三、四線城市的開發(fā)投資、新開工占全國的45%和60%。因此，庫存是制約樓市先行指標(biāo)(開發(fā)投資、新開工和拿地)觸底的主因。眼下，開發(fā)商資金面已明顯改善，但“加杠桿”意愿不足。
1~10月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長1.3%，增速比1~9月提高0.4個百分點(diǎn)；融資渠道也全面打開，公司債1~ 10月發(fā)行4267億元，比去年同期翻了4倍，開發(fā)商發(fā)債占比60%，發(fā)行利率在5%左右，比2011~2014年平均降低了2%。因此，即便資金面改善，但由于庫存壓力大，開發(fā)商“加杠桿”積極性并不高。
1~10月，盡管投資結(jié)構(gòu)改善，服務(wù)業(yè)投資、高技術(shù)及裝備制造投資快速回升，但固定資產(chǎn)投資增速依然延續(xù)去年以來的回落態(tài)勢。除財(cái)政政策傳導(dǎo)機(jī)制不暢致使基建投資增速下滑外，房地產(chǎn)投資下滑或是主要原因。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的17.6%，若將上下游關(guān)聯(lián)投資等計(jì)算在內(nèi)，加上基建資金對房地產(chǎn)的部分依賴，房地產(chǎn)及相關(guān)投資占固定資產(chǎn)投資的50%~60%。
因此，加速庫存消化成當(dāng)務(wù)之急。11月10日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上，習(xí)近平總書記第一次就房地產(chǎn)市場提出“化解庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展”的重要指示。因此，預(yù)計(jì)新一輪“去庫存”政策會接踵而至，比如首套房首付下降、棚改安置貨幣化、降低非普通住房購置稅費(fèi)等。
另外，基于總量政策邊際效應(yīng)減退的考慮，化解“結(jié)構(gòu)性庫存”的政策將被重視，即鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)。
當(dāng)前，城鎮(zhèn)戶籍人口和高收入人群購房需求釋放殆盡，已經(jīng)進(jìn)入非剛性的改善需求。而外來務(wù)工人群則是我國人口紅利和適齡購房紅利的主體，也是剛性需求的主體。這部分人群數(shù)量高達(dá)2.5億，在大城市就業(yè)并有一定積蓄，但在就業(yè)地購房的僅占1%。而基于自己最后“落腳”或“孝敬父母”考慮的返鄉(xiāng)置業(yè)，已經(jīng)占三、四線購房比例的20%~30%。
鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)，一方面可以消化樓市庫存，另一方面能夠推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)需動力，還能達(dá)到合理疏解特大城市人口的目的。下一步，為了避免消化庫存的短視效應(yīng)，基于新型城鎮(zhèn)化而推進(jìn)的返鄉(xiāng)置業(yè)應(yīng)該成為政策基調(diào)。
首先，應(yīng)加速推進(jìn)大城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向三、四線城市轉(zhuǎn)移，以“人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走”的規(guī)律，夯實(shí)三、四線城市樓市去庫存和房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；其次，打通三、四線城市與區(qū)域內(nèi)大城市的交通連接，全面開展產(chǎn)業(yè)配套與協(xié)作；第三，三、四線城市新區(qū)等庫存集中地要做好公共配套規(guī)劃、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，吸引區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移；最后，應(yīng)加快戶籍制度改革，鼓勵外來人口扎根，以此促進(jìn)消費(fèi)和投資集聚，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)需基礎(chǔ)。
(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)