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    評(píng)論:三四線城市怎么去房地產(chǎn)庫(kù)存

    2015-11-23 07:18:00 來源:北京商報(bào)

      近日,山西取消商品房限購(gòu),套數(shù)戶籍年齡等限制均放開,調(diào)整幅度之大引發(fā)各界關(guān)注。任志強(qiáng)也在上周末開炮,不應(yīng)該限制購(gòu)買第三套住房,“2015年的房?jī)r(jià)能繼續(xù)上漲,再不買房就再等30年”的宏論。

      地方政府比誰(shuí)都希望任志強(qiáng)的話成真。在地方債務(wù)劇增、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、財(cái)政吃緊的日子里,以三四線為代表的城市迫不及待的救市自有苦衷。

      在國(guó)家一系列刺激樓市新政之前,不少省市區(qū)已等不及統(tǒng)一號(hào)令出臺(tái)樓市新政。除北上廣深外,其他城市已陸續(xù)放開限購(gòu)。從2014年下半年起至今,全國(guó)至少一半省區(qū)市出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的省級(jí)文件或要求。

      在新一輪土地市場(chǎng)調(diào)整當(dāng)中,三四線城市是兩極分化里看似糟糕的一頭。一線城市的土地市場(chǎng)交易依然火爆得像南方的艷陽(yáng),地王頻出;但對(duì)于大多數(shù)三四線城市而言,它們正在經(jīng)歷著北方的寒夜,漫長(zhǎng)無(wú)比。

      土地出讓金減少對(duì)財(cái)政收入的影響之大莫過于捉襟見肘沒有流動(dòng)資金。在 2014 年人民幣 17.9 萬(wàn)億元的地方政府總收入中,土地使用權(quán)出讓收入占到 23.8%,地方政府還是擺脫不了土地財(cái)政的牽制。

      隨著樓市降溫,限購(gòu)也在這一輪調(diào)整中陸續(xù)完成了自己的使命。但如同退燒針不可逆一樣,當(dāng)時(shí)一針退了樓市的燒,如今拔掉這一針土地的“肌體”卻不會(huì)輕易熱起來。

      行政化的急救手段能解一時(shí)之需卻不能一勞永逸。市場(chǎng)的頑疾不解,即使政府好心救市,市場(chǎng)也未必領(lǐng)情。當(dāng)前庫(kù)存壓力主要來自于三四線城市,單靠一招放開限購(gòu)顯然是杯水車薪。短期內(nèi),小部分曾被抑制的需求可能釋放,但更大規(guī)模的需求則需要被刺激和創(chuàng)造,如何消化庫(kù)存在近期也被決策層密切關(guān)注。

      在近期召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上,中共中央總書記習(xí)近平提出要消化房地產(chǎn)庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展,首次對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存表態(tài)。緊接著在次日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)也強(qiáng)調(diào)要加快戶籍制度改革以帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。

      中央對(duì)于去庫(kù)存的強(qiáng)調(diào),在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下,釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。專家分析,新一輪房地產(chǎn)救市措施將出臺(tái),政策將重點(diǎn)關(guān)注高庫(kù)存的三四線城市,包括增加住房需求、進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻和降低房企融資難度等方面。

      房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的高速增長(zhǎng),現(xiàn)在已經(jīng)從以前的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入到買方市場(chǎng),這個(gè)過程中,對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱的大部分三四線城市,雖然一同蓋了高樓卻仍然因產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠、公共資源配套不足,對(duì)周圍人口的吸引力有限。

      因此,要有效消化三四線城市的庫(kù)存,就必須要增強(qiáng)它們對(duì)周圍人口的吸引力。加快戶籍改革是拉動(dòng)住房消費(fèi)的一個(gè)重要方面,購(gòu)房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。如果沒有好的就業(yè)機(jī)會(huì)、良好的教育醫(yī)療等公共資源,即便有三四線城市的戶籍,對(duì)周圍的農(nóng)民也無(wú)法產(chǎn)生足夠的吸引力,隨后產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局尤為關(guān)鍵。

    編輯:崔 凡