房地產(chǎn)市場 已進入周期性調(diào)整

　　□易憲容

　　國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市10月份新建商品住房價格按月上漲0.2%，為連續(xù)第6個月上漲，但漲幅較9月的0.3%回落0.1個百分點。10月房價上漲的城市減少，下跌的城市增加。其中，上海房價按月上漲2.1%，漲幅最大；而深圳房價則按年大漲40.5%，漲幅全國最高。

　　這些數(shù)據(jù)也顯示，全國房價漲幅回落，各城市房地產(chǎn)市場的情況已經(jīng)開始分化加劇。即一線城市或部分二線城市房地產(chǎn)市場開始回暖，房價又開始上升，但是對其他二線城市及三四線城市來說，房地產(chǎn)市場并沒有因為政府推出一系列的救市政策有所好轉(zhuǎn)，反之全國房地產(chǎn)市場的庫存還在繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場的價格還在繼續(xù)下降。因為，從金額上來說，一線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場占比只有20%，而其他二線城市及三四線城市占比會達到80%以上。占絕大多數(shù)的城市房地產(chǎn)市場無法復蘇，國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題也一定會很大。

　　更為重要的是，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場還面臨著兩個大的問題。一是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整早就從2013年下半年開始，政府想通過政策來撫平這種周期性調(diào)整是不可能的。因為，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，城市居民的居住條件早就達到中等收入國家的水平，城市居民在2010年就已經(jīng)達到戶均一套住房。現(xiàn)在住房供求矛盾主要表現(xiàn)在少數(shù)一線城市。

　　還有，房地產(chǎn)業(yè)的周期也是人口周期。一般來說，20至50歲的人是買房子主力。前十幾年間中國房地產(chǎn)市場之所以能夠這樣快速發(fā)展與增長就是與這個階段的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，20至59歲的人口處于高峰期。但是從2012年開始，中國的人口結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化。2012年，國內(nèi)15至59歲的居民人口第一次出現(xiàn)了下降。2014年，中國購買住房的人口出現(xiàn)凈減少。隨著這種人口結(jié)構(gòu)的變化，中國房地產(chǎn)市場繁榮時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)。再加上大量的中小城市人口向大中城市轉(zhuǎn)移，而城市化進程又十分緩慢，這就使得中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整更明顯。在這種情況下，政府希望各種救市政策推出來救房地產(chǎn)市場，是起不到多少作用的。即使少數(shù)一線城市也只會出現(xiàn)“回光返照”，只是短期的現(xiàn)象。

　　特別是，目前仍然還有不少人把中國經(jīng)濟增長放在依靠房地產(chǎn)上，放在“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟上，估計這樣至多緩解一點當前的增長壓力，但實際上會給未來的經(jīng)濟增長設(shè)置更多的障礙。比如，一線城市的房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)，當前會促使房地產(chǎn)開發(fā)商到一線城市搶占土地，進一步把當?shù)氐耐恋貎r格推高，并拍賣出一個又一個的“地王”。但是一線城市的高房價，不僅會驅(qū)使房地產(chǎn)開發(fā)商增加更多的住房供給，最后導致一線城市的住房供給也嚴重過剩，而且過高的房價也會讓整個城市運營成本上升，從而使得不少企業(yè)及人才流出。在這種情況下，這些城市的房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整也會開始，只不過比其他城市稍微晚一點而已。

　　還有，為了經(jīng)濟增長，目前政府仍然希望由房地產(chǎn)市場來帶動，所以當前中國房地產(chǎn)稅收政策十分不合理。這成了當前中國居民收入分配不公的最重要根源，也是當前中國房地產(chǎn)市場炒作嚴重的重要根源。而收入分配的不公，不僅是當前最為嚴重的經(jīng)濟問題，也是當前中國最為嚴重的社會問題。無論是十八屆三中全會還是十三五規(guī)劃，都提出共享經(jīng)濟，希望好的稅收政策讓全體人民來分享社會經(jīng)濟發(fā)展之成果。所以，新的房地產(chǎn)稅收政策出臺是必然趨勢，屆時房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整會更明顯。

　　總之，房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整已經(jīng)從2013年開始，這也意味著十幾年的房地產(chǎn)市場高速發(fā)展期已經(jīng)結(jié)束。在這種情況下，要用救市政策來改變是不可能的。